Ramificaciones y Ventajas Fiscales en la Inversión Inmobiliaria
La inversión inmobiliaria es un mecanismo financiero popular para crear flujo de efectivo y riqueza. La inversión en bienes raíces proporciona a los inversores diversificación en sus carteras.
Los inversores deben conocer las ramificaciones fiscales y las ventajas, como la deducción de ciertos gastos en efectivo y no en efectivo, para compensar los ingresos por alquiler. Sin embargo, estos tendrán diferentes significados para diferentes inversores.
Este artículo expondrá las implicaciones fiscales y los posibles beneficios que los inversores deben comprender y conocer. El verdadero éxito de una inversión dependerá del efectivo neto después de impuestos.
Cuando se citan rendimientos a posibles inversores, a menudo son rendimientos antes de impuestos. El rendimiento neto de cualquier inversión depende del conocimiento del inversor sobre las ramificaciones fiscales posteriores antes de realizar la inversión.
Puntos Clave
Las inversiones inmobiliarias generarán flujo de efectivo a través de ingresos por alquiler, ganancias de capital, intereses y dividendos. Invertir en propiedades residenciales puede reducir el ingreso sujeto a impuestos.
Los inversores pueden deducir elementos en efectivo y no en efectivo, como gastos operativos y depreciación, para compensar los ingresos por alquiler sujetos a impuestos. Un intercambio 1031 retrasará la declaración de cualquier ganancia y los impuestos adeudados por la misma.
¿Qué Impuestos se Deben en la Inversión Inmobiliaria?
La respuesta a esta pregunta dependerá de cómo se posea la propiedad. Un propietario de una propiedad de inversión puede ser una persona, una entidad de pase a través como una LLC o una S-corp, un socio en una sociedad limitada, o un accionista en un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT).
A continuación, se presentan los diferentes impuestos a los que un inversor puede estar sujeto y una breve explicación de cada uno.
- Impuestos sobre la Propiedad
Los gobiernos estatales y locales imponen impuestos sobre la propiedad para financiar escuelas, policía, bomberos, servicios públicos, bibliotecas y otros servicios públicos.
Estas evaluaciones se basan en el valor imponible de la propiedad. Otras evaluaciones no se basan en el valor, como los intereses de bonos, iluminación de calles y recolección de basura, y son específicas de un área o vecindario.
La cantidad pagada por impuestos sobre la propiedad se considera un gasto operativo y se puede utilizar para compensar los ingresos por alquiler generados por la propiedad.
- Impuesto sobre Ingresos de Inversión Netos (NIIT)
Los ingresos no ganados derivados de intereses y dividendos pueden estar sujetos a este impuesto adicional. La tasa del 3,8% se aplica a ciertos ingresos de inversión de personas con altos ingresos.
El criterio de aplicación del impuesto se basa en el estado civil de presentación y el ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) del contribuyente.
- Impuesto sobre Ingresos de Bienes Raíces
Los ingresos generados por inversiones de alquiler se conocen como ingresos pasivos. Aunque el IRS tiene definiciones específicas para ingresos pasivos y ordinarios, el IRS sostiene que todos los ingresos por alquiler generados a partir de inversiones inmobiliarias con participación activa se consideran pasivos.
Los ingresos pasivos no están sujetos a los impuestos recaudados para la seguridad social y Medicare (FICA).
A menudo, los inversores que reciben ingresos pasivos pueden deducir los intereses hipotecarios, la depreciación y otros gastos, mientras que los inversores en un REIT o una sociedad limitada no pueden.
- Ganancias de Capital
Una ganancia de capital es el ingreso neto resultante cuando una propiedad de inversión se vende por más de su costo original. A lo largo del período de propiedad, el costo base puede aumentar por las cantidades pagadas por mejoras de capital y los costos de cierre de la venta.
Este total se disminuye luego por la cantidad de depreciación reclamada a lo largo del período de propiedad. Esto se conoce como recaptura. Cuanto menor sea el costo base, mayor será la ganancia.
