Si usted es un inversionista de bienes raíces, sabe que la clave para desbloquear el potencial y maximizar los rendimientos a menudo radica en la administración inteligente de las finanzas, particularmente a través de préstamos y opciones de refinanciamiento.
Entre estos, el préstamo del Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR, por sus siglas en inglés) se ha convertido en una herramienta valiosa para los propietarios que buscan refinanciar sus propiedades de inversión.
Por lo tanto, en este artículo, desglosaremos las complejidades de los préstamos DSCR y lo ayudaremos a comprender el refinanciamiento DSCR y sus beneficios.
Y como beneficio adicional, profundizaremos en los enfoques para calcularlos y exploraremos cómo obtener estos préstamos de prestamistas privados en el mercado actual.
¡Empecemos!
¿Qué es un préstamo DSCR y cómo beneficia a los propietarios?
En primer lugar, definiremos qué significa DSCR y por qué es una métrica crucial para los prestamistas.
A continuación, exploraremos cómo los préstamos DSCR ofrecen un enfoque diferente en comparación con las opciones de financiamiento tradicionales, centrándonos en los ingresos de la propiedad en lugar de los ingresos personales del prestatario.
Por último, hablaremos de los beneficios que estos préstamos aportan a los inversores inmobiliarios, especialmente a aquellos que buscan refinanciar o desbloquear el capital de sus propiedades.
Definición del Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda en la Financiación Inmobiliaria
El Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR, por sus siglas en inglés) es una métrica financiera clave utilizada por los prestamistas para evaluar la capacidad de un propietario para cubrir los pagos de su préstamo en función de los ingresos que genera la propiedad.
Esencialmente, refleja si los ingresos de sus propiedades de alquiler son suficientes para pagar la deuda que debe.
Un buen índice de cobertura del servicio de la deuda es vital porque asegura a los prestamistas que usted es un prestatario de bajo riesgo, lo que puede facilitar la obtención de un préstamo DSCR.
En qué se diferencian los préstamos DSCR de las opciones de financiación tradicionales
A diferencia de los préstamos tradicionales, que se centran principalmente en la salud financiera personal del prestatario, los préstamos DSCR se fijan en el potencial de generación de ingresos de la propiedad en sí.
Este enfoque puede ofrecer un salvavidas para los inversores inmobiliarios que podrían no calificar para el financiamiento tradicional debido a los flujos de ingresos variables, pero que poseen propiedades de alquiler rentables.
Si se enfoca en los ingresos de la propiedad y en las capacidades de pago de deudas en lugar de los ingresos personales, los préstamos DSCR pueden proporcionar una opción de financiamiento más flexible para la inversión y el refinanciamiento de propiedades.
El atractivo de los préstamos DSCR para los inversores inmobiliarios
Ahora que conocemos la terminología, analicemos por qué es importante para los inversores. En resumen, los préstamos DSCR son excelentes para los inversores que desean refinanciar sus propiedades para obtener parte del capital, obtener una tasa de interés más baja o cambiar los términos de su préstamo para mejorar el flujo de efectivo.
Estos préstamos no se centran mucho en su situación financiera personal, sino en la cantidad de ingresos que pueden generar sus propiedades.
Este tipo de préstamo es especialmente útil si tienes un conjunto sólido de propiedades que generan un alquiler estable. Significa que puede obtener financiamiento más fácilmente, incluso si sus propios ingresos suben y bajan.
Con un préstamo DSCR, puede administrar mejor sus propiedades, invertir más o ajustar sus finanzas sin verse frenado por las estrictas reglas habituales de los préstamos tradicionales.
Cómo calcular la DSCR de su propiedad para calificar para un préstamo
Una vez que comprenda los beneficios de los préstamos DSCR, el siguiente paso es averiguar si su propiedad califica para uno.
Calcular el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) de su propiedad es crucial en este proceso. Esta proporción ayuda a los prestamistas a decidir si los ingresos de su propiedad son suficientes para cubrir los pagos del préstamo.
En esta sección, profundizaremos en cómo calcular tu DSCR usando una fórmula simple y lo que necesitas incluir para obtener un número preciso.
También exploraremos lo que constituye una buena DSCR que puede aumentar sus posibilidades no solo de obtener el préstamo, sino también de obtener mejores términos.
Fórmula DSCR para Inversiones Inmobiliarias
En esencia, la fórmula para calcular su DSCR es relativamente sencilla: divida el ingreso operativo neto (NOI) anual de su propiedad por el servicio anual de la deuda hipotecaria (incluidos los pagos de capital e intereses).
Un DSCR mayor que 1 indica que su propiedad genera ingresos suficientes para cubrir los pagos de su deuda, un requisito esencial para un préstamo DSCR. Una DSCR sólida no solo aumenta sus posibilidades de aprobación del préstamo, sino que también puede asegurarle términos de préstamo más favorables.
