Prestamista de Dinero Duro vs Prestamista Privado: Diferencias y similitudes explicadas
Los términos “prestamista de capital de riesgo” y “prestamista privado” se utilizan indistintamente en el ámbito de la inversión inmobiliaria. Hubo un tiempo en que estos términos eran distintos para la industria y el público.
Los prestamistas privados eran particulares que prestaban dinero a familiares y amigos sin mucha estructura ni comisiones. Los prestamistas de dinero duro eran empresas estructuradas y autorizadas para prestar dinero cobrando comisiones y con tipos de interés más altos.
En el mercado actual, estas distinciones se han difuminado y las diferencias parecen sutiles. En este artículo le contamos las distinciones entre el dinero duro y el dinero privado y describiremos a los inversores que buscan estos préstamos para sus soluciones de financiación a corto plazo.
ASPECTOS PRINCIPALES
- “Capital de Riesgo” es una desafortunada desconexión terminológica.
- Las diferencias podrían ser evidentes para los inversores, pero distintas dentro del sector de los préstamos privados.
- Los prestamistas de “capital de riesgo” utilizan sustancialmente el valor del activo inmobiliario “duro” para determinar las condiciones del préstamo, mientras que los prestamistas privados adoptan un enfoque holístico con varios criterios (es decir, prestatario y propiedad) para evaluar la solvencia del prestatario.
- Aunque son algo diferentes, los prestamistas de dinero duro y los prestamistas privados también comparten ventajas e inconvenientes.
- Un simple cambio en las variables de búsqueda en Internet le conducirá al prestamista adecuado para una operación de inversión inmobiliaria.
Los inversores inmobiliarios saben que un prestamista convencional no avalará propiedades hasta que se haya creado valor y se haya estabilizado el flujo de caja. Sin embargo, los inversores buscan propiedades con un componente de valor añadido para crear valor.
Cuando las operaciones de la propiedad pasan a ser sostenibles, el inversor vende la propiedad para financiar la siguiente inversión o la conserva para obtener ingresos.
En cualquiera de los dos objetivos, el inversor necesita financiación hasta que la propiedad cumpla los requisitos para un préstamo convencional o para posicionarse en el mercado y venderla a su precio óptimo.
¿Qué es un prestamista de capital riesgo?
Como se ha mencionado brevemente más arriba, un prestamista de capital de riesgo pone mucho más énfasis en el activo y en la viabilidad de la creación de valor que en el perfil del prestatario en el proceso de suscripción para determinar el importe del préstamo y el tipo de interés, por lo que se denomina préstamo inmobiliario basado en activos.
El prestamista de capital de riesgo se ganó esta designación con el tiempo por los tipos de préstamos que estaba dispuesto a financiar. Los prestamistas se sentían cómodos concediendo “dinero” a préstamos que eran “difíciles” de colocar según las normas convencionales.
Por desgracia, este servicio necesario para el sector de la inversión inmobiliaria se ha convertido en sinónimo de préstamos abusivos, como los préstamos rápidos y los préstamos de día de pago. Debido a esta connotación negativa asociada con el capital de riesgo en la mente del público en general, un movimiento de toda la industria está en marcha para eliminar gradualmente el uso de la etiqueta de “capital de riesgo” o “dinero duro”.
Por supuesto, esto llevará tiempo, sobre todo porque hay prestamistas establecidos con “capital de riesgo” como su marca y dentro de sus planes de marketing.
La capacidad de flexionar el músculo empresarial viene de no estar atado a las regulaciones federales de ratios preestablecidos, calificaciones de los prestatarios y operaciones estables.
Desde la crisis financiera de 2008, los programas de préstamos creativos y flexibles son los que mantienen a los inversores interesados en las oportunidades de valor añadido. Esto continúa hoy en día.
¿Qué es un prestamista privado?
El término “prestamista privado” se reservaba en general a un particular, o a una empresa privada, que concedía préstamos a inversores inmobiliarios con criterios de préstamo no tradicionales.
Entonces, se creó una oportunidad, ya que los préstamos privados se han convertido en uno de los pilares más importante del sector inmobiliario. El mercado hipotecario privado se ha transformado en los últimos 5 años con la introducción de mercados de capitales y tecnología más sofisticados.
Los préstamos privados, cuyo volumen se prevé que aumente continuamente, llenan el vacío dejado por los grandes bancos tradicionales. Esto no significa que los préstamos privados asuman un mayor riesgo. Los préstamos concedidos por prestamistas privados están garantizados por bienes inmuebles y se suscriben teniendo en cuenta el valor de los activos y el perfil del prestatario.
Los inversores institucionales bien capitalizados (es decir, empresas de capital riesgo, fondos de pensiones y compañías de seguros) han estado inyectando abundante capital en busca de inversiones de alto rendimiento pero seguras, sentando las bases para una liquidez sólida, directrices rigurosas y precios competitivos.
