Los prestamistas privados ofrecen préstamos DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda) a los inversores con la estrategia de “comprar y mantener” dinero permanente a largo plazo en la estabilización. El programa de préstamos DSCR es una alternativa que los inversores pueden comparar con los programas de préstamos a largo plazo que ofrecen los prestamistas tradicionales.
Este artículo dará una visión general de los nueve elementos que afectan a la suscripción de un prestamista privado de un préstamo DSCR. Amplend entiende que los inversores inmobiliarios residenciales necesitan entender cómo los prestamistas privados evalúan los méritos de un acuerdo y los factores para lograr condiciones competitivas.
Puntos clave
- La puntuación crediticia es el único elemento de suscripción específico del inversor.
- Un préstamo DSCR es dinero permanente a largo plazo que ofrecen los prestamistas privados como alternativa a los programas que ofrecen los bancos tradicionales.
- El ratio de cobertura de la deuda es el elemento más importante que tiene en cuenta un prestamista privado a la hora de suscribir un préstamo DSCR.
- Un prestamista prestará más en la pila de capital y ofrecerá una LTV más alta cuando el ratio DSCR supere su objetivo.
- El objetivo de un préstamo DSCR es acortar el tiempo de servicio de un préstamo a corto plazo y de alto interés, y obtener antes efectivo del capital incorporado.
Términos definidos
Gastos por encima de la línea: los gastos de explotación aplicados a los ingresos por alquiler para calcular el NOI.
Gastos no operativos: los gastos no operativos aplicados a los ingresos por alquiler para calcular el flujo de caja, como el servicio de la deuda y la financiación de las cuentas de reserva.
Capital acumulado: los componentes del importe del préstamo y el capital del inversor para totalizar el valor de mercado de la propiedad.
Los elementos decisivos
Hay nueve elementos decisivos que los prestamistas privados utilizan para determinar el tipo y las condiciones de un préstamo DSCR. Estos elementos son
- Ratio de cobertura del servicio de la deuda,
- Apalancamiento,
- Puntuación crediticia,
- Comisión de apertura,
- Penalización por pago anticipado,
- Tipo de interés,
- Tipo de propiedad,
- Tamaño del préstamo, y
- Tipo de préstamo.
Objetivos del préstamo DSCR
La suscripción de un préstamo DSCR a largo plazo para inmuebles estabilizados es más diligente que la suscripción de un préstamo de adquisición y renovación a corto plazo. Sin embargo, un prestamista privado mantiene su espíritu empresarial en este proceso, y el tiempo entre la solicitud y la financiación sigue siendo más corto que el de un prestamista tradicional.
Los objetivos de un préstamo DSCR son acortar el tiempo en que el inversor atiende el préstamo a corto plazo, de mayor interés, y obtener antes los beneficios del capital creado por las renovaciones.
Teniendo esto en cuenta, repasemos cada uno de los elementos anteriores.
Coeficiente de cobertura del servicio de la deuda
Este es el ratio más importante que tiene en cuenta un prestamista privado a la hora de suscribir una propiedad estabilizada. La fórmula de este ratio es
NOI (ingresos netos de explotación) ÷ ADS (servicio anual de la deuda)
Por ejemplo, si el ADS (principal e intereses solamente) es de 24.000 $, o 2.000 $ al mes, y el NOI de la propiedad es de 30.000 $, o 2.500 $ al mes, entonces
$30,000 ÷ $24,000 = 1.25
La traducción de este ratio es la disponibilidad de 1,25 $ de ingresos netos (alquiler menos gastos) por cada 1 $ de servicio de la deuda.
Sin embargo, cuando un inversor realiza este cálculo para su propia diligencia debida, debe prestar atención a los pagos del préstamo que contienen la financiación de una cuenta de garantía bloqueada para los impuestos sobre la propiedad y el seguro.
Recuerde que los pagos hipotecarios del principal y los intereses no entran en la definición de gastos de explotación, pero los impuestos sobre la propiedad y el seguro se cargan por encima de la línea. Hay que tener cuidado para asegurarse de que estos gastos no se contabilizan dos veces: una vez por encima de la línea como gastos y otra vez por debajo de la línea como parte del servicio de la deuda.
