Muchos inversores inmobiliarios creen que la única forma de hacer crecer una cartera es con una gran cantidad de efectivo. Cuando un inversor agota su liquidez con una sola compra, no hay oportunidad para el crecimiento y la diversificación.
El concepto de ampliación es diferente del de crecimiento de una cartera. Ampliar una cartera significa utilizar estratégicamente los recursos propios y el apalancamiento para aumentar el poder adquisitivo del efectivo de un inversor.
En este artículo se explican los conceptos y estrategias del scalping y el uso adecuado del apalancamiento.
Estos conceptos de ampliación beneficiarán a los inversores con un objetivo de tenencia a largo plazo o con una cartera que utilice una combinación de periodos de tenencia a corto y largo plazo para la diversificación y para recapitalizar el efectivo disponible.
Puntos Clave
- Una consideración importante para acelerar el ritmo de acumulación de capital es saber si los documentos del préstamo permiten la amortización anticipada sin penalización.
- Los factores esenciales que un inversor debe tener en cuenta son los efectos netos de un tipo ajustado y un mayor apalancamiento
- La forma más rápida de acumular capital es la revalorización forzosa mediante la renovación.
- Con el objetivo de comprar y mantener, el inversor se beneficiará del capital acumulado mediante la amortización del préstamo y la revalorización del mercado.
- Un inversor inteligente diversificará su cartera para beneficiarse de la recapitalización en efectivo y del capital acumulado
Definición de términos
- Patrimonio neto: diferencia entre el valor de mercado y el saldo pendiente de un préstamo hipotecario.
- Préstamos participativos: apalancamiento del capital mediante la creación de otro préstamo sobre la propiedad.
- Liquidez: capacidad de disponer de efectivo en un plazo de tres días.
- Revalorización del mercado: el aumento del valor de una propiedad por las condiciones del mercado sin ninguna inyección adicional de efectivo por parte del propietario.
- Refinanciación: reestructuración de la hipoteca actual en un nuevo préstamo para obtener un mayor apalancamiento y/o un tipo de interés más bajo.
La acumulación de capital
El patrimonio neto se define como el valor de la propiedad no gravado por el saldo pendiente del préstamo hipotecario. En otras palabras, el capital es la diferencia entre el valor de mercado y el saldo del préstamo. Por lo general, hay cuatro formas de acumular capital en una inversión inmobiliaria.
1. Aumentar el importe del pago del préstamo
La forma más rápida de acumular capital y reducir el saldo del préstamo es remitir dinero extra al pago establecido del préstamo y destinar los fondos adicionales al saldo principal. Una disminución del saldo principal del préstamo reducirá los intereses devengados y el coste del capital.
Sin embargo, antes de poner en práctica esta estrategia, el inversor debe confirmar que los documentos del préstamo permitirán los pagos anticipados sin penalización.
Hay casos en los que las condiciones de un préstamo permanente a largo plazo impiden cualquier pago anticipado o imponen una penalización durante los primeros años del plazo. Los prestamistas exigen esta cláusula para proteger los intereses esperados del préstamo.
2. Un pago inicial mayor
Un pago inicial superior a la relación préstamo-valor (LTV) máxima citada por el prestamista mantendrá al inversor por delante. Cuanto mayor sea el pago inicial (o el capital aportado), menor será el importe del préstamo.
3. Mejora de la propiedad
Aquí es donde un inversor puede acumular capital más rápidamente que pagando una hipoteca a lo largo del tiempo. El objetivo de un inversor es siempre renovar o mejorar una propiedad para crear valor. Este aumento de valor se traduce en capital cuando el valor creado es superior al coste de las reformas.
Esta estrategia es para inversores experimentados que reconocen un vendedor motivado en un mercado que apoyará el valor final proyectado de las renovaciones.
4. Elija un plazo de préstamo más corto
Aunque un plazo de préstamo más corto implicará pagos más elevados, esta estrategia se traduce en intereses más bajos, lo que aumenta el capital.
Es importante señalar que, antes de que un inversor planee ejercer cualquiera de estas estrategias, debe conocer a fondo los documentos del préstamo para asegurarse de que el importe del efectivo generado por la propiedad cubrirá cualquier aumento previsto en los pagos del préstamo.
