Como accionistas de Amplend, consideramos necesario asesorar a nuestros clientes, actuales y futuros, sobre cómo hacer crecer y diversificar una cartera. Este asesoramiento se deriva de nuestras reuniones con los clientes, la suscripción de acuerdos, y la medición del riesgo.
Nuestro objetivo es que los clientes exitosos solidifiquen su confianza en Amplend. Su éxito es el nuestro.
Este artículo se centra en la diferencia entre el crecimiento y la ampliación de una cartera y los factores importantes para un prestamista cuando suscribe el plan y la visión de un cliente, así que aquí está nuestro mejor consejo para los inversores inmobiliarios.
Puntos clave
- Existen diferencias fundamentales entre aumentar y ampliar una cartera.
- Cuando un inversor amplía sus participaciones a otro tipo de producto, este modelo necesita un nuevo plan de negocio
- La delegación adecuada de tareas eliminará los costes irrecuperables
- El concepto de apalancamiento se aplica a los fondos prestados y al talento de los miembros del equipo.
- El proceso de ampliación es interno a la cartera
Términos definidos
- Crecimiento: invertir en una nueva clase de activos y en un nuevo mercado.
- Ampliación: aumento de las participaciones en la clase de activos y el mercado actuales de la cartera.
- Costes irrecuperables: costes de una oportunidad perdida y el valor del tiempo de un inversor que no pueden recuperarse.
Crecimiento de una cartera frente a ampliación de una cartera
Existen diferencias fundamentales entre crecimiento y ampliación. Todo el mundo en este negocio trabaja duro. Por desgracia, algunos inversores definen el trabajo como ofrecer varios contratos con depósitos sin riesgo y luego “ver qué se pega”. No hay plan, equipo ni proceso. Es un trabajo duro sin resultados comparables.
Escalar una cartera implica trabajo, pero la diferencia es trabajar de forma inteligente. La posición financiera de un inversor puede multiplicarse por diez sin que el inversor tenga que hacer diez veces más trabajo.
Componentes de una cartera escalonada
Los siete componentes de un negocio de inversión a escala son:
- Conozca su nicho,
- Crear un equipo,
- Delegar,
- Medir y verificar,
- Estandarizar,
- Utilice el apalancamiento de forma inteligente, y
- Contratar una empresa de gestión inmobiliaria.
Estos siete componentes se enumeran y describen a continuación. Antes de empezar, establezcamos el contexto en el que ofrecemos nuestros consejos. Nos dirigimos a inversores inmobiliarios residenciales con objetivos de “arreglar y cambiar” o de “comprar y mantener”.
Cuando se menciona la diversidad, se hace en el contexto de estos objetivos para el flujo de caja o la recapitalización de fondos, pero manteniéndola dentro de la clase de activos del sector inmobiliario residencial. La diversidad de los productos puede consistir en unidades unifamiliares adosadas o aisladas en diferentes mercados. La clase de activos sigue siendo residencial.
El mejor consejo para los inversores inmobiliarios en 2023
A medida que se embarca en su viaje, es esencial entender que el éxito no es sólo trabajar duro; se trata de trabajar inteligentemente. Es por eso que estamos aquí para compartir los mejores consejos a los inversores inmobiliarios para ayudarle a sacar el máximo provecho de sus emprendimientos inmobiliarios este año.
Tanto si le apasionan los proyectos de “arreglar y tirar” como si prefiere la estabilidad de las estrategias de “comprar y mantener” a largo plazo, le tenemos cubierto.
Así que prepárate para sumergirte en los siete consejos esenciales para los inversores inmobiliarios en 2023. Desde descubrir tu nicho y crear un equipo de ensueño hasta delegar tareas y aprovechar tus talentos, te guiaremos en cada paso del camino.
Empecemos
1. Conozca su nicho
Cuando los inversores experimentan el éxito, naturalmente quieren aventurarse en algo nuevo. Si un inversor experimenta el éxito en la creación de riqueza en el nicho de alquiler de viviendas en barrios de clase media, entonces un nuevo enfoque en casas de lujo o alquileres vacacionales necesitará un nuevo plan de negocio.
