A medida que los inversores inmobiliarios construyen sus carteras, una puntuación FICO sólida es una herramienta importante necesaria para acceder al capital a los mejores tipos y condiciones. La mejor manera de maximizar el retorno de la inversión (ROI) es mejorar la posición de solvencia para la precalificación y la aprobación.
La puntuación FICO se basa en el historial crediticio y en la gestión responsable del mismo. Este artículo explicará cómo funcionan las puntuaciones FICO, la importancia de una carga crediticia sólida y manejable, y cómo reparar una puntuación FICO a partir de una métrica negativa.
Puntos Clave
- FICO es el acrónimo de la actual empresa de análisis que mide y califica el historial crediticio de un consumidor
- La base de clientes de FICO está formada por prestamistas, empresas que conceden créditos y compañías de seguros.
- Las puntuaciones FICO no son exclusivas de los prestamistas
- Las acciones proactivas de un consumidor para mejorar su puntuación FICO demostrarán buena fe a los prestamistas.
- Se necesita tiempo, paciencia y disciplina para mejorar la puntuación FICO.
Definición de Términos
- Utilización del crédito: relación entre la deuda pendiente y el límite de crédito disponible.
- Hard pull: solicitud de un acreedor de acceder a un informe completo para evaluar el riesgo y las condiciones, lo que afecta en cierta medida a la puntuación FICO.
- Soft pull: a menudo utilizado por prestamistas privados para la precalificación y aprobación sin afectar a la puntuación FICO.
- Retorno de la inversión (ROI) – ganancias sobre el capital inicial invertido
Antes de comenzar con la guía para mejorar la puntuación crediticia, repasemos cómo FICO se convirtió en una herramienta de diagnóstico esencial utilizada por los prestamistas tradicionales y privados para gestionar el riesgo.
FICO: antes y ahora
FICO, acrónimo de Fair Isaac Corporation, fue fundada en 1956 por Bill Fair (el ingeniero) y Earl Isaac (el matemático).
Hoy en día, FICO es una importante empresa de software de análisis que cuenta con más de 300 patentes en EE.UU. y en todo el mundo y con una base de clientes formada por bancos, minoristas, empresas y compañías de seguros. FICO ha ampliado sus servicios a la protección contra el fraude, el cobro de deudas, la planificación de estrategias y el cumplimiento normativo.
La importancia de la puntuación FICO
Una puntuación crediticia que oscila entre 300 y 850 mide y califica el historial crediticio y el potencial de impago de un consumidor. Los componentes del historial crediticio son el número de cuentas, los comportamientos de reembolso y el nivel de deuda en comparación con el crédito disponible.
Cómo funcionan las puntuaciones crediticias
La puntuación FICO es importante porque su interpretación afecta a la vida financiera del consumidor y al acceso del prestatario al capital.
Un consumidor con una puntuación de 670 o inferior puede considerarse “subprime”. Los prestamistas que evalúen a los prestatarios de alto riesgo verán la cuenta como arriesgada y ofrecerán tipos de interés más altos y plazos de amortización más cortos.
Estas condiciones no competitivas compensarán al prestamista por lo que percibe como un préstamo basado en el riesgo. Esto, por supuesto, supone que el préstamo será aprobado y financiado.
Los consumidores con una puntuación de 670 o más se consideran “buenos”. La suscripción de un prestamista dará lugar a un tipo de interés más bajo durante un período de amortización más largo.
Un prestatario potencial con una puntuación de 700+ generalmente será precalificado para un préstamo antes de que se conozca un activo y las ventajas de una transacción.
Cada prestamista, acreedor y minorista tendrá sus propias definiciones de subprime, bueno y excelente. Los rangos y categorías FICO que se suelen utilizar son:
- Excelente: 800-850
- Muy buena: 740-799
- Bueno: 670-739
- Aceptable 580-669
- Deficiente: 300-579
Las puntuaciones FICO también son un factor en una solicitud de empleo y en la determinación de los requisitos de depósito en cuentas de servicios públicos. Las puntuaciones de crédito no son exclusivas de los prestamistas.
Cómo se calcula una puntuación
En EE.UU. existen tres grandes agencias de información crediticia: 1) Experian, 2) Equifax y 3) TransUnion. Estas agencias almacenan, informan y actualizan los historiales crediticios de los consumidores. Las agencias de informes crediticios calculan las puntuaciones FICO a partir de cinco factores principales:
- Historial de pagos
- Utilización de la deuda
- Duración del historial
- Tipos de crédito, y
- Nuevas cuentas y consultas.