Por lo tanto, la fórmula para calcular una ganancia es:
- [(Precio de venta – costos de cierre) – (precio de compra + inversiones de capital)] – recaptura de depreciación = ganancia de capital
A partir de esta redacción, la tasa impositiva aplicada a una ganancia de capital es la escala móvil del 0%, 15% o 20%. La tasa aplicable se basa en el estado civil de presentación y el MAGI del contribuyente. Puede haber casos en los que una ganancia no esté sujeta a impuestos.
Para que un inversor aproveche las tasas más bajas aplicadas a las ganancias de capital, la propiedad debe mantenerse a largo plazo, es decir, durante más de 1 año y 1 día.
De lo contrario, la ganancia realizada por la venta se clasificará como ingreso ordinario. El tramo impositivo individual del inversor a menudo resultará en una tasa impositiva más alta.
- Impuesto sobre el Ingreso Individual
Si un inversor no es propietario de la propiedad a título personal ni a través de una entidad de pase a través, entonces los ingresos ganados como intereses o dividendos se consideran ingresos ordinarios y se gravarán como tales.
¿Cómo se Gravan Diferentes Vehículos de Inversión?
Un “vehículo de inversión” es un término utilizado para la clase de activo y el tipo de inversión. A continuación se describen las cuatro clases de inversión comunes para bienes raíces y una explicación de cómo se gravan los ingresos generados.
- Propiedad de Alquiler
Los beneficios fiscales de los ingresos pasivos se encuentran en las reglas de pérdidas pasivas. Los ingresos pasivos imponibles se suman a otros ingresos imponibles. Este total cae en un tramo impositivo entre el 10% y el 37% a partir de esta redacción. La tasa asociada con el tramo será la tasa aplicada a los ingresos imponibles.
Sin profundizar demasiado en las reglas de pérdidas pasivas, digamos simplemente que las pérdidas de inversiones de alquiler pueden aumentar el límite de pérdidas pasivas que otros inversores no pueden aprovechar.
Existen dos excepciones bajo las reglas de pérdidas pasivas específicas para bienes raíces.
- Deducción de Pérdida Pasiva
Para el inversor con participación activa en la gestión de su propiedad de inversión, y si su MAGI es inferior a $100,000, entonces este inversor puede deducir hasta $25,000 de pérdidas pasivas frente a otros ingresos imponibles.
La deducción de $25,000 comienza a reducirse en $1 por cada $2 sobre $100,000 de MAGI. No hay deducción de pérdida si el MAGI supera los $150,000.
Bajo ciertas condiciones, se puede considerar que un inversor tiene una participación activa en su propiedad de inversión cuando las responsabilidades de gestión se externalizan.
- Profesionales Inmobiliarios Calificados
El IRS define a un profesional inmobiliario calificado como aquel que pasa más de la mitad de sus horas de trabajo en un negocio o comercio relacionado con la industria inmobiliaria y que dedica más de 750 horas al negocio y al alquiler.
Los ingresos ganados por un profesional inmobiliario calificado son considerados ingresos ordinarios y se gravan como tales. Dado que la inversión en bienes raíces es su profesión en lugar de una inversión, estos ingresos no son pasivos.
- Financiamiento Colectivo (Crowdfunding)
Las inversiones en financiamiento colectivo se clasifican en acreditadas y no acreditadas. Estas clasificaciones afectan la forma en que se gravan los ingresos.
Los inversores acreditados participan en acuerdos de “capital”. Estas inversiones crean un porcentaje de propiedad en la propiedad. Como propietarios, estos inversores reciben una parte de las ganancias y cualquier ganancia de capital.
Estas inversiones pueden tener un período de retención a corto o largo plazo y se gravan de manera apropiada.
Un inversor no acreditado participa en acuerdos de “deuda” como socio en el grupo de préstamo sin ningún interés de propiedad. Los ingresos generados provienen de los intereses y tarifas gravadas como ingresos ordinarios.
Los inversores bajo el vehículo de financiamiento colectivo recibirán un K-1 que muestra los ingresos y pérdidas durante el año fiscal.
