Los inversores inmobiliarios pueden aumentar sus retornos en efectivo utilizando un apalancamiento razonable. El apalancamiento positivo implica una estrategia de inversión en la que la tasa de retorno sobre el efectivo invertido es mayor que el costo de capital de los fondos prestados.
Este artículo explicará los fundamentos del apalancamiento positivo cuando se aplica a inversionistas en bienes raíces residenciales. Los inversores experimentados y exitosos saben cómo gestionar el uso de fondos prestados al adquirir y renovar sus propiedades de valorización.
Puntos Clave
- Los LTV son más bajos en un préstamo tradicional, lo que significa que se requiere un mayor porcentaje de capital del inversor.
- Los beneficios de los préstamos con alto apalancamiento incluyen la construcción de patrimonio, el aumento de los rendimientos, beneficios fiscales y diversificación.
- Los retornos son más altos cuando se invierte menos efectivo durante un corto período.
- Todos los inversores deben poder reconocer la distinción entre el apalancamiento positivo y negativo.
- El IRR apalancado (Tasa Interna de Retorno) debe ser mayor que el IRR no apalancado para que el apalancamiento sea positivo.
Definición de Términos
- Apalancamiento Positivo: la cantidad de retorno sobre el efectivo es mayor que el costo de capital.
- Ratio Préstamo-Valor (LTV): la proporción entre la cantidad de un préstamo en relación con el valor de mercado de la propiedad.
- IRR Apalancado: mide los efectos de los fondos prestados.
- IRR No Apalancado: mide el escenario hipotético de todo efectivo.
Los inversores tienen opciones de financiamiento para considerar préstamos con mayor apalancamiento. Estos préstamos beneficiarán al inversor al aumentar sus oportunidades de inversión y obtener un mayor rendimiento sobre su efectivo apalancado. Los riesgos con un préstamo con alto apalancamiento involucran el tiempo y conocer el mercado.
El Uso del Apalancamiento por Parte de los Inversores
Una estrategia común es adquirir una propiedad con potencial de valorización de un vendedor motivado y crear valor a través de renovaciones y mejoras. El valor creado por las renovaciones debe superar el costo de adquirir y renovar la propiedad.
Si un inversor busca un préstamo tradicional, es decir, de un banco o una cooperativa de crédito regulada, la relación préstamo-valor (LTV) será más baja, y los costos del alcance de la renovación deberán ser financiados por el capital del inversor, es decir, efectivo.
Los prestamistas tradicionales no son competitivos cuando se comparan los LTV. Esto, por supuesto, asumiendo que el préstamo será aprobado.
Los inversores encuentran que sus retornos en efectivo son más bajos porque demasiado efectivo se invierte en muy poco tiempo. El apalancamiento se volverá negativo si el inversor tiene el objetivo de comprar y vender rápidamente (fix-and-flip).
Los préstamos tradicionales están estructurados para propiedades con valor y flujo de efectivo a largo plazo. Este escenario es el mejor uso de estos fondos apalancados. El tiempo es el amigo del inversor.
Los prestamistas privados están entusiasmados con prestar en propiedades con potencial de valorización a corto plazo. Estos prestamistas se esfuerzan por cumplir con los objetivos del inversor y ofrecen diversas estructuras de préstamos para considerar.
Incluso cuando un inversor tiene el objetivo de comprar y mantener a largo plazo, debe haber una oportunidad para “hacer girar” los dólares de patrimonio creados. Cuando un inversor puede acceder a este patrimonio, el pago inicial para la próxima inversión suele estar financiado.
La propiedad permanece en manos del inversor para disfrutar del flujo de efectivo generado por la propiedad.
Esto es el apalancamiento positivo en su máxima expresión.
Beneficios de Financiar con Alto Apalancamiento
Un préstamo con alto apalancamiento maximizará la posición de liquidez de un inversor al requerir menos efectivo invertido. Menos efectivo necesario permitirá otras oportunidades. En otras palabras, un inversor puede hacer más con la misma cantidad de efectivo.
Los otros beneficios de usar préstamos con alto apalancamiento son:
- Construcción de patrimonio
- Aumentar la rentabilidad
- Ventajas fiscales, y
- Diversificar la cartera
- Construcción de patrimonio
El patrimonio puede construirse tanto en las estrategias de comprar y vender rápidamente como en las de comprar y mantener. El patrimonio es la diferencia entre el valor de mercado de una propiedad y el saldo pendiente debido en la hipoteca.
