El alcance de los trabajos (el “alcance”) de un proyecto de renovación con el objetivo de arreglar el inmueble y venderlo tiene más finalidad que la de servir de base para la oferta de un contratista. El alcance permitirá al inversor mantenerse informado de los avances en tiempo real con respecto al presupuesto, mantener al contratista al día y cumplir el requisito del prestamista de un programa del proyecto completo y bien preparado.
Este artículo se centra en las expectativas del prestamista y en los recursos de que dispone el inversor para preparar el alcance.
Puntos Clave
- Un alcance completo clasificará el plan de trabajo e ilustrará la visión del inversor.
- El inspector de viviendas y el agente inmobiliario son recursos necesarios.
- El objetivo del alcance va más allá de la oferta del contratista.
- Un alcance bien preparado se convierte en la base de las solicitudes de licitación
Definición de Términos
- Valor después de la reforma: valor de mercado de una propiedad una vez finalizada la reforma.
- SOW – Alcance del trabajo para proyectos de renovación
- OH&P: acrónimo de gastos generales y beneficios añadidos por un contratista general al precio de su oferta.
La importancia de un alcance
Un alcance bien preparado y organizado clasificará el plan de trabajo. Cada categoría debe tener partidas para cada tarea, con columnas para los materiales, el coste y el miembro del equipo responsable.
El alcance permite ahorrar tiempo y dinero. Un registro preciso servirá también de base para preparar las solicitudes mensuales de fondos al prestamista.
El alcance no es inamovible. Se trata de un documento vivo para organizar los cambios necesarios en el trabajo, la disponibilidad de materiales y las cuestiones que deben tenerse en cuenta a medida que avanza la obra.
Propósitos del alcance
Los objetivos de un alcance van más allá de fijar el precio del proyecto. Si bien un alcance completo es necesario para la elaboración del presupuesto y la aprobación del préstamo, el alcance también mantendrá el proyecto en marcha y al contratista alineado con las expectativas del inversor.
Los objetivos importantes de un alcance de trabajo son:
- Ayudar al prestamista privado a estimar el valor después de la reparación (ARV) utilizado en su suscripción,
- Respaldar e ilustrar las expectativas del inversor ante el contratista, el prestamista y cualquier conversor,
- mantener al contratista en el buen camino y dentro del presupuesto,
- documentar y gestionar los avances, y
- ser el principal recurso en la preparación de los paquetes de licitación para su presentación al prestamista.
La profesionalidad con que se prepare y gestione el alcance dará credibilidad al inversor. La confianza que el contratista y el prestamista depositan en el inversor se reflejará en la calidad de la obra y en las condiciones del préstamo.
Los recursos para el alcance
No se espera que un inversor prepare un alcance completo sin recursos. El inspector de viviendas y el agente inmobiliario son recursos importantes. La información necesaria de estos profesionales se obtiene durante el periodo de diligencia debida del contrato.
Una inversión inteligente durante el periodo de diligencia debida son los honorarios de una inspección de la vivienda. El inspector puede preparar una propuesta de calendario y presupuesto para los defectos patentes y latentes que deben abordarse para cumplir la normativa, reparar los daños y evitar problemas futuros.
Esta información permitirá al inversor preparar un presupuesto preliminar y determinar el coste global de la inversión. El precio indicado por el inspector de viviendas debe ser confirmado por el contratista a partir de las ofertas aceptadas.
A menudo, el agente inmobiliario remite al inspector de viviendas y un inversor avispado fomentará esta interacción.
Componentes de un alcance
El alcance debe ser completo y exhaustivo, con flexibilidad para introducir cambios en el trabajo, el presupuesto y el calendario. Los componentes de un alcance completo son
- descripción general del proyecto
- miembros del equipo de construcción,
- presupuesto de construcción,
- calendario del proyecto y
- aprobación
Estos componentes se explican a continuación.
1. Descripción general del proyecto
La organización del alcance queda a discreción del inversor. Sin embargo, el alcance debe ser claro y preciso. Los entregables, los costes y las descripciones son elementos esenciales del alcance para asesorar al prestamista sobre la calidad del trabajo y compararlo con el informe de inspección.
Deben describirse y medirse las habitaciones y las zonas del inmueble sujetas al alcance, y debe explicarse cualquier transformación o rediseño.