En este caso, los inversores deben aprender sobre un nuevo mercado y las formas de medir el riesgo y el potencial de valor. Esta decisión debe ser estratégica y estar bien planificada.
La expansión planificada de invertir en un tipo de producto actual es escalar; invertir en un nuevo mercado es crecer.
2. Crear un equipo
El secreto del éxito en cualquier negocio es rodearse de gente más inteligente que uno. Por lo tanto, debe crear un equipo inmobiliario a su alrededor. Los miembros del equipo deben estar formados por quienes ofrecen asesoramiento y servicios en el nicho y tienen asignadas tareas específicas del proyecto. Estos profesionales son agentes inmobiliarios, contratistas y prestamistas.
Si el crecimiento de sus propiedades implica un nuevo tipo de producto, es muy probable que los miembros del equipo también deban cambiar. Un agente inmobiliario puede no conocer el mercado de las casas de lujo o de los alquileres vacacionales si su experiencia se centra en los mercados de compradores o inquilinos de clase media. El contratista, y posiblemente el prestamista, pueden tener que cambiar debido a los puntos de precio o a su modelo de negocio.
Otro punto crítico puede ser identificar nuevos mentores o un grupo diferente de inversores para que su red busque asesoramiento para un nuevo tipo de producto.
3. Delegue
Delegar es esencial. A medida que crece una cartera, un inversor necesita un equipo de miembros de confianza para delegar tareas dentro de su campo de especialización.
Un aspecto importante de la delegación es el coste de oportunidad. Un inversor perderá una oportunidad cuando dedique su tiempo a tareas que deberían haberse delegado. La pérdida de una oportunidad no puede recuperarse. La delegación es la base de la analogía “El tiempo es oro”.
La pérdida de una oportunidad y el valor del tiempo que un inversor dedica a una tarea que debería haber delegado también se conocen como “costes irrecuperables”. Esto significa que no son costes legítimos que imputar a un proyecto. Estos costes no pueden recuperarse ni generar beneficios.
Los inversores sólo pueden gestionar correctamente los costes del proyecto si las tareas se delegan adecuadamente en miembros del equipo con contratos en vigor. La delegación también genera confianza mutua entre los miembros del equipo y su director.
4. Medir y verificar
El truco de la delegación es la medición del rendimiento y su verificación. En este caso, por medición se entiende el avance hacia el presupuesto. Cada miembro del equipo debe conocer la cifra del presupuesto que se aplica a su ámbito. La responsabilidad del inversor es el presupuesto total.
Los gastos reales deben compararse siempre con el presupuesto, y todas las desviaciones deben explicarse. Estas explicaciones ayudarán a los miembros del equipo a conocer los retrasos, los problemas y el plan para rectificarlos. El alcance de un miembro del equipo sujeto a un retraso afectará al alcance de los demás.
Aunque los miembros del equipo son autónomos en sus respectivos ámbitos de trabajo, todos dependen del ámbito de los demás para que el proyecto tenga éxito. La relación de un inversor con el equipo nunca es autónoma.
La medición del camino a seguir, y la verificación del mismo, producirán un proyecto de éxito y un plan de acción para futuros proyectos.
5. Estandarice
Un equipo que trabaja bien consigue el éxito y el beneficio para todos sus miembros. El beneficio previsto se basa en el tipo de producto, las ventas comparables, el análisis del mercado, el alcance del trabajo y el rendimiento de la inversión. Estas normas pueden aplicarse a futuros proyectos.
Esta normalización también puede aplicarse a los tipos de electrodomésticos, marcas de pintura, combinaciones de colores y accesorios.
Aunque el plan de negocio de un proyecto de “arreglar y vender” y de “comprar y mantener” puede ser similar, los procedimientos difieren. Por ejemplo, en el caso de un objetivo de compra con opción a compra, debe haber políticas para contratar a un agente inmobiliario con experiencia en conseguir inquilinos y a una empresa de gestión inmobiliaria que se encargue de los alquileres, el mantenimiento y la contabilidad.
El objetivo de “arreglar y vender” necesita procedimientos para determinar cuándo se inician las tareas. Algunas tareas pueden comenzar durante el periodo de diligencia debida del contrato y otras no pueden empezar hasta después del cierre. El momento en que la propiedad debe ponerse a la venta y la determinación del precio de venta también deben ser procedimientos del plan.