El patrimonio se construye a medida que se paga el préstamo con el tiempo. El valor se crea mediante las mejoras realizadas a la propiedad a corto plazo y a través de las tendencias del mercado a largo plazo. El patrimonio y el valor se crean en ambas estrategias.
- Aumentar la rentabilidad:
Un préstamo con alto apalancamiento aumentará la probabilidad de rendimientos más altos. Sin embargo, estos son préstamos a corto plazo con tasas más altas y costos asociados. El tiempo no es el amigo del inversor.
Un inversor experimentado sabe cuándo refinanciar un préstamo a corto plazo con dinero permanente. Si se hace en el momento adecuado, el rendimiento sobre el patrimonio será exponencialmente mayor que con un préstamo con bajo apalancamiento durante el período de retención.
- Ventajas Fiscales:
Hay beneficios fiscales al financiar una propiedad de alquiler con un préstamo con alto apalancamiento. Los gastos operativos de la propiedad, impuestos a la propiedad y los intereses hipotecarios pueden deducirse de las rentas recibidas para reducir el ingreso neto gravable. La deducción no monetaria de la depreciación también reducirá el ingreso imponible.
- Diversificación:
Como se explicó anteriormente en este artículo, cuando un inversor tiene más oportunidades con la misma cantidad de efectivo, las inversionesse diversifican, lo que es la mejor manera para un inversor de protegerse contra el riesgo de concentración, ya sea en una propiedad y/o en una zona.
Opciones de Financiamiento
Las opciones que los inversores inmobiliarios deben considerar se dan y explican a continuación. Estas opciones incluyen préstamos con alto y bajo apalancamiento y la fase de inversión para lograr rendimientos máximos para el inversor.
Préstamos de Dinero Duro
Los prestamistas privados que ofrecen préstamos de dinero duro son la mejor opción para que el inversor adquiera y financie el alcance de la renovación. Los prestamistas privados utilizan el valor a crear en su evaluación en lugar del precio de compra o del costo de la propiedad.
Las tasas y las tarifas serán más altas para reflejar el riesgo medido por el valor a crear y para que el mercado respalde el valor proyectado y mantenga el apalancamiento positivo. El prestamista privado es un inversor a corto plazo al igual que su prestatario con un objetivo de comprar y vender rápidamente (fix-and-flip).
Los préstamos de dinero duro también son la mejor opción para el inversor con una estrategia de comprar y mantener a largo plazo.
Los parámetros de la adquisición y la renovación permanecen, pero en lugar de que el inversor venda la propiedad con ganancias, el préstamo de dinero duro se refinancia con dinero permanente a largo plazo. El rendimiento sobre el efectivo invertido a corto plazo es el mismo bajo ambos objetivos.
La calificación para un préstamo de dinero duro es la medida de riesgo del prestamista y la experiencia y liquidez del inversor.
Préstamos DSCR
Los prestamistas privados ofrecen préstamos DSCR (relación de cobertura del servicio de la deuda) como alternativa a los préstamos tradicionales a largo plazo.
Los préstamos DSCR son para propiedades estabilizadas donde se crea valor, hay un inquilino y la propiedad genera suficiente efectivo para ser autosuficiente. Esta es la definición de una propiedad estabilizada.
Si la propiedad tiene una DSCR de 1.2 o más, entonces este es el principal calificador para que este préstamo sea competitivo. La liquidez del inversor es un factor en caso de que la propiedad quede vacante durante el plazo del préstamo. La puntuación crediticia es el factor determinante de la tasa de interés cotizada.
La fórmula para calcular la DSCR de una propiedad es:
- Ingresos de alquiler ÷ PITIA (es decir, Principal, Interés, Impuestos, Seguros y Cuota de la Asociación)
Como ejemplo, si una propiedad genera $14,400 durante un año y los pagos del préstamo durante el mismo período totalizan $12,000, entonces la DSCR se calcula como 1.20x, o
$14,400 ÷ $12,000 = 1.20x
A partir de este ejemplo, la interpretación de esta relación de cobertura de 1.20x es que, por cada $1 de servicio de deuda, la propiedad genera $1.20.
Para calificar para un préstamo DSCR, al inversor no se le requerirá presentar declaraciones de impuestos ni evidencia de ingresos salariales u otros ingresos, lo cual es un factor de conveniencia convincente para los inversores.
