Hoy, estamos tratando el tema de los Préstamos DSCR. Como saben, todos los inversores en bienes raíces residenciales buscan un acceso sencillo al capital con el apalancamiento más alto para expandir mejor sus carteras.
El plan para estos inversores es localizar propiedades con potencial de valorización de vendedores motivados. Una vez que las renovaciones estén completas, la propiedad de inversión puede venderse con beneficio o refinanciarse con el objetivo de mantenerla a largo plazo.
Un prestamista privado que ofrece préstamos DSCR (Relación de Cobertura del Servicio de la Deuda) es la fuente de capital que cumple con las expectativas de los inversores cuando una propiedad se estabiliza (es decir, se alquila). Un préstamo DSCR es la alternativa del prestamista privado al financiamiento permanente ofrecido por prestamistas tradicionales.
Este artículo explicará la estructura de un préstamo DSCR para que los inversores en bienes raíces lo consideren como financiamiento permanente a largo plazo.
Puntos Clave
- Un préstamo DSCR es una alternativa que un prestamista privado ofrece para el financiamiento permanente a largo plazo.
- La relación de cobertura del servicio de la deuda y la puntuación de crédito del prestatario son los factores determinantes principales para establecer los términos del préstamo.
- El DSCR mide la capacidad de una propiedad para generar suficiente efectivo para cubrir los gastos mensuales.
Definición de Términos
- Ingreso Operativo Neto (NOI) – el efectivo restante después de deducir los gastos operativos de una propiedad de la renta recolectada.
- Flujo de Efectivo – el efectivo neto después de deducir los pagos de hipoteca y depósitos de reserva del NOI.
- Relación de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) – la proporción entre los ingresos de alquiler de una propiedad y el servicio de la deuda y otros gastos (es decir, seguro de propiedad, impuestos y tarifa de la asociación de propietarios, si la hubiera).
- Relación Préstamo-Valor (LTV) – la proporción entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad después de la renovación (si se ha rehabilitado) o el valor tal como está.
- Estabilización – ocurre cuando una propiedad genera suficiente ingreso para cubrir los gastos operativos, los pagos del préstamo y financiar cuentas de reserva sin inyección adicional de efectivo.
- PITIA – Principal, Interés, Impuestos, Seguro y Tarifa de la Asociación (HOA).
- Prestamista Tradicional – bancos, cooperativas de crédito y otras fuentes de capital aseguradas por la FDIC.
DSCR vs. Financiamiento Tradicional a Largo Plazo
Un préstamo DSCR proporciona a un inversor en bienes raíces una alternativa viable a un préstamo permanente al momento de la estabilización.
Los préstamos a corto plazo y de alto riesgo se utilizan para adquirir una oportunidad de valorización y financiar las renovaciones. Cuando la propiedad se estabiliza, estos préstamos suelen refinanciarse con un financiamiento permanente a largo plazo ofrecido por prestamistas tradicionales.
Estas estructuras de préstamo ofrecen tasas y tarifas más bajas que los préstamos a corto plazo, pero las proporciones LTV son más bajas y los inversores deben calificar.
Los prestamistas tradicionales no pueden ser flexibles en su análisis de crédito debido a que están altamente regulados para hacerlo. Esto significa que los inversores deben encajar en “el molde” con un alto salario en el formulario W-2, excelentes puntajes de crédito y alta liquidez. El “molde” del prestamista tradicional está establecido por Fannie y Freddie en los mercados secundarios cuando se vende el préstamo.
El inversor experimentado sabe que las tasas y los términos anunciados por los prestamistas tradicionales están dirigidos a viviendas ocupadas por el propietario. Los términos y tasas ofrecidos a un inversor son más altos y menos competitivos.
Dicho esto, la alternativa del préstamo DSCR podría ser una opción viable para que un inversor la considere. Un préstamo DSCR es un préstamo a largo plazo para financiamiento permanente cuando una propiedad se estabiliza. Esta plataforma de préstamos permite al inversor “sacar” el capital creado por las renovaciones.
Los prestamistas privados que ofrecen préstamos DSCR son flexibles en términos, calificaciones y criterios de análisis. Estos prestamistas privados aplican el mismo espíritu emprendedor a los préstamos DSCR que a los préstamos a corto plazo de alto riesgo. El tiempo entre la solicitud y el cierre es más corto y las calificaciones podrían ser más rigurosas.
La Propiedad Estabilizada
La base para la evaluación de un préstamo DSCR es el rendimiento de la propiedad. Los términos del préstamo se basan en el flujo de efectivo.
El NOI es tal como se describe. Es el efectivo restante después de deducir los gastos operativos de la renta recolectada. Los gastos operativos incluyen servicios públicos, impuestos de propiedad, primas de seguros, reparaciones y cualquier otro gasto necesario para la operación de la propiedad.
Un punto importante, sin embargo, es que los pagos de hipoteca no se consideran un gasto operativo. El servicio de la deuda (o el pago de la hipoteca) y la financiación de cuentas de reserva de capital u operativas se deducen del NOI para calcular el flujo de efectivo.
El DSCR mide la capacidad de una propiedad para cubrir el pago de la hipoteca únicamente a partir de las operaciones sin inyecciones adicionales de efectivo por parte del inversor.
¿Qué es la Relación de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR)?
La fórmula para calcular esta relación es:
- Ingresos de Alquiler Mensuales de la Propiedad ÷ Total de PITIA Mensual
Como ejemplo, si el PITIA mensual es de $1,000 y los ingresos de alquiler mensuales generados por una propiedad son de $1,200, entonces el DSCR para esta inversión es de 1.20X.