Lograr la normalización lleva tiempo, y no hay nada establecido. El plan para seguir adelante debe ser conocido por el equipo, y la agilidad para hacer frente a cualquier retraso también debe ser una norma.
6. Utilizar el apalancamiento con prudencia
Todos los inversores deben conocer el uso adecuado del apalancamiento. El concepto se aplica a la deuda y al talento.
Empecemos por la deuda.
La parte más arriesgada de una inversión es cuando los inversores no comprenden plenamente su posición financiera y no conocen el uso adecuado del apalancamiento. Nadie debería endeudarse más de lo que puede manejar cómodamente.
Un error común que vemos en nuestras suscripciones es utilizar dinero a corto plazo para una inversión a largo plazo y viceversa. Las estructuras de préstamo deben ajustarse al objetivo del inversor.
Los préstamos a largo plazo deben considerarse para un objetivo de “arreglar y cambiar” o de “comprar y mantener” hasta que se complete la renovación. Estos préstamos a corto plazo deben satisfacerse con los ingresos de la venta o refinanciarse con dinero a largo plazo cuando la propiedad se estabilice.
Todos los proformas deben tener en cuenta el préstamo a corto plazo para cubrir una parte de la adquisición y el alcance de la renovación. El importe restante y el servicio de la deuda durante la renovación deben financiarse con los fondos propios del inversor. Esto significa efectivo.
Los errores más significativos que se observan en la suscripción son el cálculo erróneo del plazo del préstamo y el efectivo disponible para el servicio de la deuda.
El apalancamiento también se aplica al talento dentro del equipo. Veamos algunos ejemplos.
El conocimiento del mercado por parte del agente inmobiliario a la hora de identificar una propiedad para su adquisición también puede utilizarse para posicionar la propiedad mejorada para su venta. El agente inmobiliario también puede asesorar sobre si la venta debe dirigirse a un propietario o a otro inversor.
El informe elaborado por el inspector de viviendas, normalmente remitido por el agente inmobiliario, puede ser la base de un presupuesto preliminar y del alcance de los trabajos que el contratista debe verificar, ofertar y finalizar. El agente inmobiliario puede utilizar este informe para determinar el valor de mercado de las reformas y el precio de venta ofrecido.
La experiencia de un gestor inmobiliario también podría localizar y cualificar a un inquilino.
Algunas de estas tareas pueden realizarse aprovechando el talento al principio de la fase de inversión. Tras el cierre, todas las tareas pueden realizarse simultáneamente para ahorrar tiempo.
7. La empresa de gestión inmobiliaria
La contratación de una empresa de gestión inmobiliaria tiene sentido para la cartera de inversión. Una empresa de servicios integrales se encargará de la selección y calificación de los inquilinos, las cuestiones de mantenimiento y la preparación de informes contables.
La contratación de una empresa de gestión apoya los conceptos de delegación y aprovechamiento del talento. Es habitual que los inversores adopten la postura de ahorrar dineralizando ellos mismos las tareas de gestión. La comisión de gestión profesional, que suele
Reflexiones finales
Nunca insistiremos lo suficiente en la importancia de la ampliación. El proceso de ampliación forma parte integral de la cartera de inversión.
Cuando se aplican los conceptos de ampliación, la solidez financiera del inversor crecerá más rápidamente con menos esfuerzo y tiempo.
No estamos aquí para decir que habrá menos trabajo, sino que el trabajo se hará de forma inteligente. Tus esfuerzos y talentos deben apalancarse como los de los miembros del equipo. Tu liquidez debe apalancarse con la misma diligencia y consideraciones que las que se aplican al dinero prestado.
Este es nuestro mejor consejo para los inversores inmobiliarios.oscilar entre el 8% y el 10% de los alquileres, debe interpretarse como un coste de explotación y una inversión de valor añadido.
La comisión de gestión es deducible como gasto. Una propiedad bien mantenida, con un inquilino cualificado y un flujo de caja continuo, aumentará el valor de mercado más que el coste de gestión.