El ratio de cobertura de 1,25 calculado anteriormente está por encima del ratio objetivo estándar del sector de 1,15. Un prestamista privado ofrecerá condiciones de préstamo competitivas a los inmuebles que superen su ratio objetivo. Cuanto mayor sea el ratio, menor será el riesgo percibido.
Apalancamiento
El ratio de cobertura del servicio de la deuda es importante cuando un prestamista privado considera el apalancamiento. Cuando un prestamista percibe menos riesgo, está dispuesto a prestar más capital.
El apalancamiento es un porcentaje del importe del préstamo respecto al valor de mercado de la propiedad. Este porcentaje también se conoce como relación préstamo-valor (LTV). Un inversor recibirá menos efectivo en un préstamo con una LTV del 60% que en un préstamo con una LTV del 70%. Cuanto mayor sea la LTV, más efectivo estará dispuesto a financiar un prestamista debido a la menor percepción del riesgo. El riesgo está relacionado con el ratio de cobertura de la deuda y el apalancamiento.
La fórmula para calcular el apalancamiento es
Importe del préstamo ÷ Valor de mercado
Por ejemplo, si el valor de mercado de una propiedad es de 200.000 $ y un prestamista está dispuesto a prestar hasta el 70%, entonces
200.000 $ x 0,7 = 140.000 $, entonces
140.000 $ ÷ 200.000 $ = 0,7, es decir, el 70%.
El término “pila de capital” en este ejemplo es la suma del importe del préstamo y el capital del inversor es la “pila” que comprende el valor total de mercado. Para ilustrarlo:
| $140,000 | Monto del prٞéstamo |
| + 60,000 | Fondos propios de los inversores |
| $200,000 | Valor de mercado |
Por tanto, cuanto mayor sea el ratio LTV, más lejos en la pila de capital estará dispuesto a invertir un prestamista. Esto se traduce en una mayor salida de efectivo para el inversor debido a la menor percepción del riesgo.
Con un préstamo DSCR garantizado por una propiedad estabilizada, los ratios de suscripción se basan en el valor de mercado, a diferencia de los préstamos a corto plazo, en los que los ratios se basan en el coste. Existe un capital incorporado cuando el valor de las mejoras supera los costes.
Puntuación crediticia
La puntuación crediticia del inversor tendrá más peso a la hora de suscribir un préstamo DSCR que un préstamo de adquisición a corto plazo. La puntuación crediticia es verificable y una forma rápida de medir el riesgo para el prestamista. La puntuación crediticia es el único elemento de los nueve que se refiere directa y exclusivamente al inversor.
Los otros ocho elementos se centran en el rendimiento de la propiedad y la tolerancia al riesgo del prestamista.
La puntuación crediticia afecta directamente al tipo de interés y al apalancamiento.
La mejor manera de que un inversor consiga un tipo competitivo y un mayor LTC es mejorar su puntuación crediticia. La mejora de la puntuación crediticia tiene dos vertientes: efectuar puntualmente los pagos de todas las obligaciones y controlar que no haya errores en el informe crediticio.
Comisiones de apertura
La comisión de apertura se expresa como un porcentaje del importe del préstamo que se cobra para cubrir los costes directos del prestamista por tramitar la solicitud, suscribir la operación y administrar el préstamo. Normalmente, la comisión de apertura de un préstamo DSCR con un ratio de cobertura aceptable se sitúa entre el 0,5% y el 1% del importe del préstamo.
Las comisiones de apertura también se conocen como comisiones de descuento o puntos.
Regla general: un prestamista privado de confianza cobrará una comisión de apertura en el momento del cierre y no exigirá ningún pago antes de la tramitación o la suscripción.
La comisión de apertura de un préstamo DSCR a largo plazo será inferior a la de un préstamo de adquisición a corto plazo garantizado por una propiedad vacante y en dificultades.
¿Puede negociarse una comisión de apertura? Tal vez, pero cualquier reducción se traducirá en un tipo de interés más alto.
