Los inversores inmobiliarios residenciales necesitan posicionar su situación financiera para crecer con dos cosas: un plan de negocio y una lista de comprobación de los elementos necesarios para completar una operación. Mientras que el plan de negocio gestiona el enfoque de un inversor desde el nivel de los 10.000 pies, una lista de comprobación mantendrá al inversor centrado en el proceso paso a paso a nivel del suelo.
Este artículo discutirá y explicará cada elemento de la lista de verificación propuesta por Amplend para sus clientes, existentes y futuros, para su uso en la creación de un camino hacia una inversión exitosa. Hay una lista de verificación completa creada a partir del contenido de este artículo cerca del final.
Esta lista de comprobación debe utilizarse para cada transacción que contemple el inversor.
Puntos clave
El crecimiento del patrimonio de un inversor dependerá de un plan de negocio y de una lista de comprobación para el proceso de “arreglar y cambiar”.
Un inversor debe crear un equipo de profesionales para que la inversión tenga éxito.
Cuando un inversor presenta una oferta a un vendedor, ésta debe basarse en un análisis completo del proceso de compraventa.
Un inversor debe examinar las ofertas en función del precio, las contingencias y la capacidad del comprador para cerrar la operación.
La lista de comprobación que figura al final de este artículo debe utilizarse para cada oportunidad de inversión.
Términos definidos
Valor después de la renovación: cálculo anticipado del valor creado por el alcance de la renovación.
Plan de negocio: las estrategias y el marco ideados por un inversor para alcanzar sus objetivos de inversión.
Declaración de liquidación HUD-1 (o declaración de cierre): la ilustración de las fuentes y los usos de los fondos prestados y el capital del comprador asignado sobre el precio de compra y los desembolsos.
La lista de comprobación puede ser utilizada tanto por el inversor principiante como por el experimentado. Un inversor principiante tendrá a la vista todos los pasos necesarios del proceso de cambio de casa. Un inversor experimentado podrá organizar sus ideas y saber en qué punto de cada operación se encuentra.
Los pasos del proceso son los siguientes:
- Reconocer una oportunidad
- Presentar ofertas
- Asegurar la financiación
- Inspección de la propiedad
- El cierre simultáneo
- El alcance de la renovación
- La renovación
- Poner la propiedad en el mercado
- Revisión de ofertas
- La venta
Estos puntos se explican a continuación.
Reconocer una oportunidad
Las oportunidades serán diferentes para cada inversor según siga su plan de negocio. Un plan bien preparado nombrará el área de mercado, la clase de activo y el equipo de profesionales para alcanzar el objetivo de inversión.
Los inversores pueden encontrar oportunidades de otras fuentes que no sean las operaciones en el mercado o a través de la MLS. Las propiedades de inversión se encuentran a través de:
- Ventas por ejecución hipotecaria,
- Subastas de embargos o escrituras fiscales,
- Oportunidades fuera del mercado a través de un agente inmobiliario, y
- Mayoristas
Un paso importante en esta fase inicial es obtener una carta de preaprobación de un prestamista privado de primera elección mencionado en el plan de negocio. Esta preaprobación permitirá al inversor conocer los parámetros del programa de préstamos al que podrá optar y el importe del capital propio necesario.
La información contenida en la carta de preaprobación limitará la búsqueda de propiedades cualificadas por parte del inversor.
Presentar las ofertas
Los inversores experimentados entienden el juego de los números. Para que se acepte una oferta, hay que presentar varias por varias propiedades. Siempre hay competencia, independientemente de las condiciones del mercado.
En un mercado de compradores, los vendedores compiten con otros vendedores para atraer compradores. En un mercado de vendedores, los compradores compiten contra otros compradores dado el limitado inventario a la venta.