Para entender cómo calcular el Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (RSD) para inversiones inmobiliarias, vamos a desglosarlo con un ejemplo sencillo:
- Imagine que tiene una propiedad que genera un ingreso operativo neto anual (NOI) de $125,000. Este es el ingreso de la propiedad después de que se pagan todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la deuda.
- Ahora, digamos que el servicio total de su deuda hipotecaria anual, que incluye todos los pagos de su hipoteca (tanto de capital como de intereses) para el año, es de $100,000.
- Para encontrar la DSCR, divida el NOI por el Servicio Anual de la Deuda Hipotecaria. Entonces, en este caso, haces $125,000 (NOI) dividido por $100,000 (Servicio de la deuda).
- Esto le da un DSCR de 1.25.
Un DSCR de 1.25 significa que los ingresos de su propiedad son 1.25 veces más de lo que necesita para cubrir los pagos de su deuda.
En términos más simples, está ganando lo suficiente de la propiedad para pagar su hipoteca y le queda algo, lo cual es una buena señal para los prestamistas
Cálculo de los ingresos por alquiler y las obligaciones de deuda anual
Para calcular con precisión su Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR, por sus siglas en inglés), debe tener una idea clara de cuánto dinero gana su propiedad y cuánto debe cada año. A continuación te explicamos cómo hacerlo:
- Calcule sus ingresos por alquiler: Comience por sumar todo el dinero que genera su propiedad. No se trata solo de los pagos de alquiler de los inquilinos. Recuerde incluir otras fuentes de ingresos como tarifas de estacionamiento, servicios de lavandería y cualquier otro cargo adicional que pueda tener. Por ejemplo, si recibes $2,000 al mes de alquiler, $200 de estacionamiento y $100 de una lavandería, tu ingreso mensual total de alquiler es de $2,300. Multiplique esto por 12 para obtener sus ingresos anuales de alquiler, que en este caso serían $27,600.
- Sume sus obligaciones de deuda anuales: Ahora, mire cuánto debe cada año por la propiedad. Esto incluye los pagos de su hipoteca (tanto de capital como de intereses) y cualquier otro préstamo que haya garantizado con la propiedad. Por ejemplo, si el pago de su hipoteca es de $1,500 al mes y no tiene otras deudas, su obligación de deuda anual sería de $1,500 x 12 = $18,000.
Si comprende estos números (sus ingresos totales de alquiler y sus obligaciones de deuda totales), puede evaluar mejor si su propiedad está ganando lo suficiente para cubrir lo que debe.
Esto es clave para obtener un préstamo DSCR, ya que los prestamistas quieren ver que los ingresos de su propiedad sean suficientes para cubrir cómodamente sus deudas.
¿Qué constituye un buen DSCR para la aprobación de préstamos?
Si bien los requisitos para un préstamo DSCR pueden variar entre los prestamistas, tener un DSCR de al menos 1.25 generalmente se considera favorable.
Esto significa que los ingresos de su propiedad superan sus obligaciones de deuda en un 25%, lo que representa menos riesgo para los prestamistas.
Sin embargo, algunos prestamistas pueden aceptar una relación más baja, y otros pueden requerir una DSCR más alta para calificar para los mejores términos de préstamo, de ahí la importancia de apuntar a una DSCR fuerte para aumentar sus opciones de refinanciamiento.
Lea también; 9 elementos que afectan a las condiciones de los préstamos de alquiler de la DSCR
Los pros y los contras de los préstamos DSCR para la refinanciación de propiedades
Los préstamos DSCR pueden cambiar las reglas del juego para los inversores inmobiliarios que buscan refinanciar sus propiedades, pero no siempre son perfectos para todos. En esta sección, exploraremos los beneficios y desventajas de usar préstamos DSCR para el refinanciamiento, ayudándote a decidir si este tipo de préstamo se adapta a tus necesidades.
Beneficios de los préstamos DSCR para inversores inmobiliarios
Los préstamos DSCR ofrecen una serie de beneficios, incluida la posibilidad de refinanciar sin los estrictos requisitos de ingresos personales de los préstamos tradicionales.
Esto puede permitir a los inversores inmobiliarios aprovechar las tasas de interés más bajas, sacar capital para una mayor inversión o cambiar los términos del préstamo para adaptarse mejor a sus estrategias financieras.
Pros:
- Menos enfoque en los ingresos personales: No es necesario demostrar un ingreso personal alto para calificar, lo cual es excelente si sus ingresos personales son irregulares pero sus propiedades de alquiler son rentables.
- Oportunidad de tasas más bajas y acceso a capital: Estos préstamos pueden ayudarlo a obtener tasas de interés más bajas, extraer capital para futuras inversiones o ajustar los términos de su préstamo para que se adapten mejor a su estrategia financiera.
- Mejores términos de préstamo con un DSCR más alto: Si su propiedad genera ingresos muy por encima de los pagos de su deuda (un DSCR alto), es posible que obtenga términos de préstamo aún mejores, lo que hace que estos préstamos sean muy atractivos para inversiones exitosas.