El historial de pagos de un consumidor muestra si las obligaciones se pagan a tiempo, lo que constituye el 35% de la puntuación. La cantidad de crédito que un consumidor tiene pendiente frente a la cantidad de crédito disponible se conoce como utilización del crédito. Esta métrica constituye el 30% de la puntuación.
Un historial crediticio más largo se evalúa como menos arriesgado porque hay más datos a partir de los cuales determinar el historial y el comportamiento de reembolso. La duración del historial crediticio representa el 15% de la puntuación.
Los componentes menores de la puntuación FICO son los tipos de crédito, las cuentas nuevas y las consultas. Los tipos de crédito incluyen préstamos para automóviles, créditos renovables e hipotecas. Las cuentas nuevas incluyen la métrica de consultas.
Las indagaciones se refieren a las nuevas cuentas solicitadas recientemente o cuando se “tira de crédito”. Aunque sólo representa el 10% de la puntuación, una tasa negativa del 10% puede afectar seriamente a la solvencia de un consumidor si hay “mellas” en las otras categorías ponderadas.
A menudo, cuando los prestamistas privados institucionales extraen el crédito de un prestatario potencial para la precalificación o la aprobación, estas extracciones son “suaves”, lo que significa que la puntuación FICO no se verá afectada.
Lo anterior proporciona una visión general de cómo surgió FICO, cómo se calcula una puntuación y su importancia en otras áreas de la vida distintas del acceso al capital.
Mejorar la puntuación
Las puntuaciones FICO pueden mejorarse. Con el conocimiento de los componentes y los métodos de cálculo, un consumidor puede planificar un camino estratégico para aumentar su puntuación.
Hay cinco pasos proactivos que un consumidor puede dar para entender su puntuación y poner en práctica formas de mejorarla. Estos pasos son
- Comprobar el informe de crédito
- Mejorar el historial de pagos
- Conocer la utilización del crédito
- Tomar medidas proactivas para los cobros, y
- Conocer la combinación de créditos y consultas.
Estas estrategias se analizan a continuación.
1. Consultar el informe de crédito
Todo consumidor tiene derecho a un informe de crédito gratuito de las tres agencias mencionadas cada doce meses. Conocer el contenido de un informe crediticio es dirigirse a cualquier posible calificación negativa para confirmar la exactitud del contenido.
Si se encuentra un error, el mejor consejo es ponerse en contacto con la agencia que informa del error e introducir una disputa. El relato que haga el consumidor pasará a formar parte del historial. La narración alertará a los acreedores de que la información puede haber sido comunicada por error y mostrará el motivo de la disputa.
Esta diligencia mejorará directamente la puntuación.
2. Mejorar el historial de pagos
Este componente es el que más peso tiene a la hora de calcular la puntuación FICO. Los pagos atrasados permanecerán en un informe durante 7 años y tendrán el mismo efecto negativo que un impago.
Este paso puede atenderse estableciendo opciones de pago automático. Asegúrese, sin embargo, de que el día de las retiradas automáticas será el día en que los fondos estén disponibles.
Si un pago automático no se procesa por falta de fondos, se considerará un retraso o un impago. También podría haber cargos adicionales por fondos insuficientes o impago.
Aunque lo ideal es pagar el saldo completo cada mes en las cuentas de crédito renovable, es comprensible que no siempre pueda hacerse. Una cuenta mantendrá una buena situación aunque se realicen puntualmente los pagos mínimos.
3. Entender la utilización del crédito
El ratio deuda-crédito, o utilización del crédito, se refiere al crédito renovable. El ratio es la relación entre la cantidad de deuda pendiente y la cantidad total de crédito disponible. FICO mide una utilización media del crédito del 7%. Un índice de utilización bajo indica que el consumidor es responsable y no se ha endeudado en exceso.
Esta puntuación media del 7% es el objetivo. La utilización del crédito es el segundo componente más ponderado de la puntuación y, cuanto más se acerque a este objetivo del 7%, más rápido mejorará la puntuación.