Es importante saber que las comisiones de apertura forman parte de la tasa anual equivalente (TAE) para reflejar el coste total del capital. La comisión de apertura y otras comisiones asociadas al préstamo se suman al tipo de interés. El tipo de interés sólo refleja el coste de tomar prestado el capital.
Penalización por pago anticipado
Los prestamistas cobran una penalización por pago anticipado para estabilizar su rentabilidad. Los prestamistas son inversores, y las inversiones se realizan con un número predeterminado de pagos. Los pagos del préstamo son el retorno de y sobre el capital invertido para financiar las operaciones y aumentar el efectivo disponible para invertir en otras oportunidades.
Los beneficios y el efectivo disponible se reducen si un préstamo se paga demasiado pronto en el plazo. La penalización por pago anticipado estabiliza el préstamo y garantiza el beneficio.
Generalmente, esta penalización está en vigor durante los primeros 5-8 años del plazo, y la penalización puede oscilar entre el 1% y el 5% del saldo pendiente. Por lo tanto, la penalización reduce el riesgo del prestamista, y su aplicación mejorará el precio del préstamo con un tipo de interés más bajo y una LTV más alta.
Esta penalización puede ayudar al inversor a calcular la rentabilidad de su inversión. Cuando un inversor conoce el importe total de satisfacción en una refinanciación o una venta, el rendimiento es exacto. Si un inversor planea conservar la propiedad durante más tiempo que el periodo de vigencia de la penalización, entonces la rentabilidad es mayor, y la penalización no es un problema.
Una penalización por pago anticipado es un buen “regalo” para obtener un tipo de interés más bajo y una relación préstamo-valor más alta sin que la penalización afecte a la estrategia de salida.
Tipo de interés
Una de las ventajas de un préstamo DSCR a largo plazo sobre una propiedad estabilizada es la posibilidad de elegir la estructura del tipo de interés. Aunque el tipo ofrecido sigue estando en función del riesgo, la estructura del tipo puede variar. Las opciones de estructura más comunes que ofrecen los prestamistas privados en propiedades residenciales de alquiler son:
- 5/6 ARM (hipoteca de tipo variable),
- 7/6 ARM,
- fijo a 30 años, y
- sólo interés.
A medida que se revisa cada tipo de tasa a continuación, tenga en cuenta que la tasa cotizada sigue siendo el resultado de la suscripción del prestamista y su medición del riesgo. Aunque este tipo de interés no puede ser objeto de negociación, la elección del tipo de interés puede quedar a discreción del inversor en función del periodo de mantenimiento y de las condiciones del mercado.
ARM 5/6
Los dos índices utilizados por los prestamistas para fijar el tipo inicial de un ARM son el tipo preferente de Estados Unidos y el tipo del Tesoro a vencimiento constante. El tipo preferente lo fijan los bancos comerciales y lo ofrecen a sus clientes más solventes. El tipo del Tesoro a vencimiento constante lo fija el Consejo de la Reserva Federal y representa el rendimiento a un año de sus valores subastados. El tipo fijado por la Junta de la Reserva Federal está eliminando progresivamente el uso del LIBOR.
La referencia “5/6” significa que el tipo de interés cotizado por el prestamista permanecerá fijo durante los cinco primeros años del plazo del préstamo. Después, el tipo se ajustará cada seis meses hasta que el préstamo venza o se satisfaga. Puede existir la posibilidad de negociar un límite máximo del tipo de interés en los momentos de ajuste.
Un préstamo ARM 5/6 podría beneficiar a un inversor si el período de mantenimiento previsto es inferior al período de tipo bajo fijo. La clave de esta consideración es la penalización por pago anticipado durante los primeros cinco años, cuando el tipo fijo bajo está en vigor.
ARM 7/6
Los conceptos en los que se basa una hipoteca ARM 7/6 son los mismos que los de la ARM 5/6, pero con un tipo de interés fijo durante los primeros siete años del plazo. A partir de entonces, se harán ajustes cada seis meses hasta que el préstamo venza o sea satisfecho. El tipo de interés fijo de una hipoteca ARM 7/6 suele ser más bajo que el de una ARM 5/6, y puede haber margen para negociar la penalización por pago anticipado.
