Los préstamos privados proporcionan acceso a capital a los inversores inmobiliarios para sus objetivos a corto plazo. La eterna pregunta en el sector de la inversión residencial es: “¿Por qué la subida de la tasa federal a corto plazo afecta a las tasas ofrecidos por un prestamista privado?”
La respuesta corta y sencilla a esta pregunta es: “Porque están correlacionadas”. En consecuencia, muchos prestamistas privados han aumentado las tasas de interés desde mediados de 2022, cuando la Reserva Federal empezó a subir la tasa de los fondos federales (es decir, la tasa de interés que los bancos se cobran unos a otros por prestarse el exceso de efectivo a un día).
En este artículo hablaremos de los efectos de la tasa de los fondos federales en los préstamos convencionales (bancarios) y privados (de dinero contante y sonante). La tasa de los fondos federales afectará directamente a los inversores en su vida privada.
Por el lado de los negocios y la creación de riqueza utilizando dinero privado, el efecto puede parecer algo indirecto, pero aún se refleja a través de la industria de préstamos privados.
Puntos Clave
- Los prestamistas privados seguirán suscribiendo según sus criterios, pero su tasa de interés podría verse afectada por la política monetaria federal hasta el primer trimestre de 2023.
- Los prestamistas privados no están obligados a cumplir los requisitos de Fannie Mae y Freddie Mac.
- Los prestamistas convencionales no anuncian las tasas de interés a los inversores.
- Los prestamistas convencionales anuncian las tasas dirigidas a los propietarios de viviendas
- Los prestamistas privados están dispuestos a asumir los riesgos que un prestamista convencional no puede asumir.
- El mercado de préstamos privados se mantendrá estable en estos tiempos de incertidumbre económica
Los efectos de las políticas monetarias federales sobre los prestamistas convencionales y privados son tan divergentes como las respectivas estructuras de préstamo. Debido a los inversores institucionales y a los mandatos federales impuestos a los bancos, los prestamistas tradicionales se rigen por las normas de Fannie Mae y Freddie Mac.
Los préstamos convencionales deben ajustarse a estas normas aunque el préstamo permanezca en el balance y se administre internamente.
Un prestamista privado no tiene estas restricciones. Algunos prestamistas privados están financiados únicamente por inversores privados y suscriben según sus criterios. Sus programas de préstamos se ajustan a los objetivos de sus inversores independientemente de la política federal imperante.
Sin embargo, hay otros prestamistas privados cuya estructura de capital implica una línea de crédito bancaria o la venta de préstamos en el mercado secundario (es decir, Wall Street) como los bancos convencionales. Estos prestamistas privados experimentarán un aumento de los costes en relación con estas líneas.
Las tasas de interés ofrecidos pueden subir en consonancia con este aumento del coste del capital. Además, el aumento de tasas de los fondos federales hizo subir la tasa de compra de Wall Street, presionando a los prestamistas privados para que aumenten las tasas de interés aplicados a los inversores inmobiliarios.
Las Tasas de Interés de los Préstamos Privados
La Reserva Federal subió la tasa de los fondos federales 7 veces por un total del 4,25% en 2022. Con una subida de tasas de 25 puntos básicos en febrero y otra probable subida de un cuarto de punto en marzo, la horquilla de tasas de interés prevaleciente en los préstamos privados rondará con toda probabilidad entre el 11% y el 13% para el primer trimestre de 2023.
No obstante, debido a la relativa liberación de una normativa estricta, muchos prestamistas privados podrán seguir controlando su proceso de aprobación y los tipos ofrecidos en función de sus canales de captación de fondos.
A pesar de los fuertes vientos en contra de los préstamos privados, numerosos inversores inmobiliarios siguen confiando en los préstamos privados para obtener financiación para sus inversiones inmobiliarias. Un inversor con experiencia en la clase de activos residenciales conoce las ventajas prácticas de un préstamo privado a corto plazo.
Un prestamista privado puede mantener la flexibilidad a la hora de trabajar con los prestatarios para estructurar un programa de préstamo que se ajuste a la operación. La tasa de interés ofrecido se basará en gran medida en la percepción del riesgo.
El programa de préstamos se suscribirá en función de los méritos de la creación de valor y la experiencia del prestatario para crear el valor proyectado. Un prestamista privado se adhiere a sus restricciones autoimpuestas con relativa libertad de influencias externas en comparación con los prestamistas bancarios convencionales.
Tasa de Interés de un Prestamista Convencional
Las tasas de interés ofrecido por un prestamista convencional en la clase de activos residenciales están directamente ligado a la tasa federal a corto plazo. En el momento de escribir estas líneas, la tasa a corto plazo es del 4,55%.
Generalmente, el diferencial entre la tasa a corto plazo y la tasa ofrecida es del 1,5%-3%. Por lo tanto, la tasa ofrecida estará entre el 6,05% y el 7,55% para los propietarios de viviendas con un salario W-2 elevado, un crédito perfecto y que ocuparán la garantía como residencia principal.