Los inversores saben que cada oferta debe basarse en una proforma preliminar. Esta proforma y los supuestos que contiene se derivan del recorrido completo de la propiedad. El agente inmobiliario o el contratista deben estar presentes en la visita. De este modo, el inversor obtendrá información sobre el alcance y los costes de las reformas y una estimación del valor después de la reparación.
Un inversor no quiere estropear su reputación presentando un montón de ofertas con la esperanza de que “una cuaje”. Todo inversor debe proteger su reputación y su marca presentando ofertas que tengan sentido y se ajusten a los parámetros de la carta de preaprobación y el plan de negocio.
Cada oportunidad tendrá un rango de precios, y este rango se deriva de la proforma preliminar. Un inversor tendrá confianza en sus negociaciones si hay confianza en la oferta.
Un vendedor tendrá confianza en una oferta si va acompañada de una carta de preaprobación.
Garantizar la financiación
Todas las ofertas deben incluir contingencias, una de las cuales debe ser la financiación. Aunque un inversor pueda tener una carta de aprobación previa, siempre es mejor incluir una contingencia de financiación para dar al inversor un respiro y tiempo para buscar otros compromisos en caso de que haya algún problema con la tasación o un informe de inspección.
La carta de preaprobación no representa para el vendedor la identidad del prestamista. Es más bien una representación de la capacidad del inversor para cumplir los requisitos. Debe haber tiempo suficiente para buscar y evaluar programas de préstamos competidores.
Las inspecciones de la propiedad
En este contexto, las “inspecciones de la propiedad” no se limitan a las investigaciones de la estructura. Las inspecciones también se refieren al estado del título y a los resultados de la tasación. Los prestamistas privados “inspeccionarán” el informe de tasación, el compromiso del título y la tasación, y éstos son el quid de la suscripción.
Estas inspecciones deben tener lugar dentro del periodo de contingencia.
Los resultados de la tasación permitirán al agente inmobiliario analizar los valores comparándolos con los comparables identificados por el tasador. Los resultados del informe de tasación ayudarán al contratista a precisar el alcance y el presupuesto de las reformas. El compromiso de titularidad permitirá al abogado del inversor examinar las condiciones en las que el vendedor puede entregar un título negociable.
En caso de que surja algún problema en alguno de estos informes de inspección, el inversor podrá cancelar la oferta y recuperar el depósito de garantía. Esto sólo ocurrirá si el lenguaje que rige el periodo de contingencia está bien redactado.
El cierre simultáneo
Cuando se han cumplido todas las condiciones, es el momento de proceder al cierre. Se redactan los documentos y se intercambian entre las partes correspondientes. Los cierres de la adquisición y el préstamo serán simultáneos.
También es un buen momento para centrarse en el alcance y el presupuesto de la renovación.
El inversor debe tener la oportunidad de revisar la declaración de cierre HUD-1. Esta declaración es la consolidación de los cierres de la operación. Esta declaración es la consolidación de los cierres de la adquisición y el préstamo hipotecario. En él se detallan todos los gastos de cierre y se calculan los ingresos netos del préstamo y el capital propio necesario.
Los documentos del préstamo y la compañía de títulos establecerán los procedimientos para que el inversor acceda a los fondos retenidos para los sorteos de construcción.
Tras el cierre, el inversor debe marcharse con los documentos firmados y la(s) llave(s) de la propiedad. Lo primero que hay que hacer es cambiar las cerraduras de la casa e instalar una caja fuerte.
Alcance de la renovación
El alcance de las obras de renovación debe ponerse en marcha inmediatamente después del cierre. Los componentes comunes para el inicio de las obras son:
- Conectar la electricidad y otros servicios públicos a nombre del nuevo propietario,
- Finalizar el contrato con el contratista y otros proveedores,
- Completar y presentar la solicitud de permiso, y
- Asegurarse de que se han suscrito todas las pólizas de seguro.
El alcance final del trabajo se basa en el informe de evaluación, el presupuesto final del contratista y el asesoramiento del agente inmobiliario sobre el valor de mercado de las reformas.
