Invertir en bienes raices es un vehículo habitual para crear riqueza. Hay muchas estrategias para abordar la inversión, y entender estas estrategias puede resultar difícil y complicado para los principiantes.
Este artículo ofrece consejos, terminología y errores que los principiantes deben evitar a la hora de plantear su estrategia. En última instancia, todo dependerá de sus preferencias y de su tolerancia al riesgo.
Usted es la única persona que puede definir estos parámetros.
Puntos Clave
- Los bienes raices deben formar parte de una cartera diversificada
- Una de las formas habituales en que un inversor crea riqueza invirtiendo en bienes raíces es convirtiéndose en arrendador
- “Flipper” es un término del sector para los inversores a corto plazo que compran viviendas infravaloradas, supervisan su renovación y las venden para obtener beneficios.
- Los REIT constituyen un vehículo de inversión para aquellos inversores que no tienen como objetivo la propiedad física.
- La inversión directa en bienes raices es un negocio, y el inversor necesita un plan sólido.
Aspectos Básicos de los Bienes Inmuebles
Antes de explicar la inversión inmobiliaria, hay que conocer su definición. La premisa básica de la inversión inmobiliaria es la compra. El activo que se compra es el terreno y todas las mejoras anexas. El terreno y las mejoras, como el edificio, los jardines, los accesos y las vallas, entran dentro de la definición de bienes inmuebles.
La clase de activo más popular entre los inversores principiantes es la vivienda unifamiliar. Aunque este método de inversión parezca caro al principio y lo sea para muchos, es una de las formas probadas de crear riqueza con el tiempo.
Lo Básico Para Ganar Dinero
Los tres métodos para ganar dinero en el sector inmobiliario son la revalorización, el capital y los ingresos recurrentes por alquiler. Estos métodos se describen a continuación.
Revalorización
El valor de los inmuebles aumenta con el tiempo en función de las condiciones del mercado. El mercado sufrirá “baches” en los que el valor de los inmuebles puede estancarse o bajar. Sin embargo, lo más probable es que se produzca una revalorización con el paso del tiempo. En términos generales, hay dos tipos de revalorización. 1) Impulsada por el mercado y 2) Forzada.
La revalorización impulsada por el mercado se debe sobre todo al aumento de la población y el empleo, a una mayor demanda que oferta y a la inflación económica general. La revalorización forzada podría ser más fascinante, ya que se consigue de forma controlada por los propietarios con la intención de aumentar los ingresos netos de explotación (NOI = Ingresos brutos – vacantes y pérdidas crediticias – gastos de explotación) mediante el aumento de los ingresos, la reducción de los gastos o una combinación de ambos. Cualquier mejora física del inmueble que suponga un aumento de los ingresos y/o una reducción de los gastos dará lugar a una revalorización forzosa.
Un inversor obtendrá más beneficios comprando una casa infravalorada en un buen barrio que una casa OK en un barrio no tan bueno. El término “infravaloración” se refiere a un vendedor motivado dispuesto a aceptar un precio inferior al valor de mercado. El dinero invertido en la propiedad aumentará su valor, como espacio adicional para vivir o añadir un cuarto de baño, lo que se traducirá en revalorización. El objetivo es que el valor de las mejoras supere su coste.
El valor obtenido, ya sea por las condiciones del mercado o por las mejoras, puede convertirse en efectivo en la venta de la propiedad o en la refinanciación de la hipoteca.
Patrimonio neto
El capital inmobiliario es la diferencia entre el valor de la propiedad y el importe adeudado de la hipoteca. A medida que se realizan los pagos, el importe del préstamo disminuye y el capital aumenta. Las condiciones del mercado también pueden influir en el aumento o la disminución del capital, ya que el valor de mercado actual de la propiedad fluctúa.
El capital también puede convertirse en efectivo en el momento de la venta de la propiedad o de la refinanciación de la hipoteca.
Ingresos por alquiler
Algunos inversores dependen únicamente de la revalorización y del capital para crear riqueza. Estos inversores viven en la casa como residencia principal o invierten en una casa de vacaciones o segunda residencia y no la alquilan a terceros.
Al alquilar una propiedad a terceros, el inversor crea riqueza a través de los ingresos recurrentes por alquiler, junto con la revalorización y el patrimonio neto. El grado de implicación del inversor en el alquiler es una preferencia personal. Algunos inversores quieren un enfoque práctico, mientras que otros desean un gestor profesional.
En una situación ideal, el alquiler mensual cubrirá el pago de la hipoteca, los costes de propiedad y mantenimiento del inmueble y los gastos de gestión. Cualquiera de las dos estrategias generará ingresos pasivos para el inversor.