El hecho de que no se imponga la relación deuda-ingreso también se percibe como favorable para los inversores y muestra que el cielo es el límite en los préstamos siempre y cuando cada trato tenga sentido.
Préstamos Tradicionales
Los prestamistas tradicionales, es decir, bancos, cooperativas de crédito y otras fuentes de capital aseguradas por la FDIC, ofrecen préstamos para adquirir o refinanciar préstamos de dinero duro cuando una propiedad se estabiliza. En ambos escenarios, la propiedad debe estar estabilizada y el valor en su lugar.
Un prestamista tradicional puede prestar en una oportunidad de valorización, pero la relación del préstamo se basará en el costo o el precio de compra.
El proceso de evaluación no tendrá en cuenta el valor proyectado (es decir, ARV) creado por cualquier renovación o mejora, y los costos de la renovación deberán ser financiados por el efectivo del inversor. Los estándares de calificación son relativamente rigurosos.
Estos préstamos están estructurados a largo plazo con un período de bloqueo. Durante este período, el préstamo no puede refinanciarse o satisfacerse, y un período típico de bloqueo es de tres años.
Después de este período, puede haber una penalización por prepagos gradual durante cinco años. Estos períodos se establecen por los prestamistas tradicionales para garantizar cierta cantidad de flujo de efectivo durante un tiempo específico.
Los inversores no tendrán acceso a ningún patrimonio acumulado durante estos períodos. Aunque las tasas y tarifas serán más bajas que las cotizadas por un prestamista privado, el acceso a estos fondos se anulará durante un período mucho más largo.
El Prestamista Privado
A menudo, los inversores inmobiliarios residenciales se sienten incómodos con las estructuras de préstamos ofrecidas por los prestamistas privados porque conocen las tasas y costos más altos. Los términos del préstamo no se declaran afirmativamente en sus sitios web.
Esto se debe a que cada préstamo se adapta a la transacción, al objetivo del inversor y a la medida del riesgo.
La evaluación de un prestamista privado es flexible porque está sujeta al espíritu emprendedor del prestamista y no a los requisitos federales.
Un prestamista privado cumplirá con los objetivos del inversor para la adquisición, renovación y refinanciamiento permanente del dinero. Un prestamista privado es la mejor opción para el inversor que desea mantener la mayor cantidad de su efectivo posible y que el prestamista considere los méritos de un trato como los principales factores de evaluación y calificación.
La Mejor Estrategia de Inversión
Un préstamo con alto apalancamiento viene con el potencial de rendimientos más altos y pérdidas más altas. El uso de estos préstamos no debe tomarse a la ligera.
Un inversor necesita una combinación saludable de tolerancia al riesgo y confianza. Las proformas deben prepararse de manera conservadora con metas realistas.
Antes de buscar un préstamo con alto apalancamiento, se deben calcular las tasas de rendimiento internas (IRR) apalancadas y no apalancadas. La IRR apalancada mide el efecto de los fondos prestados, mientras que la IRR no apalancada calcula el rendimiento en la condición hipotética de no tener deuda.
La fórmula simple para calcular una IRR es:
- Retorno apalancado: Flujo de efectivo neto ÷ Procedimientos después de la satisfacción del préstamo
- Retorno no apalancado: NOI ÷ Procedimientos después de gastos
La diferencia entre los retornos apalancados y no apalancados son los gastos. El flujo de efectivo se utiliza al calcular un retorno apalancado, considerando todos los gastos y obligaciones financieras. El valor es el procedimiento restante después de la satisfacción del préstamo.
El retorno no apalancado utiliza el NOI, es decir, el monto restante antes de cumplir con cualquier obligación financiera. El valor es el procedimiento restante después de los gastos sin la satisfacción del préstamo.
La IRR apalancada debe ser mayor que la IRR no apalancada para afirmar el efecto positivo del apalancamiento.
El apalancamiento financiero crea oportunidades. Los inversores experimentados comprenden cómo programar la satisfacción de un préstamo con alto apalancamiento para obtener rendimientos óptimos. Aunque el tiempo no es el amigo del inversor, los rendimientos serán más altos cuando se invierte menos efectivo en un período más corto.
Los inversores nuevos en el mundo de la inversión inmobiliaria deben familiarizarse con el apalancamiento y cómo reconocer el apalancamiento positivo antes de entrar en cualquier posición apalancada.
