Todos los prestamistas utilizan prácticamente ratios de préstamo para medir el riesgo y estructurar sus programas de préstamo basándose en métricas específicas conocidas como ratios préstamo-valor (LTV), préstamo-coste (LTC) y préstamo-valor después de reparación (LTARV). Estas ratios se utilizan cuando los prestamistas suscriben un préstamo para la adquisición de una propiedad.
Cuando un prestamista tradicional suscribe un préstamo para que un inversor adquiera una oportunidad de valor añadido, el ratio LTV se utiliza sólo para el precio de compra sin tener en cuenta el presupuesto de renovación. Estos costes deberán financiarse con los fondos propios del inversor.
Para los inversores en la clase de activos residenciales que buscan crear y monetizar el valor potencial en el momento de la adquisición, el proceso de suscripción de un prestamista tradicional puede no ser la opción óptima. Los inversores necesitan un prestamista que reconozca el valor del potencial y lo suscriba.
Un prestamista privado cumple este objetivo.
Las operaciones con una oportunidad de valor añadido pertenecen al tipo de inversiones que buscan y en las que brillan los prestamistas privados. La suscripción de estas operaciones incluye otro cálculo conocido como valor después de la reparación (ARV). Así es como los principios de suscripción de un prestamista privado se ajustan a los objetivos de un inversor inmobiliario.
Este artículo explicará la teoría y el uso de estos cálculos por parte de los prestamistas privados y tradicionales.
Puntos Clave
La relación préstamo-valor (LTV) establece el importe máximo del préstamo ofrecido por un prestamista tradicional al suscribir segundas hipotecas, refinanciaciones o líneas de crédito sobre el capital propio.
La relación préstamo-coste (LTC) establece el importe máximo del préstamo cuando se aplica al precio de compra o a los costes de construcción.
El valor después de la reparación (ARV) es utilizado por los prestamistas privados en su suscripción para monetizar el valor de mercado de las mejoras previstas.
Los prestamistas tradicionales no utilizan el ARV en sus suscripciones porque no dan valor a las mejoras previstas, mientras que los prestamistas privados sí lo hacen.
Antes de explicar las teorías y los usos de los ratios de préstamo, el lector debe saber que el contenido de este artículo está dirigido al inversor inmobiliario en la clase de activos residenciales que busca monetizar una oportunidad de valor añadido.
El Ratio Préstamo-valor (LTV)
Cabe afirmar que la relación préstamo-valor forma parte de los criterios de suscripción de todas las entidades crediticias. Lo que difiere entre los prestamistas tradicionales y los privados es su aplicación. En el momento de la adquisición, el precio de la propiedad se considera el valor, independientemente de las motivaciones del vendedor o del mercado.
El ratio LTV es una de las medidas del riesgo. Cuanto mayor sea el préstamo en comparación con el valor, mayor será el nivel de riesgo. Como norma general, un ratio LTV aceptable para los bancos para una vivienda ocupada por el propietario, sin ninguna garantía gubernamental, es del 80%. Podría ofrecerse una hoja de condiciones para LTV superiores al 80%, pero el tipo será más alto y podría incluir el requisito de un seguro hipotecario privado. Este requisito aumentará el coste del capital.
En el caso de las propiedades de inversión, la relación préstamo-valor aceptable podría reducirse al 65%. Este 65% se aplica al precio de compra sin tener en cuenta el presupuesto de renovación.
Los prestamistas privados utilizan el ratio LTV como uno de los componentes de su suscripción. Las teorías son las mismas en la adquisición de la propiedad. El porcentaje utilizado en este ratio presenta la línea base del préstamo ofrecido. El ratio LTV máximo de los prestamistas privados suele oscilar entre el 70% y el 90%, dependiendo de la experiencia del prestatario y del alcance del proyecto.
Cómo Calcular el Ratio LTV
La fórmula es la siguiente
LTV = Importe inicial del préstamo* ÷ valor de tasación del inmueble en el estado en que se encuentra
* Importe del préstamo financiado en la fecha de concesión para adquirir el inmueble. El importe del préstamo de rehabilitación
El importe del préstamo de rehabilitación se retiene en la plica y su fondo se libera a medida que avanza el proyecto de renovación.
