Los inversores experimentados en la estrategia de comprar y mantener saben cómo lograr la independencia financiera, la revalorización a largo plazo y la rentabilidad. Este artículo va dirigido a los inversores que optan por la estrategia de compra y venta y desean explorar las ventajas de mantener una inversión a largo plazo para diversificar sus carteras.
Los inversores de “arreglar y cambiar” están bien encaminados hacia la estrategia de “comprar y mantener”. En lugar de vender la vivienda tras el alcance de la renovación, el préstamo de adquisición se refinancia mediante un préstamo permanente a largo plazo. Así es como el inversor se recapitaliza al tiempo que disfruta de los flujos de caja generados por un inquilino ocupante.
Puntos Clave
- La estrategia de comprar y mantener permitirá al inversor diversificar su cartera con varias clases de activos residenciales.
- El periodo medio de tenencia es de cinco años para que el inversor recupere los gastos de adquisición y préstamo, cree riqueza a través de los flujos de caja recurrentes y acumule capital y revalorización.
- Una propiedad en una zona con una relación precio/alquiler de al menos el 16% y una tasa de revalorización de al menos el 5% será la mejor oportunidad para la estrategia de comprar y mantener.
- Un inversor debe analizar los programas de financiación disponibles para préstamos a corto y largo plazo para las oportunidades de valor añadido en el marco de la estrategia de comprar y mantener.
Definición de Términos
Gastos generales: gastos de explotación aplicados al alquiler bruto para calcular los ingresos netos de explotación.
Apreciación – el aumento del valor de una propiedad por las condiciones del mercado sin más inversión en efectivo por parte del propietario.
Edificios comerciales – edificios que albergan negocios y estructuras multifamiliares que alojan cinco o más unidades unifamiliares.
Patrimonio neto: diferencia entre el valor de mercado de una propiedad y el saldo pendiente de una hipoteca.
Edificios residenciales multifamiliares: estructuras que albergan hasta cuatro unidades unifamiliares.
Relación precio/alquiler: precio medio de la vivienda dividido por el alquiler medio anual en una zona; una relación del 16% o superior es una buena condición de mercado para los inquilinos.
Explicación de la estrategia de comprar y mantener
Seamos claros: la estrategia consiste en que estas inversiones a largo plazo acaben vendiéndose. El período de mantenimiento de esta estrategia es de al menos cinco años para que el inversor recupere los costes de cierre asociados a la refinanciación y aproveche mejor la revalorización, los flujos de caja y el capital acumulado.
Con el tiempo, un inversor puede diversificar aún más su cartera con diferentes clases de activos residenciales.
Las clases de activos de una cartera diversificada pueden incluir:
- Viviendas unifamiliares aisladas,
- Alquileres llave en mano,
- Alquileres vacacionales,
- Edificios plurifamiliares de no más de cuatro unidades, y
- Edificios comerciales
Estas clases de activos se describen a continuación.
Viviendas unifamiliares aisladas
La adquisición de estas viviendas sigue en cierto modo la misma estrategia que el modelo de “arreglar y vender”. En la estrategia de comprar y mantener, la casa se comercializa a un inquilino a largo plazo en lugar de ponerla a la venta. La comercialización puede correr a cargo del mismo agente inmobiliario que representa al inversor en la adquisición o de la empresa de gestión inmobiliaria que ofrece servicios de localización y selección de inquilinos.
Cuando el inquilino está en su sitio y la propiedad se estabiliza, el préstamo de adquisición a corto plazo y alto interés puede refinanciarse con dinero permanente a largo plazo.
Alquiler llave en mano
“Llave en mano” significa que la vivienda está lista para ser ocupada sin el componente de valor añadido. Estas propiedades están listas para ser ocupadas en el momento de la adquisición y, a menudo, ya tienen un inquilino. Estas propiedades no se definen como ventas de patrimonio en dificultades, y el alcance de la renovación puede omitirse de la estrategia.
La compra se financia con dinero permanente a largo plazo según el método de adquisición tradicional.
Alquileres vacacionales
En el contexto de este artículo, esta clase de activos puede ser una vivienda unifamiliar (adosada o aislada) o un condominio. Las propiedades pueden adquirirse en ventas en dificultades, pero este tipo de producto suele ser un alquiler llave en mano.
El estilo de gestión de los alquileres vacacionales es diferente al de un alquiler a un inquilino a largo plazo. La gestión es engorrosa, ya que los inquilinos a corto plazo se mueven por la propiedad.
A efectos fiscales, los inversores deben conocer la definición de alquiler vacacional. En el momento de escribir estas líneas, un inversor puede utilizar la propiedad a lo largo de un año durante un máximo de 14 días, o durante menos del 10% del tiempo que la propiedad esté disponible para su alquiler a terceros.
