Todo inversor inmobiliario exitoso debe contar con acceso a capital con un proceso de suscripción eficiente. Desde que los prestamistas convencionales (bancos) abandonaron la financiación de las oportunidades de valor añadido que buscan los inversores, los prestamistas privados han intervenido para cubrir este vacío de financiación.
El proceso de suscripción racionalizado de los prestamistas privados permite a los inversores comprar y vender sus proyectos a precios competitivos para maximizar el beneficio. Para el inversor, todo es cuestión de tiempo. No hay lugar para retrasos a la hora de cerrar el préstamo de adquisición y ofrecer el proyecto al mercado para su venta al precio óptimo.
El tiempo no es amigo del inversor inmobiliario.
Puntos Clave
- El plan de negocio de un prestamista privado coincide con el de un inversor con un objetivo de “arreglar y vender”.
- Un prestamista privado prestará sobre los costes de renovación
- Un prestamista privado tiene en cuenta el valor después de la reparación (“ARV”) en la suscripción.
- El rendimiento en efectivo para el inversor es mayor con un préstamo privado a corto plazo.
- Hay un momento y un lugar para los prestamistas privados y convencionales en el sector de la inversión.
¿Qué es un Préstamo Privado?
Un prestamista privado concede préstamos a oportunidades de inversión que difícilmente cumplirían los requisitos de un banco. En el sector crediticio, estos préstamos suelen denominarse préstamos de “capital de riesgo”. Consulte nuestro artículo sobre Prestamista de capital de riesgo frente a prestamista privado para obtener una comparación detallada.
Un préstamo financiado con dinero privado es a corto plazo con una propiedad inmobiliaria hipotecada como garantía. El plan de negocio de un prestamista privado encaja bien con el plan de un inversor con el objetivo de “arreglar y vender”, es decir, entrar y salir de los proyectos para obtener un beneficio a corto plazo. El periodo medio de retención es de 9 meses.
Los prestamistas privados comprenden la necesidad de los inversores de requisitos flexibles, y estas condiciones pueden ofrecerse sin atenerse a las normas y tasas exigidas por el gobierno federal. Estos requisitos flexibles pueden incluir
- Mayor apalancamiento
- Crédito mínimo más flexible
- Relajación de los requisitos de ingresos (se tiene en cuenta la liquidez en efectivo)
- Pagos sólo de intereses durante el plazo (también pago de intereses sólo sobre las cantidades desembolsadas).
Las tasas préstamo-valor de un prestamista privado dependerán de la capacidad del prestamista para sentirse cómodo y comprender cómo pretende el inversor crear el valor futuro.
Un prestamista privado aplicará el valor después de la reparación a un posible préstamo, al igual que haría un inversor al identificar una oportunidad. Ambas partes tienen en cuenta el valor futuro junto con el valor actual.
¿Qué son los Préstamos Convencionales?
Los préstamos convencionales son ofrecidos por bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias, con requisitos estrictos que deben cumplirse para adherirse a las normas exigidas por el gobierno federal. Estos préstamos tendrán un tipo de interés más bajo, pero los requisitos de ingresos y crédito pueden descalificar a muchos inversores.
Las calificaciones de los prestamistas convencionales son crédito estelar, altos ingresos W-2, y la garantía que es estable con el valor en su lugar. Estos prestamistas se fijan en la situación financiera y la credibilidad de un prestatario potencial antes incluso de suscribir la garantía.
Con esta estructura, un inversor no sólo tendría que cumplir los requisitos, sino también autofinanciar los costes de renovación y los fondos propios necesarios con una relación préstamo-valor más aja.
Aparte de las cualificaciones y el apalancamiento, los inversores no pueden permitirse el lujo de disponer de tiempo cuando una propiedad está bajo contrato. Los inversores no pueden permitirse los trámites burocráticos y la lentitud del proceso de aprobación de un prestamista convencional.
Conceptos Erróneos Sobre los Prestamistas Privados
Desgraciadamente, existe la idea errónea de que los préstamos privados son préstamos abusivos. Aunque las tasas de interés ofrecidas por un prestamista privado serán más elevados, los inversores y los críticos no pueden pasar por alto las ventajas que ellos ofrecen:
1. Acceso rápido al capital
En el sector de la inversión inmobiliaria, no se puede dar valor al tiempo. En los préstamos privados, el tiempo que transcurre entre la solicitud, la aprobación y el cierre puede ser de 7 a 10 días. Esta ventaja no tiene precio en un mercado tan competitivo. Los prestamistas privados son la siguiente mejor alternativa a una oferta todo en efectivo.
