Préstamos privados y el método BRRRR
El método BRRRR (acrónimo de Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) es el enfoque de un inversor residencial para ampliar su cartera. Los inversores con un objetivo de mantenimiento a largo plazo aplican esta estrategia con préstamos privados para las fases de adquisición, rehabilitación y alquiler.
Cuando se completa la renovación y se consigue un flujo de caja estable, el préstamo de rehabilitación a corto plazo suele refinanciarse con un préstamo de alquiler a largo plazo, en concreto préstamos DSCR (Debt Service Coverage Ratios).
Este artículo se centra en las fases del método BRRRR y en la colocación adecuada de un préstamo privado. Al igual que con cualquier plan de inversión en un producto residencial, hay puntos a tener en cuenta cuando se utiliza el método BRRRR.
Puntos clave a tener en cuenta
- Si se aplica y gestiona adecuadamente, el método BRRRR puede situar al inversor en una posición óptima para la ampliación.
- BRRRR es el acrónimo de Buy, Rehab, Rent, Refinance, and Repeat (comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar y repetir) y es utilizado por inversores con el objetivo de mantener la inversión a largo plazo.
- Los prestamistas privados utilizan dos fórmulas: el valor después de la reparación (ARV) y la oferta máxima admisible (MAO).
- Para que el método BRRRR tenga éxito, el inversor debe reducir su deuda personal, encontrar vendedores motivados e identificar a un prestamista privado.
El método BRRRR
El método consiste en un ritmo que se repite una y otra vez una vez que el inversor ha alcanzado la escala necesaria para mantener un flujo continuo de operaciones. El ritmo es el siguiente
- Comprar
- Rehabilitar
- Alquilar
- Refinanciar y
- Repetir
Y el calendario es esencial. Las fases del método BRRRR son concurrentes, no consecutivas. Cuando se localiza una propiedad para su compra, el alcance y el coste de la rehabilitación (con una contingencia razonable) deben calcularse en la operación antes de ofrecer un precio de compra. Cuanto antes se estabilice la propiedad, antes podrá optar la inversión a un préstamo a largo plazo.
El capital generado por las renovaciones de valor añadido puede cobrarse en la refinanciación y utilizarse como capital para la siguiente operación.
Esta estrategia es el método de probada eficacia para muchos inversores a largo plazo en el mercado residencial.
Cómo funciona el método BRRRR
Antes de explicar cada fase, repasemos los términos estándar.
- ARV: valor después de la reparación
- MAO: Oferta máxima admisible
- Regla del 75%: el MAO es el 75% del ARV.
- Coste: precio real
- Valor: valor percibido
- LTC – relación préstamo-coste
- LTV: relación préstamo-valor
Teniendo en cuenta lo anterior y sabiendo cómo un prestamista privado determinará su MAO, a continuación se explican las fases del método BRRRR.
1- Comprar
El planteamiento es común a la inversión: comprar barato, crear valor y asegurarse un flujo de caja recurrente. Por ejemplo, supongamos que se puede comprar una casa por $150.000.
La estimación preliminar del coste de la rehabilitación, con imprevistos, es de 50.000 dólares. Los 50.000 dólares crearán un valor (o un valor percibido) de 100.000 dólares.
La diferencia entre el coste y el valor creado es de $50.000. Este valor creado es un capital adicional.
Al aplicar la fórmula ARV: precio de compra + valor añadido, el valor de la vivienda después de la reparación es de $250.000.
- $150,000 + $100,000 = $250,000
Es importante señalar que el valor creado no es el coste de la rehabilitación.
El siguiente paso para el prestamista privado es calcular el MAO. Aquí es donde se aplica la regla del 75%. El importe máximo del préstamo del prestamista es el 75% del ARV. En el ejemplo anterior, el MAO se calcula en $187.500.
- $250,000 x 0.75 = $187,500
Si el prestamista está dispuesto a prestar hasta el 90% de los costes, la relación préstamo-coste, entonces la oferta máxima permitida se calcula en $180.000.
- (coste de la vivienda + coste de la rehabilitación) x 0,9
- ($150,000 + $50,000) x 0.9 = $180,000
Un prestamista privado ofrecerá al inversor el menor de estos dos cálculos, es decir, $180.000.
Los ejemplos anteriores ilustran la necesidad que tiene el inversor de contar al menos con un presupuesto preliminar del alcance de la rehabilitación. A diferencia de un prestamista convencional, un prestamista privado suscribirá ambos escenarios para incluir el valor añadido y los costes de rehabilitación.
Desde el punto de vista del inversor, la única forma de aumentar la rentabilidad de una operación es negociar un precio de compra inferior al indicado. El coste de la rehabilitación es fijo, a menos que cambie el alcance. Hay más posibilidades de negociar con un vendedor que con un contratista.
Conociendo los costes de la rehabilitación y el componente de valor añadido que ofrece el mercado, el inversor puede calcular la horquilla del precio ofertado por la vivienda. A partir de las fórmulas anteriores, el inversor conocerá la cantidad necesaria de capital propio y comprenderá el importe del préstamo ofrecido.
El inversor debe iniciar el proceso con un contratista general de confianza, un prestamista privado adecuado para la operación y una comprensión de las motivaciones del vendedor.
2- Rehabilitación
Esta fase también debe realizarse antes de firmar un contrato con el vendedor. Es el paso en el que se calcula el retorno de la inversión (ROI). Un inversor experimentado sabe que algunos trabajos de rehabilitación añadirán más valor que otros. El alcance de la rehabilitación afecta a la rentabilidad de dos maneras: crea valor y justifica un alquiler más elevado.