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Estrategias de Inversión Inmobiliaria Para Principiantes
Las estrategias que se exponen a continuación están pensadas para quienes desean invertir en el sector inmobiliario pero no saben cómo ni por dónde empezar. Independientemente de la experiencia inversora de cada uno, todos los inversores inmobiliarios deben gestionar el proceso. Un verdadero inversor es responsable de los beneficios.
A continuación se presentan ocho estrategias para que el inversor principiante empiece a un ritmo y alcance lentos o se lance con un plan sólido.
Venta al por Mayor (Wholesaling)
Esta estrategia es prudente para que un inversor comience con la menor exposición. La inversión al por mayor consiste en que un inversor identifica una propiedad con un vendedor motivado y la asegura mediante la firma de un contrato. El contrato se asignará a otro inversor antes del cierre.
El inversor mayorista es, de hecho, el intermediario entre el vendedor y el comprador. Los beneficios de la venta al por mayor son pequeños por operación.
El riesgo para un inversor mayorista es el depósito para garantizar el contrato. El beneficio se obtiene de la diferencia entre el depósito del contrato y el precio que el inversor final está dispuesto a pagar por la cesión. Los beneficios son relativamente pequeños porque el riesgo financiero es bajo.
Prehabilitación
La prehabitación es el paso siguiente a la venta al por mayor. Esta estrategia consiste en que el inversor cierre el contrato y coloque el inmueble para su reventa. Las reformas de la casa son menores y cosméticas. A continuación, la propiedad se vende a otro inversor que llevará a cabo todas las reformas y gestionará la venta o la refinanciación.
Inversión en REIT
Poseer acciones de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) es una forma indirecta de invertir en bienes inmuebles. El REIT es la entidad que mantendrá y gestionará la propiedad. El inversor recibe dividendos de las acciones sin ser propietario físico del activo y sin influir en el importe de los beneficios.
Plataformas en línea
Existen plataformas en línea que ponen en contacto a promotores con inversores. A menudo denominado crowdfunding, los inversores financian el capital del promotor en un proyecto y reciben reembolsos mensuales o trimestrales, con intereses, cuando la propiedad se convierte en autosuficiente. El inversor no influye en el importe de los beneficios.
Compra de propiedades de alquiler
Esta estrategia consiste en que el inversor se convierta en arrendador a largo plazo. En esta estrategia, el inversor es directamente responsable del rendimiento y la rentabilidad de la inversión.
Sindicación inmobiliaria
La sindicación es el enfoque en equipo del crowdfunding. Los recursos de los inversores (efectivo, habilidades o una combinación de ambos) se unen para comprar propiedades a gran escala, como apartamentos multifamiliares. El sindicador se encarga no sólo de buscar y analizar una operación, sino también de reunir el capital necesario de un grupo de inversores y supervisar todo el proyecto de valor añadido.
Fix-and-Flip
Se trata de una estrategia muy popular entre los inversores principiantes que desean crear valor mediante la renovación sin tener que convertirse en arrendadores. El método fix-and-flip sigue el de una tenencia a largo plazo, pero se detiene en el punto de asegurar un inquilino y estabilizar el flujo de caja.
La propiedad se vende por un beneficio rápido al final de la renovación. Los compradores de una propiedad de “arreglar y cambiar” pueden ser tanto el propietario que desea la propiedad como residencia principal como un inversor con una tenencia a largo plazo.
Grupos de inversión inmobiliaria
Los grupos de inversión centran su actividad principalmente en el sector inmobiliario. El capital recaudado de los inversores se pone en común para adquirir inmuebles comerciales o de varias unidades. El grupo puede ser el inversor de capital asociado con el propietario o promotor.
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Errores a Evitar en la Inversión Inmobiliaria para Principiantes
Desafortunadamente, no hay un camino establecido o una lista de reglas a seguir para un inversor. Cada operación será diferente. Sin embargo, el camino a seguir se hará evidente cuando un inversor conozca los errores que debe evitar.
A continuación se enumeran y comentan los errores comunes que todo inversor debe evitar.
Seguir al rebaño
Un inversor debe ser fiel a su plan y a su tolerancia al riesgo. Si sigue al rebaño, se someterá a los objetivos de otros que pueden no coincidir con los suyos.
No confíe en la especulación y la esperanza de obtener beneficios.
Comprar a valor de mercado
No hay potencial de beneficio cuando se compra una propiedad a valor de mercado. La mayor ganancia se obtiene cuando se compra una propiedad a un vendedor motivado y se crea valor mediante la renovación.
Apegarse a un trato
La naturaleza humana tiende a apegarse emocionalmente a las primeras operaciones. Mantener un enfoque empresarial y la cabeza fría hará que la inversión tenga éxito. Nunca tenga miedo de abandonar una operación si los números no cuadran.