Si el inversor/propietario utiliza la propiedad durante más días de los permitidos por el IRS, entonces, la propiedad se define como una segunda residencia. Esto significa que la propiedad de inversión no se utiliza con fines empresariales, y el inversor no puede beneficiarse de las deducciones por operaciones, intereses hipotecarios y depreciación.
Edificios plurifamiliares (dúplex, tríplex y cuádruples)
Un edificio plurifamiliar se mantendrá dentro de la definición de “residencial” si el edificio no alberga más de cuatro unidades. Cada unidad puede tener una estrategia de adquisición independiente: una oportunidad de valor añadido o un alquiler llave en mano. Cada unidad tendrá su propio contrato de arrendamiento y podrá tener un propietario distinto.
Los aspectos de gestión de un edificio multifamiliar serán engorrosos, ya que los inquilinos entran y salen a lo largo del año.
Dependiendo de los programas de préstamos disponibles y de la propiedad de las unidades, el edificio puede financiarse con un solo préstamo o cada unidad puede financiarse por separado. Si un inversor es propietario de todo el edificio, debe analizar detenidamente los programas de préstamos. Normalmente, los tipos serán más bajos, la relación préstamo-valor será más alta y los costes de cierre serán más bajos en relación con el importe del préstamo si el edificio se financia con un solo préstamo.
Aunque el precio de compra y los costes serán superiores a los de una vivienda unifamiliar aislada, el flujo de caja no suele bajar a 0. Por supuesto, el flujo de caja será menor cuando un inquilino desocupe, pero la propiedad seguirá generando ingresos de los arrendamientos restantes.
Edificios comerciales
Esta clase de producto incluye edificios alquilados a empresas y edificios plurifamiliares con cinco o más unidades. Estas inversiones son, por supuesto, más caras en relación con el desembolso de efectivo y los costes de explotación. Los problemas de mantenimiento son frecuentes, los contratos de arrendamiento son más complejos y la gestión es un plan por capas.
Aunque los edificios comerciales pueden ser lucrativos en flujo de caja, estas propiedades de inversión no se recomiendan para el inversor principiante.
Las ventajas de una estrategia de mantenimiento a largo plazo
Los inversores con la estrategia de comprar y mantener deben contar con una empresa de gestión inmobiliaria en su equipo. Aunque algunos inversores prefieren autogestionarse para ahorrar en gastos operativos, las economías de escala resultan beneficiosas cuando la cartera contiene más de tres propiedades en alquiler.
Hay que tener en cuenta el valor del tiempo del inversor. Otra consideración importante es si los servicios del gestor inmobiliario pueden abarcar varias clases de productos. Cada clase de producto tendrá un ámbito de gestión y unos niveles de precios diferentes para los servicios de arrendamiento y mantenimiento.
Sin embargo, cuando el gestor inmobiliario está identificado y en funcionamiento, el inversor puede dedicar su tiempo a gestionar de forma productiva su cartera en su conjunto.
Además de los flujos de caja recurrentes, las ventajas de las que disfrutará el inversor son las siguientes
- Deducciones fiscales,
- Capital y
- revalorización
Estas ventajas se explican a continuación.
Deducciones fiscales
Todos los gastos de funcionamiento pueden utilizarse para reducir el alquiler. Estos gastos incluyen el mantenimiento, los cargos por servicios públicos que pagó el propietario, el seguro, el kilometraje y los impuestos sobre la propiedad. Sólo a efectos del impuesto sobre la renta, los intereses hipotecarios y la depreciación son gastos por encima de la línea. Estos gastos reducirán aún más la renta imponible del inversor generada por la propiedad.
Patrimonio neto
El capital de una propiedad se acumula a medida que se realizan los pagos de la hipoteca. Con cada pago, la parte de los intereses disminuye y el patrimonio neto del inversor aumenta. Una propiedad se considera “estable” cuando las rentas generadas por los arrendamientos cubren los gastos de explotación y los pagos de la hipoteca.
El patrimonio neto puede convertirse en efectivo cuando la propiedad se vende o se refinancia.
Revalorización
Las condiciones del mercado impulsan la revalorización. La revalorización aumentará rápidamente en poco tiempo en un mercado de vendedores cuando la demanda sea alta y el inventario para la venta sea bajo.
Sin embargo, las fluctuaciones de las condiciones del mercado no son la principal preocupación del inversor cuando la propiedad se mantiene a largo plazo. Cuando el inversor está listo para vender o refinanciar, el mercado y las condiciones económicas se consideran entonces con más peso.