- Sociedades Limitadas de Bienes Raíces
Los inversores en una sociedad limitada pueden ganar ingresos por alquiler y ganancias de capital como un propietario individual. La estructura de una sociedad limitada es de dos niveles: el socio general asume la responsabilidad y administra las operaciones, y los socios limitados son propietarios sin intervención.
Los socios recibirán un K-1 generado a partir del Formulario 1065 presentado por la sociedad limitada. La estructura es una entidad de pase a través donde la responsabilidad fiscal recae en el nivel del inversor.
- Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT)
Los ingresos recibidos de los inversores en un REIT se clasifican como dividendos y/o la devolución de capital (es decir, la cantidad invertida). Los inversores son accionistas en el REIT, y los dividendos recibidos de las acciones se informan en un 1099-DIV. Los dividendos son un rendimiento de la inversión y se gravan.
La devolución del capital invertido no está sujeta a impuestos, pero reduce la base de la inversión. Una base de inversión más baja resultará en una ganancia más alta cuando se venda la acción.
Los dividendos ganados en la inversión se gravan como ingresos ordinarios para el inversor.
Las Ventajas Fiscales de la Inversión Inmobiliaria
Se ofrecen varias ventajas fiscales a los inversores en bienes raíces. Estas ventajas pueden no aplicarse a todos los inversores, pero están disponibles para todos los participantes en el ámbito de la inversión. A continuación se enumeran y explican estas ventajas.
- Tasas más Bajas para Ganancias de Capital a Largo Plazo
Una ganancia se realiza cuando un inversor vende la propiedad por más del valor ajustado. Esta apreciación en el valor puede generarse en el mercado y por la equidad creada cuando se reduce el saldo principal de la hipoteca. La tasa impositiva favorable se aplicará a la ganancia si el inversor posee una propiedad durante más de 1 año y 1 día.
- Deducción por Depreciación
Cuando la propiedad se posee como un activo comercial o como un alquiler de terceros, la depreciación también se puede usar para compensar los ingresos de ese año. La depreciación es el costo de la propiedad a lo largo del tiempo.
El IRS tiene tablas de depreciación para los ciclos de vida de los activos de capital, y los valores de depreciación de estos activos son deducibles.
El ciclo de vida o período de depreciación para edificios residenciales es de 27.5 años. Para edificios comerciales, el ciclo de vida es de 39 años.
El valor del terreno se resta del precio de compra para calcular el valor de depreciación. El valor de depreciación de una propiedad se refiere únicamente a las mejoras. La tierra no se deprecia.
- Intercambio 1031
Cuando un inversor intercambia una propiedad por otra de tipo similar bajo las reglas 1031, las ganancias de capital se diferirán, pero no se perdonarán. Sin embargo, los intercambios 1031 son complejos y conllevan costos sustancialmente más altos.
En el pasado, cuando la tasa impositiva de las ganancias de capital era mayor que las tasas impositivas del impuesto sobre la renta individual, los intercambios 1031 eran comunes.
Sin embargo, en estos días de tasas de ganancias de capital más bajas, puede haber transacciones en las que las tarifas de un intercambio 1031 son mayores que los impuestos.
Por lo tanto, los intercambios 1031 no son tan comunes en el mercado, pero esto podría cambiar si el Congreso aumenta la tasa de ganancias de capital.
- Ingresos de Alquiler se Consideran Pasivos
Los ingresos ganados y no ganados están sujetos a impuestos sobre el ingreso y el FICA. Los ingresos pasivos solo están sujetos a impuestos sobre el ingreso.
Aunque esto no supone un ahorro considerable en el esquema de la inversión, puede haber ahorros de miles de dólares en un año fiscal.
Conclusión
Los impuestos sobre el ingreso son lo suficientemente complicados sin ingresos de inversión. Es importante que los inversores conozcan los efectos de los impuestos. Este conocimiento facilitará conversaciones productivas y eficientes con un contador público certificado o un asesor financiero.
Cada inversor debe conocer las ramificaciones fiscales y los beneficios de cada vehículo de inversión. Los rendimientos de inversión deben calcularse sobre la base de impuestos posteriores. No habrá un retorno exacto de efectivo si no se tienen en cuenta las obligaciones fiscales.