En cualquier proyecto de rehabilitación, el inversor debe preguntarse
- ¿justifican los costes del proyecto de rehabilitación un alquiler más elevado? y
- ¿añadirá la rehabilitación suficiente valor para que el capital se convierta en efectivo?
Las respuestas a estas preguntas dependen del mercado, el barrio y el tipo de inquilino del inmueble.
3- Alquiler
La elección del inquilino y la generación de liquidez son tan importantes como la negociación del precio de compra y la fijación del alcance de la rehabilitación. El proceso de selección de posibles inquilinos debe realizarse al mismo tiempo que la rehabilitación.
Para que la inversión pueda optar a un préstamo DSCR, debe crearse valor, el inmueble debe estar estabilizado y el importe del alquiler recurrente debe situarse en el nivel deseable que el mercado pueda soportar. Un prestamista sería reacio a conceder un préstamo sobre una inversión inmobiliaria en la que persisten los riesgos de creación de valor y estabilización.
4- Refinanciación
Esta es la fase en la que el tiempo es esencial. Al inversor siempre le interesa alcanzar el valor del proyecto y asegurarse un inquilino de calidad.
Cuanto más tiempo mantenga el inversor el inmueble con el tipo de interés y los costes de financiación más elevados del préstamo privado, más tiempo tardará en realizar el capital acumulado y en posicionar el inmueble para su refinanciación.
El flujo de caja puede no cumplir los requisitos de cobertura de la deuda (es decir, cuánto de los ingresos por alquiler cubre los gastos mensuales) del prestamista. Esto ocurrirá cuando el alquiler esté sujeto a un servicio de la deuda más elevado (es decir, el dinero necesario para pagar el principal y los intereses) del prestamista privado durante un periodo más largo de lo previsto.
El inversor necesita hacer números desde la adquisición hasta la refinanciación para conocer los ratios de explotación del inmueble y saber cuándo podrá optar a un préstamo a largo plazo. Las condiciones de la estructura de préstamo ofrecida por el prestamista privado deben figurar en la proforma.
El inversor sólo puede negociar el mejor acuerdo si toda la operación se ilustra en una proforma, por meses, desde la adquisición hasta la refinanciación. Los plazos son fundamentales. Una vez que el inmueble se estabilice, es importante refinanciar el préstamo existente a un interés más elevado y convertirlo en un préstamo de alquiler a largo plazo a 30 años.
5- Repetición
Cuando un préstamo a largo plazo refinancia la propiedad, el inversor puede retirar el capital restante, capitalizando el valor incremental recién creado. Este efectivo puede utilizarse como pago inicial en otra operación de inversión mientras la propiedad refinanciada sigue generando flujo de caja. Dado que el préstamo DSCR depende en mayor medida de la propiedad y de su capacidad para generar flujo de caja, el inversor puede seguir aumentando la cartera de inversiones sin preocuparse en absoluto por el ratio deuda-ingresos.
Puntos a Tener en Cuenta en el Método BRRRR
La aplicación de BRRRR será diferente para cada operación e inversor. Los supuestos de la proforma dependerán del mercado, el barrio y el tipo de inquilino. Los objetivos y metas del inversor dependerán de su tolerancia al riesgo y de su solidez financiera.
Las explicaciones de los pasos del BRRRR son generales y se aplicarán a cualquier inversión residencial de valor añadido. Esto es válido para los siguientes puntos que un inversor debe tener en cuenta:
- Adquirir la vivienda a un precio bajo con un vendedor motivado.
- Crear capital al que acceder en la refinanciación, y
- Conseguir que la propiedad genere un flujo de caja mensual constante.
Estos son los puntos positivos, pero siempre existe la posibilidad de que no se cumplan los plazos o de que el alcance de la rehabilitación cambie a medida que avanzan las obras. Algunos de estos puntos negativos pueden ser:
- Una proforma agresiva
- La interpretación errónea del mercado en cuanto al valor creado o los alquileres generados
- Una tasación inferior a la prevista, o
- Un plazo más largo para acumular los fondos propios necesarios.
Conclusión
Un inversor con un objetivo de tenencia a largo plazo tiene consideraciones diferentes. En última instancia, el inversor necesita cumplir los requisitos para obtener un préstamo DSCR a largo plazo antes de considerar las ventajas de la inversión.
Para ello, el inversor necesitará una posición de liquidez más elevada, una puntuación crediticia excelente y una baja relación entre ingresos y deuda.
Un inversor debe estar preparado para abandonar una oportunidad de adquisición si el vendedor no acepta una oferta dentro del rango de precios necesario para el obstáculo de inversión. La fase de la estrategia BRRRR con mayor poder de negociación es la fase de compra.
Un inversor no cumplirá los plazos óptimos para alcanzar las proyecciones de valor y flujo de caja si el precio de compra es demasiado elevado.
Si se aplica de forma adecuada y realista, la estrategia BRRRR resultará lucrativa a largo plazo. El inversor creará y accederá a capital para la siguiente operación a medida que crezca la cartera.
Así pues, hoy hemos hablado de la creación de una cartera inmobiliaria con dinero privado. Esperamos que haya disfrutado leyendo nuestro contenido. Para más información, consulte nuestro artículo sobre préstamos privados, y nos vemos en el próximo artículo informativo.