La revalorización también puede convertirse en efectivo cuando se vende o refinancia la propiedad. Sin embargo, a diferencia del capital, la revalorización es orgánica y no depende de que se invierta más dinero en la propiedad.
Pasos de una estrategia de compra y retención
El inversor debe investigar el mercado, el barrio o la zona identificados en su plan de negocio. Además del crecimiento del empleo, la base laboral y la población de la zona, también debe investigarse el mercado de alquiler.
Si una propiedad se encuentra en una ubicación con una relación precio/alquiler superior al 16% y una tasa de revalorización del mercado superior al 5%, entonces las oportunidades serán adecuadas para el inversor que compra y mantiene.
Identificar el inmueble
La clase de producto del inmueble dependerá de la zona. Las condiciones de mercado descritas en el párrafo anterior servirán tanto para una oportunidad de valor añadido como para una oportunidad llave en mano. Sin embargo, la zona determinará si la clase de producto será una vivienda unifamiliar, un edificio plurifamiliar o un alquiler vacacional.
Los inmuebles llave en mano rara vez se encuentran en zonas con crecimiento demográfico y un mercado laboral fuerte. Si bien estas propiedades están listas para entrar a vivir o estabilizadas con un inquilino, estas oportunidades tendrán un precio más elevado con poco margen para negociar con un vendedor.
Una pregunta importante: ¿Cómo encaja una oportunidad llave en mano en el plan de negocio y la posición de tesorería?
Eliminar todas las emociones de una operación
Como en cualquier inversión, el análisis y la diligencia debida no pueden basarse en las emociones. Una estrategia de
Una estrategia de comprar y mantener es una decisión empresarial y los números deben funcionar desde el principio.
Un inversor no debe recurrir a una retención a largo plazo para corregir un pago excesivo en el área equivocada. Recuerde, la propiedad y el inversor deben cumplir los requisitos para el préstamo permanente, donde los criterios de aprobación son más estrictos que con un préstamo de dinero duro a corto plazo.
Las opciones de financiación
Los inmuebles con una oportunidad de plusvalía y un mantenimiento a largo plazo deben analizar dos opciones de financiación. La primera es con un prestamista privado para que preste en la adquisición y renovación. La segunda opción es la refinanciación del préstamo a corto plazo con dinero permanente a largo plazo.
Para investigar a fondo una oportunidad, el inversor debe obtener las hojas de condiciones de ambas opciones. El inversor debe recordar que los programas de préstamos promovidos por los prestamistas tradicionales van dirigidos a viviendas ocupadas por sus propietarios y no a inmuebles de inversión. Los prestamistas tradicionales no prestarán en oportunidades de valor añadido.
Amplend puede acomodar a los inversores para el ámbito de adquisición y renovación con un préstamo a corto plazo y un préstamo a largo plazo en la refinanciación. Un préstamo de ratio de cobertura de servicio de deuda (DSCR) es competitivo con los programas de préstamos ofrecidos por los prestamistas tradicionales a los inversores.
El agente inmobiliario
El agente inmobiliario del equipo de inversión debe ser capaz de ayudar al inversor a encontrar una oportunidad de compra y de localizar y cualificar a un inquilino. A veces, una empresa de gestión inmobiliaria de servicios integrales ofrece servicios de localización de inquilinos. En cualquier caso, estos servicios son necesarios para el equipo de inversión.
La empresa de gestión inmobiliaria debe tener experiencia y la infraestructura interna necesaria para gestionar adecuadamente la clase de activos. El inversor puede tener más posibilidades de negociar los honorarios de gestión cuando la empresa gana una comisión por el arrendamiento y gestiona más de tres propiedades para el inversor.
Conclusión
La estrategia de comprar y mantener añadirá capas al proceso en los extremos anterior y posterior. Para completar una proforma, habrá que hacer suposiciones para los préstamos a corto y largo plazo a fin de calcular con precisión los ingresos netos de explotación, los flujos de caja y el valor en el momento de la refinanciación.
La proforma debe llevarse hasta la ocupación por el inquilino para calcular el coeficiente de cobertura de la deuda para el préstamo permanente.
Hay que pensar bien en los servicios del agente inmobiliario y añadir una empresa de gestión inmobiliaria al equipo de inversión.
La estrategia de comprar y mantener diversificará una cartera gracias a los plazos de los flujos de caja, las ventas de las propiedades y la creación de riqueza por el capital acumulado y la revalorización.
El plan de negocio y los métodos de análisis del inversor cambiarán y pueden resultar más engorrosos, pero el beneficio de la independencia financiera merecerá la pena.
