El componente más importante de una inversión inmobiliaria es un prestamista privado de confianza. Los inversores inmobiliarios residenciales necesitan condiciones de préstamo flexibles y específicas para sus objetivos. Un inversor recurre a un prestamista privado por necesidad y por diferentes objetivo dentro del mercado actual.
Debido al abandono de la concesión de préstamos a las oportunidades de valor añadido dentro de la clase de activos residenciales por parte de los prestamistas convencionales, ha habido una gran cantidad de prestamistas privados que entran en el mercado para competir en este espacio.
Pero, ¿cómo puede un inversor conocer la viabilidad de estos prestamistas cuando llega el momento de financiar? ¿Cuál es el proceso de diligencia debida que los inversores deben llevar a cabo para investigar a los prestamistas privados?
Antes de profundizar en estas interesantes y pertinentes cuestiones, este artículo explicará el funcionamiento y el enfoque de un prestamista privado en el espacio del valor añadido.
Puntos Clave
Los prestamistas privados buscan invertir en oportunidades de valor añadido a corto plazo.
Los préstamos financiados con dinero privado son la alternativa a los préstamos convencionales para “arreglar y vender”, revalorizar y alquilar viviendas unifamiliares.
Los prestamistas privados trabajarán con el prestatario para determinar un programa de préstamo específico para la operación.
Los prestamistas privados suscriben una operación a partir del valor después de la reparación.
Los prestamistas privados deben ser investigados por los inversores que solicitan el préstamo y la revisión de las transacciones anteriores que el prestamista ha cerrado.
El Prestamista Privado
Los inversores privados financian a un prestamista privado para que conceda préstamos a corto plazo sobre oportunidades de valor añadido en el sector residencial.
Un prestamista privado se financia con capital privado, que últimamente incluye incluso dinero institucional, como bancos, cooperativas de crédito y compañías de seguros de vida.
Debido a que las normativas y reglas impuestas a los préstamos privados son menos estrictas que las impuestas a los prestamistas bancarios, un prestamista privado puede ser flexible en sus condiciones, cerrar rápidamente y suscribir un valor futuro.
Un prestamista privado genera sus beneficios como un prestamista convencional. Los beneficios y el rendimiento de la inversión se crean a partir de las tasas de interés y las comisiones aplicadas al préstamo.
El prestamista quiere trabajar directamente con el prestatario desde la solicitud hasta el cierre, incluso con un programa de agente preferente.
El proceso de aprobación será más rápido y la solvencia del prestatario se evaluará teniendo en cuenta muchos factores de forma holística.
En otras palabras, las condiciones del préstamo se basarán en la combinación de los perfiles del prestatario y del inmueble. Por ejemplo, si el crédito del prestatario es bajo pero la liquidez y la experiencia son excelentes, el elemento deficiente puede compensarse con otros factores de peso.
Del mismo modo, la rentabilidad suficientemente alta de la propiedad, derivada del valor después de la reparación, también puede ayudar a superar algunos puntos débiles. Esta es una premisa del sentido común, la suscripción flexible.
La contrapartida es un tipo de interés y unas comisiones superiores a los que habría ofrecido un prestamista convencional si hubiera estado dispuesto a financiar.
Un prestamista privado está dispuesto a asumir el riesgo de la relajación de las normas de cualificación y del valor después de la reparación; de ahí el tipo de interés y las comisiones más elevados.
La Necesidad de un Prestamista de Dinero Privado
El uso de dinero privado por parte de inversores con el objetivo de arreglar la vivienda o alquilarla se ha convertido en la mejor opción para acceder al capital. Entre las razones por las que los inversores recurren al dinero privado se encuentran las siguientes
- Proceso de cualificación más sencillo
- Calendario de cierre más rápido con menos papeleo
- La mejor alternativa a una operación en efectivo
- Disposición a cerrar varias operaciones simultáneamente
El Prestamista Privado de Confianza
Los negocios se basan en las relaciones. La relación construida entre un prestamista privado y un prestatario que demuestra su capacidad de crear valor y satisfacer el préstamo de acuerdo con las condiciones facilitará el camino hacia futuras operaciones.
Un prestamista privado fiable y digno de confianza puede ser difícil de encontrar debido a la falta de reconocimiento del nombre y de la marca. Aunque los prestamistas privados están haciendo ahora un esfuerzo más significativo para comercializar su marca, estos prestamistas siguen dependiendo en gran medida de las referencias y de la suerte de una búsqueda en Internet.
El tiempo reforzará la posición y la percepción de los prestamistas privados en el sector de la inversión. Por el momento, los inversores que busquen capital privado tendrán que actuar con la diligencia debida. A continuación se indican las medidas que puede tomar un inversor cuando busca un prestamista privado digno de confianza.
1. Entender el préstamo privado
El proceso de diligencia debida será más sencillo si el inversor ve su operación a través de los ojos de un prestamista privado. A diferencia de los prestamistas convencionales, que deben adherirse a las normas establecidas por el gobierno federal, un prestamista privado suscribe las operaciones según sus propios criterios.