2. Condiciones de préstamo flexibles
En pocas palabras, un préstamo de dinero privado es un préstamo colateral basado en el valor potencial de una propiedad para generar un mayor beneficio en el futuro. El enfoque adoptado por un prestamista privado en su medición del riesgo es empresarial y holístico. Un prestamista privado está dispuesto a trabajar con un inversor para crear una estructura de préstamo que haga que la inversión funcione.
3. Préstamo sobre el valor futuro
El término utilizado por los prestamistas privados a la hora de suscribir una operación de “arreglar y vender” es el valor “después de la reparación”. El coeficiente del préstamo se basa en el valor creado al término de la renovación, y no sólo en el precio de compra.
El coste de la propiedad se ajusta al alza cuando se tienen en cuenta las mejoras. Estas mejoras pueden consistir en añadir metros cuadrados, modernizar un plano o actualizar los sistemas y electrodomésticos. Este enfoque ofrece al inversor una clara ventaja sobre las normas de un préstamo convencional.
El Análisis Coste-Beneficio
Así pues, comparemos ahora las condiciones de un préstamo privado con las de un préstamo convencional para comparar los beneficios netos y la rentabilidad en efectivo para el inversor.
En el siguiente ejemplo se compara un préstamo bancario al 6% con una relación préstamo-coste-valor del 70% con un préstamo privado al 12% con una relación préstamo-coste-valor del 75% (determinante del importe inicial del préstamo) y una relación préstamo-valor residual del 65% (determinante del importe total del préstamo) con la inclusión de los costes de renovación.
A modo de ejemplo: Un inversor localiza una propiedad en una zona antigua, pero estable, por $600.000. El inversor sabe que, con la inversión de $200.000 para mejoras, la propiedad se venderá por $1.000.000 en un plazo de 6 meses.
El inversor busca un préstamo convencional, suponiendo que un banco aprobará la garantía, debido al tipo de interés y los costes de mantenimiento más bajos. Sin embargo, el inversor decide solicitar una hoja de condiciones a un prestamista privado a efectos comparativos.
A continuación se muestra la comparación con las variables indicadas anteriormente.
| Préstamo convencional | Préstamo privado | ||
| Importe inicial del préstamo | $420.000 | $450.000 | |
| Capital del inversor (pago inicial) | $180.000 | $120.000 | |
| Monto total | $600.000 | $600.000 | |
| Costes de renovación | $200.000 | ||
| Costes de renovación (disposiciones del préstamo) | $200.000 | Costes de renovación | |
| Servicio de la deuda | $12.600 | $39.000* | sólo intereses; 6 meses |
| Total efectivo del inversor | $392.600 | $189.000 | Capital, renovación |
| Precio de venta | $1.000.000 | $1.000.000 | |
| Costes de cierre | $20.000 | $20.000 | 2% |
| Satisfacción del préstamo | $420.000 | $650.000 | |
| Ingresos netos | $560.000 | $330.000 | |
| Servicio de la deuda | $12.600 | $39.000 | |
| Recuperación de fondos propios | $392.600 | $189.000 | |
| Beneficio neto | $154.800 | $102.000 | |
| Rentabilidad en efectivo | 39% | 54% | Beneficio neto/Fondos propios |
* Para facilitar la demostración, el servicio de la deuda se ha calculado sobre el importe total del préstamo.
A partir de esta simple comparación, incluso con la tasa más alta y los costos de acarreo, el retorno de efectivo del inversionista es mayor con casi un 50% menos de efectivo en los términos ofrecidos por el prestamista privado.
Lea también: Cómo encontrar prestamistas privados de confianza en el mercado actual
En Resumen
Un préstamo convencional funcionará mejor para los inversores con el objetivo de una retención a largo plazo para el flujo de caja. Con este objetivo, un inversor adquiriría la propiedad y realizaría los trabajos de renovación con dinero privado.
A continuación, el préstamo privado se refinanciaría con un préstamo convencional a un tipo de interés y con unos costes de mantenimiento más bajos durante un periodo de tenencia más largo.
En el sector de la inversión inmobiliaria, hay un momento y un lugar tanto para los prestamistas privados como para los convencionales. Los inversores deben tomarse el tiempo necesario para comparar ambas estructuras de préstamo durante el periodo de renovación, sin centrarse únicamente en la tasa de interés más elevado de los prestamistas privados.