Las reformas
Antes de iniciar las obras, el contratista debe conocer perfectamente los requisitos de la entidad crediticia para acceder a los fondos retenidos para los sorteos. El calendario de las disposiciones estimadas debe formar parte de los documentos del préstamo.
Los procedimientos de disposición de fondos y los formularios necesarios figurarán en los documentos del préstamo, pero el contratista no tendrá conocimiento de ellos a menos que se lo comuniquen. Siempre es mejor que el contratista conozca el proceso mucho antes de la primera solicitud de pago.
El contratista debe conocer las inspecciones previstas exigidas por el prestamista. Estas inspecciones se sumarán a las inspecciones de la administración local relativas a la licencia de obras.
A medida que avanza la renovación, es el momento de involucrar al agente inmobiliario para que inspeccione las obras y prepare la puesta en venta de la vivienda renovada.
Poner la propiedad en venta
Es habitual poner a la venta una propiedad antes de que finalicen las obras de reforma. El momento de hacerlo depende del asesoramiento del agente inmobiliario, las condiciones del mercado y el alcance de las reformas. El agente inmobiliario debe contratar a un fotógrafo profesional cuando la propiedad esté limpia y pueda fotografiarse bien.
A menudo, un inversor discutirá con el agente inmobiliario la opción de adquirir un paquete de garantía de vivienda para diferenciar la propiedad de otras oportunidades de inversión en el mercado. Los paquetes de garantía para viviendas cubren las reparaciones y sustituciones del sistema mecánico y los electrodomésticos de la vivienda.
La compra de un paquete de garantía dependerá de si el alcance de la renovación incluye nuevos sistemas y electrodomésticos. Si se han instalado sistemas y/o electrodomésticos nuevos, las garantías del fabricante pueden transferirse al nuevo propietario. Sin embargo, si los sistemas y electrodomésticos no se sustituyeron, un paquete de garantía debería satisfacer al nuevo propietario cuando el inversor no esté en condiciones de hacer ninguna declaración sobre su estado de funcionamiento.
Revisar las ofertas
Aunque un inversor no pueda hacer ninguna declaración sobre los sistemas o electrodomésticos, sí puede defender el precio de catálogo y la calidad de la mano de obra de las reformas.
Todas las ofertas presentadas deben examinarse en cuanto a:
- Precio,
- Concesiones y compensaciones,
- Liquidez, y
- Acceso al capital
Las ofertas no deben aceptarse únicamente por el precio. Los dos últimos puntos serán la prueba de la capacidad del comprador para cerrar la operación.
La calidad y la integridad de un comprador se pondrán de manifiesto en su oferta. Un inversor y un agente inmobiliario experimentados sabrán distinguir si una oferta se basa en un análisis completo o sólo en ver “si cuela”.
Lo último que quieren un inversor y un agente inmobiliario es que la propiedad se retire del mercado para perder oportunidades legítimas por culpa de una oferta no cualificada.
La venta
El agente inmobiliario se encargará de supervisar el progreso del agente de cierre. Habrá comunicaciones entre el comprador, su prestamista y el agente de cierre. Durante este tiempo, el inversor suele estar buscando la siguiente oportunidad.
Asegúrese de revisar detenidamente la declaración de liquidación HUD-1 para comprobar que los cargos y abonos son correctos según el contrato y confirmar el importe de los ingresos netos de la venta. El agente de cierre necesitará un documento de identidad con fotografía e instrucciones para desembolsar los fondos.
A continuación, se repite el proceso de venta de la vivienda.
La mejor posición inicial para un inversor es obtener una carta de pre-aprobación de su prestamista privado de primera elección. Como ya se ha dicho, esta carta no confirmará la identidad del prestamista, pero demostrará que el inversor cumple los requisitos para obtener un préstamo con arreglo a determinados parámetros. En el período de contingencia debe haber tiempo suficiente para solicitar hojas de condiciones al primer prestamista y a otros prestamistas privados, a fin de tomar una decisión informada sobre un programa de préstamo favorable.