Gracias al capital más abundante que Wall Street ha inyectado en el sector, los prestamistas privados se han institucionalizado y han crecido i
Las 3 principales ventajas de utilizar prestamistas de dinero duro y prestamistas privados
1. Aprobación y financiación rápidas
La velocidad es el nombre del juego en los préstamos inmobiliarios privados y esta es sin duda la mayor ventaja con diferencia. Con el cierre en sólo una semana o dos, los inversores inmobiliarios pueden tener acceso a los fondos necesarios muy rápidamente y así aumentar las probabilidades de adquirir la propiedad en cuestión a tiempo.
2. Menos papeleo y menos requisitos
Estos prestamistas no están sujetos a normas y reglamentos tan estrictos como los que se imponen a los bancos. Por lo tanto, hay relativamente menos papeleo y menos requisitos que en un préstamo tradicional, lo que significa una mayor probabilidad de aprobación del préstamo. Sobre todo, los préstamos no están sujetos a la relación deuda-ingresos que suele imponerse en los préstamos convencionales. En otras palabras, el cielo es el límite cuando se trata de financiación, siempre y cuando cada acuerdo tenga sentido.
3. Flexibilidad
Los prestamistas de capital de riesgo y los prestamistas privados ofrecen productos de préstamo que no pueden financiarse en otros lugares. Por ejemplo, los bancos son reacios a financiar propiedades que necesitan reformas debido a la normativa vigente. Las condiciones de los préstamos también pueden ser más flexibles y a veces se negocian en función de las credenciales y circunstancias del prestatario.
Las 3 principales desventajas de utilizar prestamistas de capital de riesgo y prestamistas privados
1. Tipos de interés y comisiones más elevados
Debido al mayor riesgo para el prestamista y el fácil acceso al capital para el prestatario, los prestamistas siempre cobrarán tasas de interés más altas, posiblemente junto con comisiones más altas, que un banco tradicional.
2. Sólo propiedades no ocupadas por el propietario
Este tipo de prestamistas no proporcionan financiación para residencias ocupadas por sus propietarios debido a las normas y reglamentos de crédito; es decir, los préstamos son con fines de inversión.
3. Corto plazo de amortización
La mayoría de los préstamos se suscriben para un plazo de 6 a 12 meses, con una prórroga de hasta 24 meses. Por lo tanto, el prestatario debe disponer de una opción viable de sustitución o salida.
¿Cómo se diferencian las definiciones?
Ambos tipos de prestamistas suelen financiarse con capital privado y no están sujetos a las directrices federales en materia de tasas, requisitos y ratios de préstamo. Las distinciones se definen dentro del sector crediticio, pero no son evidentes para el público ni para el inversor que necesita financiación creativa y de cierre rápido para sus proyectos de valor añadido.
Desde la crisis financiera, los prestamistas de capital de riesgo y los prestamistas privados se han ganado su necesario lugar en el mercado de la inversión. Los prestamistas de capital de riesgo han construido su marca y se han ganado su reputación por su menor tolerancia al riesgo y su olfato empresarial.
Sin embargo, algunos prestamistas nuevos entraron en el sector de los préstamos inmobiliarios privados pero no desean que se les asocie con las connotaciones indeseables del “capital de riesgo” a los préstamos abusivos.
Estos prestamistas pueden ser prestamistas de “capital de riesgo” por definición, pero no por marca. Y parece que los prestamistas de ” capital de riesgo ” tienden a convertirse más en prestamistas minoristas y los prestamistas privados más en prestamistas institucionales.
Conclusión
Por desgracia, la desconexión terminológica puede hacer que los inversores pierdan oportunidades de encontrar el prestamista adecuado para su próxima operación. Una búsqueda de “prestamistas de capital de riesgo” excluirá a los prestamistas privados sin la designación de “capital de riesgo” en su marca. Estos prestamistas excluidos se dirigen a la inversión en operaciones de valor añadido a corto plazo.
Los términos de búsqueda como “corto plazo”, “Bridge”, “rehab”, “rehabilitación”, “fix-and-flip”, “arreglar y vender”, “value-add” y “valor añadido”, junto con el tipo de propiedad, darán mejores resultados en una búsqueda de prestamistas para propiedades de inversión.
A fin de cuentas, las definiciones reales y percibidas en el sector de los préstamos privados no son importantes. Lo importante es que el inversor encuentre el programa de préstamos adecuado para la operación.
Todos los prestamistas privados no son iguales. Cada prestamista ofrecerá programas de préstamo diferentes con una tolerancia al riesgo independiente. Al fin y al cabo, un préstamo debe ser adecuado para el apetito de riesgo del prestamista, para el objetivo de inversión del prestatario y para las características únicas del activo garantizado.