Cuando los préstamos DSCR pueden no ser la mejor opción
Sin embargo, es importante reconocer las limitaciones de los préstamos DSCR. Si el DSCR de una propiedad es inferior a 1, indica que la propiedad no genera suficientes ingresos para cubrir los pagos de su deuda, lo que dificulta la obtención de un préstamo.
Contras:
- Desafíos con un DSCR bajo: Si el DSCR de su propiedad está por debajo de 1, lo que indica que no genera suficientes ingresos para cubrir sus deudas, obtener un préstamo puede ser difícil.
- Impacto de los altos costos operativos: Las propiedades con altos costos de funcionamiento que reducen los ingresos operativos netos podrían tener dificultades para calificar para estos préstamos.
- Posibilidad de tasas más altas: Dependiendo del prestamista y de su situación específica, los préstamos DSCR pueden tener tasas de interés más altas en comparación con los préstamos tradicionales para prestatarios con finanzas personales sólidas.
Comparación de los préstamos DSCR con los métodos tradicionales de financiación inmobiliaria
Si bien los préstamos DSCR ofrecen flexibilidad al centrarse en los ingresos de la propiedad en lugar de las finanzas personales del prestatario, es importante sopesar esto con lo que ofrece el financiamiento tradicional.
Al comparar los préstamos DSCR con los métodos tradicionales de financiación inmobiliaria, destaca la flexibilidad de los préstamos DSCR en términos de centrarse en los ingresos de la propiedad en lugar de en la situación financiera personal del prestatario.
Sin embargo, los préstamos tradicionales pueden ofrecer tasas de interés más bajas o diferentes términos de préstamo que podrían ser más atractivos, dependiendo de la salud financiera personal del prestatario y el rendimiento de la propiedad.
Requisitos para calificar para un préstamo DSCR
Si está pensando en obtener un préstamo DSCR para sus inversiones inmobiliarias, es importante saber qué necesita para calificar. Estos préstamos son excelentes para los propietarios que desean usar el dinero que ganan sus propiedades para obtener financiamiento. Aquí hay una guía simple sobre lo que necesita para calificar para un préstamo DSCR, incluido cómo el préstamo de alquiler de Amplend puede ayudar.
Tener un buen valor DSCR
Lo principal que necesita para un préstamo DSCR es un buen Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR). La mayoría de los prestamistas quieren ver un DSCR de al menos 1.25, lo que significa que los ingresos de su propiedad son un 25% más que los pagos de su deuda. Un DSCR más alto muestra a los prestamistas que su propiedad gana suficiente dinero para cubrir sus deudas cómodamente.
Mostrar ingresos estables de la propiedad
Los prestamistas se fijarán en todo el dinero que gana su propiedad, no solo en el alquiler. Esto incluye cosas como tarifas de estacionamiento y servicios de lavandería. Debe demostrar que estas fuentes de ingresos son regulares y confiables para demostrar a los prestamistas que su propiedad gana constantemente lo suficiente para pagar sus deudas.
Mantenga su propiedad en buen estado y ubicación
El estado y la ubicación de su propiedad también son importantes. Las propiedades en buenas áreas que están bien cuidadas tienen más probabilidades de obtener mejores términos de préstamo. Esto se debe a que estas propiedades son más fáciles de alquilar a tasas más altas y tienden a subir de valor, lo que hace que su inversión sea más segura.
Cumplir con el monto mínimo del préstamo
Consulte con su prestamista sobre la cantidad más pequeña que prestará para un préstamo DSCR, ya que esto puede variar mucho. Asegúrese de que sus necesidades de financiamiento coincidan con lo que ofrece el prestamista.
Cómo puede ayudar Amplend
En Amplend, nos especializamos en ayudar a inversores inmobiliarios como tú. Nuestro Préstamo de alquilerestá diseñado para inversores que desean utilizar sus ingresos por alquiler para obtener un préstamo sin necesidad de mostrar muchos ingresos personales. Con Amplend, obtienes:
- Requisitos flexibles de DSCR: Tenemos préstamos DSCR competitivos que funcionan para muchos tipos de propiedades diferentes.
- Soporte para todo tipo de propiedades: Ya sea que tenga casas individuales, apartamentos u otras propiedades de alquiler, Amplend tiene opciones para usted.
- Orientación de expertos: Nuestro equipo está aquí para ayudarlo en el proceso, brindándole la información y el apoyo que necesita para tomar decisiones de inversión inteligentes.
Por lo tanto, comprender el refinanciamiento de DSCR y sus beneficios es clave para tomar decisiones informadas en su viaje de inversión inmobiliaria. Si cumples con los requisitos correctos y eliges un prestamista que entienda tus necesidades, como Amplend, puede aprovechar los ingresos de su propiedad para obtener un financiamiento que se ajuste a sus objetivos.