El inversor debe hacer todo lo posible por negociar un tope en los ajustes y debe tener en cuenta el período de retención de la propiedad.
La clave es que la penalización por pago anticipado no supere el ahorro de intereses obtenido durante el primer período de siete años, cuando el tipo puede estar en su punto más bajo.
Fijo a 30 años
Este tipo de interés es la estructura habitual para las propiedades ocupadas por sus propietarios.
En cualquier préstamo a tipo fijo, el tipo de interés permanece fijo durante todo el plazo del préstamo. El tipo no se ajustará en ningún momento a lo largo del préstamo. El préstamo se amortiza en un periodo de 30 años, pero el plazo puede ser de 15 ó 20 años. Esta estructura se conoce como hipoteca globo, en la que el último pago será significativamente más alto porque el préstamo vence antes de que se autoamortice a un saldo de 0 $.
Si no existen penalizaciones por pago anticipado para una hipoteca a tipo fijo a 30 años, se producirá un ajuste al alza en el tipo de interés indicado.
Sólo interés
Un préstamo de sólo intereses es exactamente como se define. Los pagos del préstamo sólo cubren los intereses, y el saldo del capital permanece inalterado.
Los tipos de los préstamos de sólo intereses tienden a ser más altos que los de amortización y los coeficientes LTV son más bajos. Un prestamista percibe estos préstamos como más arriesgados y no prestará demasiado.
Un inversor que busca un préstamo de sólo intereses sobre dinero permanente a largo plazo está apostando realmente por un mercado fuerte al final de su periodo de tenencia. Si el mercado se mantiene fuerte, entonces un préstamo de sólo intereses podría ser una buena estrategia, ya que el principal se mantiene bajo en relación con la revalorización del mercado.
La estrategia consiste en vender la propiedad antes de que el mercado gire y los valores disminuyan.
Tipo de propiedad
Los prestamistas privados que se dirigen a inversores residenciales con el modelo de crear valor consideran que una propiedad con una estructura unifamiliar aislada es la menos arriesgada. Estos prestamistas privados sólo tienen tolerancia al riesgo para inmuebles de categoría A en mercados primarios de primer orden. Estos prestamistas no prestan en oportunidades de valor añadido.
Sin embargo, los prestamistas privados que se centran en el inversor de valor añadido suscribirán una propiedad “B” o “C” en ubicaciones de segundo nivel con potencial de valor. Estos prestamistas suscriben un valor después de la reparación (ARV).
Un prestamista ofrecerá los mejores tipos de interés a los inversores en propiedades unifamiliares. Estas propiedades son más fáciles de gestionar y tienen un tiempo más corto en el mercado antes de una venta. Los prestamistas prefieren un solo inquilino con una sola serie de problemas.
Las propiedades residenciales se definen como viviendas unifamiliares de 1 a 4 unidades. Mientras que las propiedades con múltiples unidades pueden parecer mejores para la proforma de un inversor en términos de flujo de caja, los prestamistas suscribirán a un mayor riesgo, y el riesgo se reflejará en la tasa de interés y el LTV.
Tamaño del préstamo
El tamaño de un préstamo y su efecto en el tipo de interés es subjetivo. En general, un prestamista aumentará su tipo de interés entre 25 y 100 puntos básicos si el importe del préstamo es demasiado pequeño o demasiado grande.
Para los prestamistas privados interesados en oportunidades de valor añadido, los préstamos de un importe comprendido entre 200.000 y 1,49 millones de dólares son los más convenientes. Esta gama no suele estar sujeta a ningún ajuste del presupuesto suscrito.
Aunque un préstamo “pequeño” puede ser menos arriesgado para un prestamista en términos de desembolso de capital, los prestamistas tienen costes fijos de tramitación, suscripción y administración de un préstamo. Un préstamo de 50.000 dólares tendrá los mismos costes que uno de 5 millones. El aumento de la TAE parecerá desproporcionado cuando estas cantidades fijas se carguen a préstamos pequeños.