En el caso de un préstamo de adquisición, el banco suele considerar como valor el precio de contrato de la propiedad. No se tienen en cuenta las diferencias entre el precio aceptado por un vendedor motivado y el valor real de mercado. El valor de mercado se utilizará como denominador al suscribir un préstamo para refinanciación, una segunda hipoteca o una línea de crédito participativo.
El Ratio Préstamo-coste (LTC)
Los prestamistas utilizan este ratio para calcular el importe del préstamo en relación con los costes incurridos hasta el momento. Desde el punto de vista de un prestamista tradicional, el total de los costes duros del presupuesto es el valor de las mejoras.
El término costes “duros” se aplica al coste real de los materiales y la mano de obra. Los costes “blandos”, como comisiones, tasas de permisos, gastos generales, etc., no forman parte de los costes utilizados en el proceso de suscripción y deberán financiarse con el capital del prestatario.
Debe entenderse que el coeficiente LTC utilizado por un prestamista tradicional sólo tendrá en cuenta los costes reales del presupuesto de construcción de una propiedad ocupada por el propietario. En las operaciones de inversión inmobiliaria, no es infrecuente que el prestamista tradicional excluya todos los costes de renovación. Por lo tanto, no se utiliza el ratio LTC y los costes de renovación se añaden al patrimonio neto del prestatario.
Un prestamista privado utilizará este coeficiente como otra herramienta para medir el riesgo. Para calcular el ratio LTC se utilizarán los costes totales incurridos hasta la fecha, incluidos los costes blandos y los costes de cierre, como los honorarios legales y de escrituración.
Cómo Calcular el Ratio LTC
La fórmula es la siguiente
LTC = Importe inicial del préstamo ÷ Coste base**.
** Precio de compra, gastos directos e indirectos realizados hasta la fecha y gastos de cierre pagados por el prestatario.
Es importante tener en cuenta que un prestamista privado adopta un enfoque conservador y determina el importe inicial del préstamo basándose en el menor valor entre el valor actual y el coste base, es decir, el que sea menor entre la relación préstamo-valor y el LTC.
Un prestamista privado utilizará todo el presupuesto de renovación y los costes de adquisición para calcular el ratio LTARV.
El Valor Después de la Rehabilitación (VRA)
Este cálculo es habitual en inversiones inmobiliarias con una oportunidad de valor añadido. Es el tercer componente en la suscripción de un prestamista privado y sirve como ancla para el importe máximo total del préstamo (es decir, préstamo inicial + préstamo de rehabilitación financiado).
El ARV es un cálculo anticipado del valor que se creará al finalizar la renovación. A diferencia del ratio LTV, en el que se considera el estado “tal cual” de la propiedad, el ARV utiliza el valor de mercado previsto de las mejoras como si estuvieran en su lugar en el momento del cierre del préstamo.
Las comparaciones entre el ratio LTC y el ARV son, en efecto, un análisis de coste-beneficio de los costes de renovación frente al valor del proyecto terminado.
1. La aplicación del ARV por los inversores
Hasta ahora, este artículo se ha centrado en el uso de los coeficientes de préstamo por parte de un prestamista para medir el riesgo y calcular el importe máximo del préstamo. Sin embargo, un inversor con el objetivo de Fix-and-flip necesita conocer sus riesgos y su margen de beneficio potencial en el momento de la adquisición.
Una parte importante de la valoración de una oportunidad por parte de un inversor es conocer los parámetros del precio de oferta. Una operación no tendrá éxito si el precio de compra es demasiado alto. Este es el aspecto de la operación en el que la negociación es clave y deben conocerse los parámetros de una oferta.
El uso adecuado del ARV permitirá al inversor conocer el precio máximo de compra que puede ofrecer. Como regla general, el máximo que un inversor debe pagar por una propiedad con valor añadido es más o menos el 70% del ARV menos los costes de renovación.
Veamos el siguiente ejemplo de un inversor que estudia una oportunidad aplicando la regla del 70% del ARV:
- ARV = 250.000 DÓLARES
- Presupuesto de renovación = 55.000
La fórmula es:
- (ARV x 0,7) – presupuesto de renovación = precio máximo de compra, o bien
- ($250,000 x .7) – $55,000 = $120,000
Por supuesto, un inversor con una alta tolerancia al riesgo puede ir más allá de la regla del 70%, pero habrá menos margen de error en las proyecciones de tiempo y aumentos del presupuesto.