A lo largo del proceso, un prestamista privado querrá saber
- El valor presente y futuro de la propiedad
- Los beneficios previstos frente al riesgo del componente de valor añadido
- Si los beneficios potenciales compensarán los riesgos de la creación de valor
- Si el mercado puede soportar el valor final
- Si recibirá los rendimientos de y sobre su inversión según las condiciones del préstamo.
2. Cree su red en torno a los prestamistas privados
La red de inversión inmobiliaria es un circuito relativamente cerrado. Aunque existen muchas oportunidades, el número de los que participan con éxito en este sector es reducido. Esto incluye a los prestamistas privados.
Una buena reputación y la capacidad demostrada de financiar y cerrar lo son todo para la reputación de un prestamista.
Un inversor necesita utilizar la red de otros inversores y contactos como:
- Corredores de seguros
- Corredores hipotecarios
- Tasadores
- Compañías de títulos
- Agentes inmobiliarios que representan a inversores
- Prestamistas convencionales que no pudieron colocar la oportunidad de valor añadido pero quieren salvar la relación bancaria.
El boca a boca es una poderosa herramienta de marketing que solidifica o destruye la credibilidad de un prestamista privado.
3. Cree un alegato para su operación
Un prestamista privado tiene el mismo objetivo que un prestamista convencional: entender en qué consiste la operación, cómo funciona y cuándo se obtendrán los beneficios de la inversión.
El inversor puede responder a estas preguntas y hacer que el prestamista privado se sienta cómodo con la operación mediante la creación de un “alegato”, o en inglés, “pitch deck” o un “deal book”.
La información a presentar debe incluir:
A. Resumen de la operación
El resumen debe incluir el precio de compra, el alcance y los costes de las obras de renovación, el valor después de la reparación, las comparaciones de mercado para respaldar el valor futuro y la rentabilidad prevista de la inversión.
B. Currículos del equipo de inversión
Los miembros del equipo del inversor son sus socios comerciales, el contratista general, el agente de seguros y la compañía de títulos o el bufete de abogados que se encarga del cierre.
C. Contrato de compraventa
Cualquier prestamista querrá confirmación de que la propiedad está bajo contrato con su prestatario potencial. Un resumen de los términos pertinentes del contrato es mejor que adjuntar el contrato completo sin ninguna explicación. Los términos pertinentes del contrato deben incluir la fecha de finalización de cualquier periodo de contingencia, el importe del depósito, la ubicación y dirección de la propiedad y la fecha de cierre prevista.
D. Material visual
Fotos, vídeos, planos de planta, planos del solar y cualquier otro material visual que ayude al prestamista privado a comprender la garantía.
El prestamista apreciará la minuciosidad de la presentación. Esto consolidará la profesionalidad
del inversor y una prueba de su comprensión del punto de vista del prestamista.
4. Reducir la lista
El establecimiento de una relación funciona en ambos sentidos. El inversor y el prestamista privado quieren sentirse cómodos el uno con el otro y con la operación. La presentación profesional del “pitch deck” en la reunión inicial marcará el tono de cualquier relación futura.
La comodidad y el trato profesional de cada parte crearán la voluntad de seguir adelante. El tono y las interacciones durante la reunión inicial conducirán a una hoja de términos para la estructura potencial del préstamo.
A continuación, será cuestión de evaluar las hojas de términos para su aceptación.
Cómo Investigar a un Prestamista Privado
Un inversor necesita saber si el prestamista privado dispone del capital necesario para financiar y si es la mejor opción para cerrar la operación. El prestamista debe ser adecuado tanto para el inversor como para la operación.
A continuación se ofrece una lista de comprobación de los aspectos fundamentales para investigar a un prestamista privado. El objetivo final debe ser encontrar un prestamista relacional, no transaccional.
- Solicite referencias
- Pregunte sobre transacciones anteriores que se hayan cerrado
- Verificar la licencia, si aplica
- Entender cómo se financia el prestamista privado
- Entender cómo se liberarán los fondos
- Estudie y tómese su tiempo para hacer los números de cada hoja de términos para conocer la cantidad de capital requerida y el rendimiento en efectivo.
Y lo que es más importante, fíjese en si el prestamista se preocupa de verdad por conocerle a usted, sus objetivos de inversión y sus necesidades, para poder adaptar la opción de préstamo adecuada a su situación.
Conclusión
Es responsabilidad del inversor llevar a cabo la diligencia debida con respecto a los prestamistas privados, del mismo modo que los prestamistas llevan a cabo la diligencia debida con respecto al inversor.
Aunque los prestamistas privados suscriben los méritos de la transacción, la confianza en la profesionalidad y credibilidad de un prestatario potencial son factores que intervienen en la medición del riesgo.
El tiempo y el esfuerzo dedicados a investigar a un prestamista privado demostrarán que la inversión realizada en la operación es la más rentable.