Como afirmación general, los préstamos grandes son más arriesgados para los prestamistas privados que se dirigen a inversores residenciales de valor añadido.
Tipo de préstamo
Este elemento se basa en los otros elementos correspondientes de apalancamiento, tipo de tipo de interés, tipo de propiedad y tamaño del préstamo. Los elementos externos a un préstamo DSCR son el objetivo de rentabilidad del inversor y la duración del período de retención. Estos elementos, intrínsecos y extrínsecos al préstamo, deben evaluarse para determinar el mejor tipo de préstamo para la inversión.
Los préstamos basados en activos sobre inmuebles residenciales estabilizados ofrecen opciones de sólo interés, tipo fijo y ARM. Cada uno de estos tipos se centra en el ratio de cobertura del NOI frente al servicio de la deuda.
Recuerde que el tipo de interés y el apalancamiento más competitivos se obtendrán con préstamos que permitan una penalización por pago anticipado. El periodo de permanencia del inversor determinará el verdadero efecto de esta penalización en la rentabilidad de la inversión.
Un préstamo autoamortizable a 30 años se fija a un tipo predeterminado evaluado en el momento de la suscripción. El tipo permanece invariable a lo largo del plazo, independientemente de las condiciones del mercado. El término “tipo competitivo” significa realmente unos pocos puntos básicos entre prestamistas privados y no puntos porcentuales enteros. Los tipos de interés suben y bajan en todos los mercados crediticios y no entre uno o dos prestamistas.
Lo más probable es que los préstamos de sólo intereses para dinero permanente garantizado por una propiedad estabilizada no sean para toda la vida del préstamo. El período de carencia podría ser durante los primeros años. El préstamo comenzará a amortizarse al final del período de carencia. Aunque esta estructura puede aliviar temporalmente al inversor en los primeros años, estos préstamos suelen cotizarse con una LTV más baja y un tipo de interés más alto.
Un préstamo DSCR con la estructura ARM comenzará con un tipo más bajo que los préstamos fijos y de sólo intereses. Aunque este tipo de préstamo puede resultar rentable para un inversor, la clave está en el momento oportuno y en prestar atención a los detalles. Cuando finalice el periodo de intereses bajos, los ajustes se mantendrán durante todo el plazo del préstamo.
Cuando un inversor se plantea un préstamo ARM, debe sopesar el período de los pagos fijos a bajo interés frente a la penalización por pago anticipado y el plan de salida. En esta situación, la variable es la salida, y la incógnita son los tipos de mercado futuros. El único componente que puede ajustarse es la salida del inversor.
Conclusión
Los inversores experimentados necesitan opciones, y los prestamistas privados son la mejor fuente de opciones.
Los prestamistas privados mantendrán la misma flexibilidad a la hora de estructurar el mejor préstamo a largo plazo para el inversor. Con cada oportunidad, las estrategias de inversión serán diferentes para el inversor y el prestamista.
El tipo de interés, las comisiones y los costes determinan el beneficio del prestamista. Este beneficio es fijo y viene ilustrado por la TAE. El beneficio del inversor permanece desconocido hasta que se vende el activo con un cálculo retrospectivo de los flujos de caja.
Las estructuras de préstamo DSCR ofrecidas por los prestamistas privados mantendrán la misma flexibilidad en cuanto a un periodo más corto entre la solicitud y el cierre. El principal factor de suscripción es el rendimiento de la propiedad, y la calificación crediticia del inversor se utiliza únicamente para establecer el tipo de interés ofertado.
Los inversores que necesiten préstamos DSCR a largo plazo para sus propiedades estabilizadas deben buscar un prestamista privado con un proceso transparente y la flexibilidad para personalizar un préstamo específico para los objetivos del inversor.
Ok, eso es todo por hoy, hemos cubierto el tema de 9 elementos que afectan a los términos de los Préstamos de Alquiler DSCR y esperamos que hayan disfrutado de la lectura.