Una forma segura de reducir el ratio es aumentar el límite de las cuentas de crédito renovables. El truco está en no
El truco está en no gastar más de la cuenta y mantener el ratio deuda-crédito cerca del 7%.
Algunos consumidores creen que lo mejor es cancelar las cuentas. Esto puede ser cierto, pero hay que tener en cuenta la utilización del crédito y el historial. La cancelación de cuentas antiguas reducirá el crédito disponible y acortará el periodo del historial crediticio. Ambos afectarán negativamente a la puntuación incluso con un historial de pagos perfecto.
4. Sea proactivo con los cobros
Una cuenta en cobro puede añadirse a su historial como una cuenta morosa aparte. Este impacto negativo en la puntuación disminuirá con el tiempo. Sin embargo, el ritmo de la disminución se acelerará si el consumidor adopta hábitos responsables.
Es una buena práctica ponerse en contacto con los acreedores anteriores para pagar la deuda en su totalidad o establecer un plan de pagos. Sin embargo, asegúrese siempre de que la cuenta es válida solicitando una carta de verificación al acreedor antes de realizar cualquier pago.
Los pagos a las agencias de cobro no deben efectuarse hasta que se haya contactado con el acreedor original para confirmar que se trata de la agencia de cobro correcta y se haya confirmado, en la medida de lo posible, el saldo de la deuda original. El importe de la deuda que aparece en el informe crediticio puede incluir intereses y comisiones.
5. Comprender la combinación de créditos y consultas
a. Antigüedad de la cuenta
La puntuación FICO aumenta con el tiempo, y cuanto más tiempo permanezca una cuenta abierta y en buen estado, mejor será la puntuación. Es bueno mantener activas las cuentas más antiguas. Hay que tener en cuenta que los comercios y los bancos pueden cerrar una cuenta tras un periodo de inactividad.
b. Combinación de créditos
Una mezcla sostenible de créditos a plazos y renovables ilustrará lo bien que un consumidor puede gestionar todos los tipos de crédito. La mezcla incluye hipotecas, préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, deudas estudiantiles y líneas de crédito personales. Una variedad de tipos de crédito en buen estado mejorará la puntuación FICO.
c. Nuevos créditos y consultas
Además, el número de solicitudes de crédito en un corto periodo de tiempo será perjudicial. Un “hard pull” significa que un acreedor ha solicitado acceso al informe completo para evaluar el riesgo y las condiciones de crédito. El número de “hard pulls” permanecerá en el informe durante dos años y afectará a la puntuación durante un año.
Los prestamistas privados pueden realizar consultas “suaves” para una precalificación, o un empleador potencial puede hacer lo mismo como parte de una verificación de antecedentes. Las consultas “blandas” no afectan a la puntuación.
Como alternativa a las consultas “suaves”, también puedes comprobar cuál es tu puntuación de crédito actual a través de Credit Karma. Ofrece dos puntuaciones de crédito REALES (no estimadas) de TransUnion y Equifax (es decir, 2 de las 3 agencias de crédito): a) gratuitas, b) sin impacto adverso en las puntuaciones de crédito, c) fáciles de seguir y utilizar.
La mayoría de los prestamistas adoptan la puntuación crediticia media para su suscripción. Por lo tanto, si comparte con el prestamista la más baja de las dos puntuaciones crediticias obtenidas de Credit Karma durante la fase inicial, no se llevará ninguna sorpresa cuando se realice la consulta “hard pull” más adelante.
Con la información anterior y el conocimiento de los componentes de una puntuación FICO, un consumidor puede ahora programar la apertura de nuevas cuentas, utilizar las cuentas más antiguas lo suficiente como para mantenerlas activas y en buen estado, y abordar proactivamente las deudas en cobro.
Conclusión
El quid de este artículo es que el tiempo mejorará la puntuación crediticia. Sin embargo, cualquier cosa que un consumidor pueda hacer por iniciativa propia acelerará la mejora de la puntuación y demostrará buena fe a los acreedores. Una puntuación FICO excelente requiere disciplina y paciencia.
Para los inversores con el objetivo de hacer crecer sus carteras y crear riqueza, el acceso al capital en condiciones y ratios de apalancamiento competitivos es la mejor manera de maximizar el rendimiento de la inversión.
Tiempo, disciplina y constancia deben ser las características subyacentes de cualquier consumidor a la hora de gestionar el crédito y mantener una puntuación FICO sólida.