Una relación de 1.2 significa que la propiedad genera $1.20 por cada $1.00 de servicio de deuda.
Un prestamista mira esta relación para determinar si la propiedad puede mantener los pagos del préstamo. Para aclarar, un inversor debe entender que el “servicio de deuda” no siempre es solo el total del principal e interés. Es el pago total del préstamo.
Supongamos que los términos del préstamo requieren que el prestatario financie cuentas de depósito en garantía para los impuestos de propiedad, las primas de seguro y las cuotas de la asociación de propietarios. En ese caso, estos pagos de depósito en garantía son parte del servicio de deuda y deben incluirse en el cálculo del DSCR.
Un prestamista puede requerir que un prestatario mantenga cuentas de depósito en garantía para todos los gastos que superen su préstamo y protejan su garantía.
Los impuestos de propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios están por encima de una hipoteca, y el prestamista debe asegurarse de que estos gastos se paguen. Las primas de seguros de propiedad se mantienen en depósito en garantía para garantizar que la póliza permanezca en vigor durante el plazo del préstamo.
Todos los gastos en depósito en garantía deben eliminarse de los gastos operativos al calcular el NOI para evitar una deducción doble. En otras palabras, si no hay requisitos de préstamo para fondos en depósito en garantía, estos elementos se convierten en gastos operativos a deducir de la renta bruta recolectada.
Los Términos de un Préstamo DSCR
Los términos de un préstamo DSCR se basan en gran medida en la relación de cobertura y la puntuación de crédito del prestatario. En menor medida, también intervienen algunos otros factores:
Tipo de propiedad – Los condominios y propiedades de 2 a 4 unidades tienden a tener una tasa de interés más alta que una casa unifamiliar. Propósito del préstamo – La refinanciación con extracción de efectivo está sujeta a una tasa de interés más alta que la compra y la refinanciación de tasa y plazo.
Monto del préstamo – Un monto de préstamo ni demasiado pequeño ni demasiado grande es óptimo para obtener una tasa de interés deseable. Período de Penalización por Pago Anticipado (PPP) – Cuanto más largo sea el PPP, más baja será la tasa de interés.
Liquidez – debe ser considerada en caso de que la propiedad quede vacante en cualquier momento durante el plazo del préstamo. El prestatario necesitará suficiente liquidez para cubrir el préstamo durante cualquier período de vacancia.
Los prestamistas privados no publican términos en detalle para sus préstamos ofrecidos porque los parámetros se adaptan a cada prestatario.
En general, con el propósito de un cálculo rápido para tener una idea del monto y la tasa de interés del préstamo, una tasa de interés competitiva requerirá un puntaje de crédito superior a 720. La proporción LTV o el apalancamiento jugará un papel en la determinación de la tasa de interés según la DSCR y el puntaje de crédito.
En general, cuanto mayor sea la DSCR, mayor será el apalancamiento máximo. Un LTV más alto permitirá al inversor extraer más capital creado para financiar un pago inicial en la próxima inversión.
Todos los prestamistas tendrán sus parámetros establecidos para las proporciones, el apalancamiento y las tasas de interés. Sin embargo, es seguro decir que cuanto más cerca esté una propiedad de una proporción de equilibrio o una DSCR de 1.0, la inversión será más riesgosa para el prestamista. La medida del riesgo se reflejará en los términos del préstamo citados.
Las Ventajas de un Préstamo DSCR
Esta estructura de préstamo ofrecida por un prestamista privado a menudo tendrá una proporción LTV más alta. Esto permitirá al inversor extraer más efectivo de la propiedad. La entidad prestataria puede ser una LLC, una S-corp., o cualquier otra entidad de paso típica para que un inversor sea el titular.
En comparación con los prestamistas tradicionales, a menudo un prestamista privado no se considera sobreexpuesto a un cierto tipo de producto o prestatario. A menudo, los inversores experimentan estas limitaciones al buscar financiamiento permanente de prestamistas convencionales.
Además, no hay requisito de presentar declaraciones de impuestos o evidencia de ingresos, ya que el análisis de crédito se basa en gran medida en la capacidad de la propiedad de bienes raíces para generar flujo de efectivo. El prestatario tampoco está sujeto a la relación deuda-ingreso, lo que significa que el prestatario puede seguir expandiendo su cartera de alquiler siempre y cuando los números de cada propiedad tengan sentido.
Pros y Contras de un Préstamo DSCR
Todas las cosas tienen pros y contras, y los préstamos hipotecarios no son una excepción. Un préstamo DSCR proporciona a un inversor en bienes raíces residenciales un fácil acceso al crédito porque la premisa central es el rendimiento de la propiedad.
La mayoría de los inversores prefieren utilizar la propiedad como la consideración principal para la calificación de un préstamo en lugar de su información de crédito personal y salario. Un préstamo DSCR cumple con estos objetivos.
El tiempo es esencial en la inversión en propiedades. El tiempo de aprobación de un prestamista privado es más corto. Cuanto más rápido sea el tiempo entre la solicitud, la aprobación y el cierre, más rápido liberará al inversor de los altos costos de financiamiento a corto plazo.
Sin embargo, a diferencia de un préstamo a corto plazo, las calificaciones son específicas y ponderadas a la DSCR para obtener una tasa competitiva y un LTV más alto. Existe la posibilidad de que la tasa de interés y el capital requerido sean más altos de lo que podría cotizar un prestamista tradicional.
Los prestamistas privados continúan añadiendo plataformas de préstamos creativas para que los inversores las consideren, y un préstamo DSCR es una alternativa viable al financiamiento permanente ofrecido por prestamistas tradicionales
