Muchos inversores inmobiliarios residenciales con un objetivo de “arreglar y vender” no alcanzan sus objetivos de inversión porque no consiguen planificar los plazos y coordinar los esfuerzos. La rentabilidad de la inversión inmobiliaria no depende del atractivo de la fachada. Se trata de manejar el proceso y las incógnitas que surgen en el ámbito de la renovación, donde se crea valor.
Este artículo se centrará en organizar los plazos y tener en cuenta las incógnitas que generarán costes adicionales. El camino hacia un proyecto de reforma rentable pasa por un plan realista y la agilidad para hacer frente a los imprevistos.
Puntos Clave
- El tiempo y los recursos son limitados en los proyectos de “arreglar y cambiar”.
- Los beneficios dependen de un calendario realista y del cumplimiento de un presupuesto conservador.
- Cualquier retraso en el calendario de obras diluye rápidamente los beneficios.
- Un planteamiento lento y mesurado del calendario de obras ahorrará tiempo y dinero.
- La atención de un inversor a los detalles no termina con el cierre.
- El objetivo de una operación de “arreglar y vender” es crear un valor superior al coste de la obra.
Factores que alteran un calendario
El cambio de casa puede ser rentable, pero, a diferencia de la televisión, el tiempo y los recursos son limitados. El apoyo a un proyecto de renovación depende del coste del inmueble y de las condiciones de financiación. La rentabilidad de la inversión depende de un calendario realista y del cumplimiento del presupuesto.
Todo funciona sobre el papel, pero centrémonos en los retrasos del mundo real que pueden diluir rápidamente un beneficio.
Todos los proyectos necesitan
- una evaluación realista de los espacios renovados,
- consideración de espacios de vida alternativos,
- una planificación realista,
- una evaluación honesta de la propia habilidad en el bricolaje y la contratación de profesionales,
- estimaciones fundadas de los plazos de entrega,
- un presupuesto realista y
- acceso al capital.
Consideremos cada uno de estos factores por separado.
1. El espacio renovado
Los espacios de la casa que se van a renovar son los que más influirán en los plazos. Las zonas más grandes y abiertas pueden requerir más materiales pero menos accesorios. Las habitaciones más pequeñas, como un cuarto de baño o una cocina, pueden requerir menos material de construcción. Pero los accesorios, los armarios y los acabados requerirán los conocimientos de profesionales para su instalación y obtención de permisos.
El tiempo de la reforma real difiere de la estimación de los plazos de entrega de los materiales y suministros.
2. Interrupciones en el alcance de la construcción
Algunos inversores optan por vivir en la casa durante las reformas, algunos con sus familias. En un proyecto de “arreglar y cambiar”, el tiempo es esencial, y un contratista que realice su trabajo en torno a las vidas de los residentes sin duda perturbará el proceso.
Otro factor esencial es que algunos prestamistas y aseguradoras pueden no permitir que el inversor viva en la casa antes, durante o después de las reformas.
Los programas de préstamo y las pólizas de seguro que se ofrecen para las propiedades ocupadas por el propietario y las de inversión difieren considerablemente. El incumplimiento de estas definiciones puede dar lugar a impagos o a reclamaciones rechazadas.
3. Planificación realista
Abordar una reforma de forma lenta y mesurada permitirá identificar pequeños problemas antes de que se conviertan en problemas grandes y costosos. Aunque intuitivamente parece que un enfoque más rápido del alcance de una obra ahorrará tiempo, a menudo no se ahorra tiempo, ni tampoco dinero.
Existe un camino progresivo para reconocer y medir cuando el alcance se divide en fases. Al final o cerca del final de cada fase, debe dedicarse tiempo a limpiar, evaluar y preparar la siguiente.
Este planteamiento meditado y organizado ahorrará tiempo y dinero.
4. ¿Hágalo usted mismo o recurra a un contratista?
Los inversores con experiencia en renovaciones domésticas deberían reconsiderar el enfoque de bricolaje para sus propiedades. Por supuesto, hay que tener en cuenta el alcance del proyecto.
Aunque la experiencia en proyectos de rehabilitación ayudará a calcular los plazos y a reconocer posibles problemas, el inversor empleará mejor su tiempo en reunirse con agentes inmobiliarios para poner la vivienda en venta antes de que finalicen las obras.
El objetivo de “arreglar y vender” tiene muchas partes móviles, y el tiempo no es amigo del inversor. Cualquier prolongación del plazo diluirá rápidamente los beneficios.
Independientemente de la aptitud del inversor para las reformas, la mejor práctica consiste en contratar a un contratista con experiencia que disponga de la mano de obra y los sistemas necesarios para hacer frente a las incógnitas y mantener el alcance de las obras.