Como prometí, a continuación figura la lista de comprobación completa para el proceso de “arreglar y cambiar” extraída del contenido de este artículo.
LISTA DE COMPROBACIÓN PARA ARREGLAR LA CASA
- Reconocer una oportunidad
- Seleccionar una estrategia del plan de negocio
- Visitar las propiedades oportunas
- Póngase en contacto con el prestamista privado preferido para obtener una carta de preaprobación.
- Celebrar reuniones con los miembros del equipo, es decir, el agente inmobiliario y el contratista
- Presentar las ofertas
- Empezar a elaborar la proforma preliminar
- Determinar todos los costes de cierre estimados, el periodo de retención y el beneficio potencial.
- Revisar el alcance y el presupuesto preliminares de las reformas.
- Determinar el rango de precios de cada propiedad
- Determinar las contingencias y los plazos apropiados
- Preparar y presentar las ofertas
- Negociar
- Esté preparado para rescindir una oferta si el vendedor no acepta un precio inferior al límite máximo
- Asegurar la financiación
- Obtenga hojas de condiciones de 3-4 prestamistas privados
- Proporcione todos los documentos requeridos
- Obtenga hojas de condiciones de 3-4 prestamistas privados
- Inspección de la propiedad
- Programar una inspección de la viviendaç
- Asegurar la representación legal para la adquisición y el préstamo
- Revisar los resultados de todos los informes (inspección, compromiso de título, tasación)
- Determine el estado del contrato
- ¿Cerrar o no?
- Finalizar los contratos con los contratistas/proveedores
- Cierre simultáneo
- Programar y confirmar la fecha de cierre
- Revisar el formulario HUD-1
- Determinar y llevar toda la documentación necesaria al cierre
- Transfiera fondos al agente de títulos o lleve fondos certificados al cierre
- Salga con todos los documentos apropiados y las llaves de la casa
- Cambiar las cerraduras
- Instalar la caja fuerte
- Trabaje con el contratista en el paquete de permisos
- Alcance de la renovación
- Ocuparse de las cuentas de servicios públicos
- Determinar el calendario de emisión de permisos
- ¿Trabajo por permiso?
- Tomar fotos del “antes
- La renovación
- Programar visitas a la obra
- Atender las solicitudes de sorteos
- Recibir información actualizada de las inspecciones de los contratistas para la renovación de permisos
- Coordine esfuerzos con el contratista para revisar los elementos de la lista.
- Inicie las conversaciones con el agente inmobiliario para volver a poner la vivienda en venta.
- Visita final con el contratista, el agente inmobiliario, el prestamista, etc.
- Poner la propiedad en venta
- Programar una limpieza profesional
- Finalizar el contrato de venta
- Prepare las fotos del “después
- Tomar una decisión sobre el paquete de garantía de la vivienda
- Revisar las ofertas
- Evalúe todas las ofertas en cuanto a precio, contingencias y aprobaciones previas.
- Negociar, si procede
- Aceptación
- Determinar la fecha de cierre
- Responder a las cuestiones relativas a los informes de reinspección
- La venta
- Manténgase informado del proceso de cierre
- Revisar el HUD-1 final
- Proporcionar a la compañía de títulos instrucciones para el desembolso del producto de la venta
- Entregar las llaves y los documentos necesarios al cierre
La lista de comprobación es una plantilla para que el inversor la utilice en cada oportunidad, y pueden añadirse o eliminarse elementos para adaptarla a la transacción.
Esta lista de comprobación es el mejor método para que el inversor principiante visualice el proceso y para que el inversor experimentado organice sus ideas y tenga un punto de referencia para el progreso de la operación.
El proceso de compraventa de una vivienda es complejo y puede convertirse en una maraña de problemas. Esperamos que la lista de comprobación sea de ayuda.