2. Utilización de la LTC y el ARV por un prestamista privado
Para acercar las teorías del LTC y el ARV, continuemos con el ejemplo anterior.
- ARV = $250.000.
- Presupuesto de renovación = $55.000
- Precio máximo de compra = $120.000
- Importe del préstamo = 70% ARV (para el préstamo total) y 85% LTC/LTV (para el préstamo inicial)
- Cálculo ARV: $250,000 x .7 = $175,000 ⇒ Monto Máximo Total del Préstamo
- Cálculo de LTC: $120.000 x .85 = $102.000 ⇒ Monto máximo del préstamo inicial
- Importe total del préstamo = Importe inicial del préstamo + Presupuesto de renovación = $157.000
Dado que el Importe Total del Préstamo es inferior al Importe Máximo Total del Préstamo, se mantendrán $157.000, de los cuales $102.000 se financiarán el Día 1 para la adquisición de la propiedad y el presupuesto de renovación de $55.000 se desembolsará después de que se realicen una serie de inspecciones del estado del proyecto y se verifique su progreso.
Como nota al margen, si el precio de compra hubiera sido de $150.000 en lugar de $120.000, el Importe inicial del préstamo y, por tanto, el Importe total del préstamo se habrían reducido:
- Cálculo ARV: $250,000 x .7 = $175,000 ⇒ Monto Máximo Total del Préstamo
- Cálculo LTC: $150.000 x .85 = $127.500 ⇒ Monto Máximo del Préstamo Inicial
- Monto total del préstamo = Monto inicial del préstamo + Presupuesto de renovación = $182.500
Ahora, el Importe total del préstamo es superior al Importe máximo total del préstamo en $7.500. El monto excedente se deduciría del Monto Máximo del Préstamo Inicial, reduciendo el Monto del Préstamo Inicial de $127.500 a $120.000. Por lo tanto, el Importe total real del préstamo es
$175,000 = $120,000 + $55,000
Volvamos al ejemplo original. Para uso del inversor, el capital para esta operación es:
Monto inicial del préstamo $102.000
Capital propio del prestatario $18.000
Precio de compra $120.000
Presupuesto de rehabilitación $55.000
Costes totales del proyecto $175.000
Margen de beneficio previsto: ($250.000 ÷ $175.000) – 1 = 42,85%.
El inversor sabrá que el precio máximo de compra que puede ofrecer por la propiedad es de $120.000, y que el máximo de capital exigido al cierre es de $18.000. Un precio de compra inferior a $120.000 reducirá el importe del capital exigido. Con un margen de beneficio de casi el 43%, habrá margen de sobra para sorpresas imprevistas, como un aumento de los costes de mantenimiento y un retraso en el proyecto de renovación.
Un inversor debe comprender los usos de los ratios de préstamo por parte de los prestamistas tradicionales y privados a la hora de considerar oportunidades de valor añadido. Atrás quedaron los tiempos en los que un prestamista concedía un préstamo en función del valor de mercado de una propiedad en el momento de su adquisición.
Lea también: Tipos de interés de los préstamos privados en 2023
Un inversor también debe recordar que los tipos anunciados por los prestamistas tradicionales son para préstamos destinados a prestatarios que utilizan la propiedad como su residencia principal en su mayor parte. Los tipos y ratios son muy diferentes para las propiedades de inversión. Los prestamistas tradicionales no prestarán en oportunidades de valor añadido con el objetivo de fijar y voltear.
Un prestamista privado tiene en cuenta el ratio LTC y el ARV para evaluar el riesgo. Los riesgos en una operación de “fix-and-flip” son la creación del valor proyectado y el apoyo del mercado para alcanzar el precio de venta objetivo.
Al igual que los objetivos del inversor, un prestamista privado reconoce el potencial de valor y está dispuesto a invertir en su creación. Un prestamista privado compara el LTC y el ARV para calcular el importe máximo del préstamo. El inversor necesita los costes totales y el ARV para calcular el precio máximo de oferta.
Mismos ratios, misma teoría, pero distintas aplicaciones para una inversión de éxito.