El inversor debe centrarse en la comercialización del inmueble para su venta.
5. Entrega de materiales
Un factor importante en el calendario de un proyecto es la disponibilidad y los plazos de entrega de los materiales. Los contratistas experimentados saben cómo buscar proveedores para cumplir el calendario y evitar retrasos.
Los plazos de entrega de los materiales necesarios para cada fase de la rehabilitación serán diferentes. Habrá un solapamiento en la entrega para una fase y el pedido para la siguiente.
6. Coste
El coste de cualquier reforma puede quedar fuera de control debido a las incógnitas y los cambios. Por ello, es esencial contar con un presupuesto conservador y un margen de seguridad de al menos el 15%.
El progreso se detendrá si no se paga al contratista y a los proveedores.
7. Acceso al capital
El cierre rápido de la adquisición y el préstamo para la construcción son importantes, pero sólo representan la mitad de la financiación. La otra mitad es el acceso a los fondos retenidos para futuras disposiciones mensuales a medida que avanzan las reformas.
El inversor debe prestar especial atención al proceso de reintegro. El acceso a los reintegros afectará al calendario si se producen retrasos en el pago al contratista o en los depósitos necesarios para los materiales.
Un enfoque proactivo de la financiación de los sorteos consiste en asegurarse de que se comprenden los requisitos del prestamista y de que el contratista conoce este proceso. La información necesaria para cumplimentar una solicitud de crédito procederá del contratista.
A menudo, el contratista no adelantará los depósitos para suministros y materiales. Por lo tanto, estos depósitos deben realizarse a partir del capital del inversor o programarse para la siguiente solicitud de reintegro.
Guía para reducir los plazos del proyecto
Un proyecto de renovación tiene muchas partes que se mueven simultáneamente. Esto es así independientemente del tamaño de la casa y del presupuesto. Hay cuatro partes esenciales en una reforma:
- Investigación,
- Planificación,
- Pre-construcción y
- Construcción
A continuación, se explica cómo cada parte puede mejorar un programa de trabajo si se gestiona adecuadamente.
1. Investigación
Investigar los costes y los elementos del alcance de una renovación ayudará a anticipar el calendario y el equipo de profesionales necesarios para completar la obra. Cuanta más información se obtenga de las fuentes y los miembros del equipo, más fluida será la renovación.
2. Planificación
Esta fase beneficia al contratista y al inversor. El contratista necesita tener una idea clara de lo que hay que hacer y del presupuesto con el que va a trabajar. A partir de ahí, el inversor puede elaborar documentos, contratos y listas de materiales para seguir los avances en tiempo real.
Esta coordinación entre el inversor y el contratista demostrará al prestamista que el proyecto se planificó correctamente y que el presupuesto se creó a partir de cifras realistas.
3. Pre-construcción
En esta fase se preparan y reúnen todos los documentos y planos necesarios para obtener el permiso. Gran parte de este trabajo debe comenzar cuando la propiedad está bajo contrato para que el paquete de permisos pueda ser presentado tan pronto como sea posible después del cierre.
Este paso también incluye el pedido de materiales y suministros con los plazos de entrega más amplios. Asegúrese de conocer los importes de los depósitos requeridos para que puedan incluirse en los ingresos financiados en el cierre.
Una vez más, la planificación previa a la construcción y la preparación del paquete de presentación de permisos sentarán muy bien al prestamista.
4. Construcción
Este es el paso en el que los plazos se ven más afectados y en el que se determina el éxito de la inversión.
Tanto el contratista como el inversor deben ajustarse al presupuesto y al alcance de las obras, con la flexibilidad necesaria para cambiar de rumbo cuando sea necesario.
Cualquier retraso y cuanto más tiempo se tarde en pagar la deuda, menor será el beneficio de la inversión. Los inversores deben darse cuenta de que sólo sus beneficios se verán afectados negativamente.
El contratista y el prestamista cobrarán según lo acordado, independientemente de los retrasos o cambios en el calendario.
Conclusión
El alcance de una renovación requiere tanta planificación como los cierres de los préstamos de adquisición y construcción. Las renovaciones deben crear un valor superior al coste de la obra. Por eso es tan importante el presupuesto.
Si la construcción retrasa la puesta a la venta del inmueble, el beneficio global del inversor disminuirá desproporcionadamente en comparación con el coste diario del retraso.
Habrá cambios e incógnitas, que deben formar parte del presupuesto y del calendario. El objetivo es que los retrasos se produzcan a pesar de la preparación del inversor, no debido a una mala planificación y a la falta de objetivos realistas.