El alcance está mejor organizado si el trabajo se divide en categorías de exterior, interior, sistemas y paisaje.
2. Miembros del equipo de construcción
El prestamista querrá conocer a los miembros del equipo de construcción y al responsable de cada tarea. Cada profesional debe figurar con su información de contacto y número de licencia.
También debe indicarse qué miembro del equipo será responsable de los permisos o inspecciones.
3. Presupuesto de construcción
La organización de las partidas y categorías debe seguir el esquema del alcance. Será necesario cotejar los costes del presupuesto con la propuesta de presupuesto elaborada por el inspector. Deberá explicarse cualquier variación significativa.
Todos los presupuestos deben incluir una partida para imprevistos. Esta partida debe indicar el porcentaje y el importe calculado. Un porcentaje de imprevistos sólo se aplica a los costes de material y mano de obra, no a los costes asociados a la gestión del proyecto o a los gastos de operación y mantenimiento del contratista.
Un prestamista buscará una partida para imprevistos. Si el presupuesto no la contempla, el prestamista añadirá una como parte de la suscripción.
4. Calendario del proyecto
Al igual que la partida para imprevistos, el calendario debe permitir cambios debidos a incógnitas y retrasos. El tiempo es dinero, y el presupuesto y el calendario deben tener en cuenta ambos factores.
El contratista suele preparar el calendario para ilustrar el orden y la duración de cada tarea. A través de sus proveedores, el contratista conocerá los plazos de entrega de los materiales y se asegurará de que el calendario pueda ajustarse a ellos.
Al contratista le interesa que el proyecto avance a tiempo y sin interrupciones.
5. Autorización
Esta sección debe confirmar los requisitos de permisos, inspecciones y la aprobación de la parte responsable. Estas aceptaciones serán la base del paquete de dibujo y para que el inversor pueda ver el progreso en tiempo real.
El agente inmobiliario preparará un análisis de mercado para respaldar el ARV cuando la propiedad se ponga a la venta. Este análisis también calificará la solicitud de préstamo y la proforma. El ARV es una métrica importante utilizada por los prestamistas privados en su suscripción.
El uso estratégico de un inspector de viviendas y un agente inmobiliario más allá del contrato firmado permitirá al inversor medir el valor potencial de la propiedad frente al coste. El inspector de viviendas es necesario para determinar el alcance y el presupuesto propuesto, y el agente inmobiliario es necesario para determinar el valor de mercado previsto.
La importancia del alcance del trabajo en la financiación
Un alcance que delimite los profesionales responsables del trabajo, los materiales necesarios para cada tarea y los costes finales será la ilustración de la visión del inversor. Esta minuciosidad dará al prestamista confianza en la capacidad del inversor para completar las reformas y crear el valor proyectado.
Será necesario que el inversor realice un seguimiento preciso del progreso del proyecto. El seguimiento es necesario para que el prestatario presente las solicitudes de reintegro. Dado que el contenido de la solicitud de reintegro requerirá la aprobación del contratista y del inversor, ambos deben permanecer sincronizados durante la fase de construcción.
Los ingresos iniciales se liberan en el momento del cierre para la compra de la propiedad en cuestión, y las disposiciones de construcción solicitadas estarán sujetas a la aprobación del prestamista en función del resultado de la inspección de estado y el SOW pertinente. Cualquier déficit de fondos requerirá una inyección de liquidez por parte del inversor o se programará como fondos futuros.
En caso de que el prestamista cuestione o no esté de acuerdo con la solicitud, el alcance respaldará las cantidades retiradas. Los déficits se evitarán si el contratista gestiona y respalda el alcance y todas las solicitudes de reintegro se ajustan al acuerdo de préstamo.
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Conclusión
Los inversores deben ser conscientes de que su beneficio en un proyecto de “arreglar y vender” sigue siendo sólo una proyección hasta la venta. El contratista, los asesores profesionales, el prestamista y el agente inmobiliario recibirán la cantidad estipulada en su contrato. Estos miembros del equipo cobrarán lo que se les debe.
Lo mejor que puede hacer un inversor para proteger sus beneficios es contratar a profesionales de confianza, exigir responsabilidades al contratista y a los profesionales, y asegurarse de que el alcance final coincide con los valores de mercado y el precio de venta.
Cualquier retraso en el alcance o aumento del presupuesto sólo afectará negativamente a la rentabilidad del inversor.