No realizar la diligencia debida
Una diligencia debida completa determinará el potencial de éxito de una operación. La diligencia debida debe incluir la determinación del calendario, los costes de renovación, la demanda de los compradores y las previsiones de tesorería. Tenga siempre presentes los resultados de la diligencia debida.
Invertir demasiados fondos personales
El precio de compra es lo que más influye en los fondos propios de un inversor. Cuanto mayor sea el precio, mayor será el capital propio necesario. Mantener cuentas separadas para los fondos personales y los del negocio es una buena práctica. Se debe mantener una cuenta de reserva y financiarla con el alquiler para cubrir gastos de mantenimiento imprevistos.
No tener varios planes para la salida
Una inversión puede tener un rendimiento distinto del previsto. Los inversores experimentados saben lo importante que es contar con planes de contingencia en caso de que aumenten los costes de renovación o de que los plazos de una operación de “arreglar y vender” se alarguen más de lo previsto. Tiene que haber planes de contingencia para los imprevistos.
Ir solo
Por desgracia, hay algunos inversores que “van por su cuenta”. Estos inversores tienen la falsa impresión de que se ahorrarán dinero si actúan como contratista, único inversor y profesional inmobiliario para conseguir un inquilino o un comprador. La inversión inmobiliaria es un negocio de “personas”, y los inversores de éxito saben que deben confiar en la experiencia de los demás. Se necesita una sólida red de profesionales.
Terminología para el Inversor Principiante
El sector inmobiliario viene acompañado de acrónimos y jerga que el inversor escuchará de prestamistas, agentes inmobiliarios y colegas del mundo de la inversión. Una comprensión básica de estos términos y el contexto adecuado para su uso ayudará en las conversaciones.
A continuación encontrará los términos más comunes, independientemente de su nivel de inversión o de la plataforma elegida.
Ingresos netos de explotación (NOI)
El cálculo del NOI es el paso previo al análisis del flujo de caja. El NOI es la diferencia entre el alquiler cobrado y los gastos de explotación del inmueble. El pago de la hipoteca y la financiación de cualquier cuenta de reserva no se consideran gastos de explotación. La fórmula es:
Ingresos netos de explotación = Ingresos por alquileres – gastos de explotación
Tasa de capitalización
En términos industriales, es la tasa de rentabilidad esperada de una inversión inmobiliaria y se utiliza para calcular el valor de una operación. La tasa se expresa en porcentaje. La fórmula es:
Tasa Cap = Ingresos netos de explotación ÷ valor actual de mercado
Esta tasa mide el rendimiento generado por una propiedad a lo largo de un año.
Flujo de caja
El flujo de caja es un concepto utilizado por los inversores tanto en las finanzas empresariales como en las personales. Una vez calculada la renta restante después de los gastos de explotación, los pagos de la hipoteca y la financiación de las cuentas de reserva se netean para calcular el flujo de caja. El flujo de caja es el efectivo neto para distribuir entre los inversores. La fórmula es:
Flujo de caja neto = Ingresos netos de explotación – (pagos hipotecarios + reservas)
Fondo de inversión inmobiliaria (REIT)
Los REIT poseen y explotan propiedades que producen ingresos en nichos especiales como el comercio minorista, las viviendas multifamiliares o los almacenes de self-storage. Los inversores en REIT son accionistas de la empresa propietaria. Este vehículo de inversión es para aquellos inversores que desean un papel pasivo en la propiedad.
Inmuebles en propiedad (REO)
Los REO son propiedades que han pasado por una ejecución hipotecaria y ahora son propiedad del prestamista. La lista de propiedades REO de un prestamista es una fuente excelente para localizar propiedades infravaloradas, pero tenga en cuenta el amplio alcance de renovación necesario para las REO.
Retorno de la inversión (ROI)
El ROI es la medida del éxito de una inversión. Desde el punto de vista del inversor, la medida es la rentabilidad en efectivo. Esto significa que el efectivo distribuido al inversor se compara con la inversión de capital del inversor. La formula es:
Retorno de la inversión = Retorno distribuido / efectivo invertido
El ROI se expresa en porcentaje.
Resumen
La inversión inmobiliaria es un negocio y el inversor debe comprenderlo. Es necesario contar con un plan en relación con el periodo de tenencia, la clase de activo y el tipo de inversión que se busca. A un inversor que se inicie en este sector se le aconseja empezar a pequeña escala con socios para aprender el proceso y hacerse una idea de la tolerancia al riesgo.
La inversión inmobiliaria creará riqueza e independencia financiera. Sin embargo, para llegar a esta posición se necesita paciencia, previsión y fidelidad al plan. La creación de riqueza conlleva un riesgo: cuanto mayor es el riesgo, mayor es el potencial de generar riqueza. Pero, a mayor riesgo, mayor posibilidad de pérdida.
Aquí es donde el inversor inmobiliario debe encontrar el equilibrio y su tolerancia al riesgo.