Las tasas de interés ofrecida a los inversores son superiores al ofrecido a los propietarios de viviendas.
Los inversores con un objetivo de préstamos a largo plazo experimentarán tasas más altas en los préstamos tomados para refinanciar un préstamo privado cuando el activo se estabilice. Estas inversiones a largo plazo se refinancian con préstamos convencionales debido a la tasa más bajo y a los costes de mantenimiento.
Todos los prestamistas convencionales deben cumplir los requisitos del programa de préstamos, la estructura y el proceso de aprobación establecidos a nivel federal. Atrás quedaron los días en los que un prestamista tradicional concedía un préstamo sobre una propiedad de inversión que dependía de un alcance de renovación para alcanzar el mayor valor de mercado. No es que un prestamista convencional no lo haga; no puede.
La oportunidad de añadir valor y el tiempo necesario para lograr la estabilización son riesgos que un prestamista convencional no puede asumir.
Comparación de Tasas de Interés: Privado Frente a Convencional
Independientemente de la base inversora, todos los prestamistas calculan a la tasa de interés a partir de su medición del riesgo. A diferencia de un prestamista convencional, un prestamista privado prestará en función de la oportunidad de valor añadido. El valor después de la reparación es una consideración de los méritos de la operación, junto con la experiencia y la liquidez del prestatario. Los ingresos y la solvencia del prestatario son secundarios.
Estos elementos de riesgo son aceptados por un prestamista privado y afectarán a la tasa de interés. El objetivo de inversión de un prestamista privado es el mismo que el de un inversor con el objetivo de “arreglar y vender”: entrar y salir de una operación a corto plazo al valor más alto que el mercado admita.
Debido a los factores anteriores, las tasas de interés ofrecidos por un prestamista privado serán más elevadas por las importantes razones que se exponen a continuación.
- Los inversores que financian a un prestamista privado esperan y tienen derecho a una tasa de rentabilidad más elevada debido a los riesgos a los que se exponen.}
- Por lo general, el sector inmobiliario residencial se considera uno de los más arriesgados debido a la incertidumbre del componente de valor añadido y a la natualeza ilíquida de la inversión.
Los prestamistas privados ofrecen un proceso de aprobación y cierre más rápido que los prestamistas convencionales, y los inversores deben comprender el valor de esta posición competitiva.
Bajar la Tasa del Préstamo Privado
Establecer una relación con un prestamista de dinero privado es la mejor manera de reducir el tipo ofrecido. Con el tiempo, los riesgos disminuyen a medida que aumentan la credibilidad y la experiencia del prestatario.
Un inversor nuevo en la inversión inmobiliaria con liquidez y una operación con méritos no será motivo de denegación por parte de un prestamista privado. Las posibilidades de que se cierre un préstamo son buenas, pero la tasa será más alta que si el inversor tuviera una relación establecida con el prestamista.
En un entorno de tasas al alza, el tiempo y la confianza de un prestamista privado reducirán el diferencial entre las tasas ofrecidos por los bancos y los prestamistas privados.
Reconocer los Nichos de Préstamos
El nicho para un prestamista convencional es a largo plazo, cuando el propietario de la vivienda o el inversor no tiene intención de venderla o refinanciarla en un futuro próximo. El factor tiempo es menos importante en una operación a largo plazo.
El nicho para un prestamista privado (o un prestamista de capital de riesgo, en el lenguaje del sector) es el acceso del inversor al capital en una oportunidad de valor añadido a corto plazo. La adquisición del inmueble y los costes de renovación forman parte del total del capital de la operación y se cerrarán simultáneamente.
El tiempo es esencial en una retención a corto plazo para reducir el coste del capital.
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Conclusión
La tasa de interés de un préstamo convencional para refinanciar un préstamo de dinero privado será superior al anunciado por el prestamista. Sin embargo, dada la incertidumbre de la economía y la política fiscal, seguirá habiendo un montón de oportunidades de valor añadido con la fuerte demanda de vivienda a bajos niveles de inventario.
En estos tiempos tan interesantes, un inversor con una tenencia a largo plazo para el flujo de caja tendrá que entender los efectos de la subida de las tasas en los préstamos convencionales, los valores de alquiler del mercado y en la vida de sus inquilinos.
La subida de la tasa federal a corto plazo no afectará inmediatamente a las tasas de interés ofrecidos por un prestamista de dinero privado para la adquisición y renovación de garantías en la clase de activos residenciales.
El mercado de préstamos privados se mantendrá estable en estos tiempos de incertidumbre.
Ok, hemos cubierto las tasas de interés en la industria de préstamos privados, esperamos que disfrute leyendo nuestro contenido. Si desea leer más contenido relacionado con los préstamos privados, no deje de visitar nuestro artículo sobre préstamos privados.
Nos vemos en el próximo artículo…