Cómo reconocer el capital acumulado
Hay que entender que el capital acumulado no entra en la definición de “liquidez” del prestamista. El patrimonio neto sólo puede convertirse en efectivo cuando la acumulación supera el ratio LTV exigido por el prestamista.
Normalmente, la liquidez se define como el efectivo al que un prestatario puede acceder en un plazo de tres días.
Por ejemplo, si el valor de mercado de una propiedad es de 100.000 $, el saldo del préstamo es de 50.000 $ y la LTV máxima del prestamista es del 75%, la cantidad de capital a la que se puede acceder es de 25.000 $.
- 100.000 $ x 0,75 = 75.000 $, el saldo máximo del préstamo
- 100.000 $ – 75.000 $ = 25.000 $, el importe de capital mínimo
- 50.000 $ – 25.000 $ = 25.000 $, el importe al que puede acceder un inversor
A partir de este ejemplo, 75.000 $ es el importe máximo del préstamo que el prestamista permitirá contra la propiedad, y el prestatario debe mantener al menos 25.000 $ de capital en la inversión para cumplir con el 75% de LTV. Por lo tanto, la cantidad de capital disponible para efectivo es de 25.000 $.
Los inversores pueden utilizar esta estrategia de financiación en varias propiedades. A medida que se “extrae” capital de una propiedad, los documentos del préstamo deben modificarse para reflejar el mayor apalancamiento, o bien debe refinanciarse todo el préstamo.
Cualquiera de las dos estructuras conllevará comisiones y, a menudo, el prestamista exigirá ajustes en el tipo de interés y el plazo. Los factores esenciales que deben tenerse en cuenta son el rendimiento de la propiedad, el efecto neto de un tipo ajustado y un mayor apalancamiento.
Creación de capital mediante renovaciones
La forma más rápida de acumular patrimonio es crearlo. Esta es la premisa básica de la inversión inmobiliaria: crear capital mediante la renovación de propiedades con una oportunidad de valor añadido. Esta premisa es válida independientemente del periodo de mantenimiento.
Los inversores con un objetivo a corto plazo de “arreglar y vender” localizarán una propiedad en dificultades en la que el valor creado pueda aprovecharse al máximo.
El valor (o patrimonio) creadoserá superior a los costes de las obras. A menudo, la propiedad se pone a la venta antes de que finalicen las reformas. En este caso, el inversor realiza todo el capital creado debido al mayor valor de mercado.
El resultado es una recapitalización del importe de la inversión, más un beneficio. Estos fondos pueden utilizarse entonces para otra oportunidad u otro uso que mejore la posición global de tesorería del inversor.
Los inversores con un objetivo de compra y mantenimiento a largo plazo siguen el mismo camino durante la adquisición y la renovación que los inversores a corto plazo.
Sin embargo, en lugar de vender la propiedad, el inversor refinancia el préstamo de adquisición con un préstamo permanente a largo plazo basado en el aumento del valor de mercado. La relación préstamo-valor del prestamista determinará los fondos propios necesarios del inversor y si los fondos propios creados están disponibles para la conversión en efectivo.
A largo plazo, el inversor se beneficiará del efectivo neto generado por el alquiler, la revalorización del mercado y la acumulación de capital a medida que se amortiza el préstamo. Sin embargo, esto lleva tiempo.
Un inversor inteligente diversificará la cartera con periodos de tenencia a corto y largo plazo para recapitalizar y beneficiarse del capital acumulado.
Formas de acceder al capital
Un inversor dispone de varias formas de acceder al mayor capital de una propiedad sin tener que venderla. Cada una de ellas debe considerarse en función del objetivo del inversor y de la situación del inmueble. Además de la venta directa, hay tres formas de disponer del capital en efectivo:
- una refinanciación o modificación del préstamo
- una línea de crédito sobre el capital o
- un préstamo participativo
Estos instrumentos de financiación se analizan a continuación.
1. Refinanciación en efectivo o modificación del préstamo
Cuando se acumula suficiente capital en una propiedad gracias a la revalorización del mercado, a la amortización acelerada del préstamo o a ambas cosas, el préstamo actual puede refinanciarse por un importe superior o modificarse si el prestamista ofrece esta opción.
Una refinanciación es un nuevo préstamo con comisiones asociadas. Una modificación conlleva comisiones, pero no tanto como un préstamo nuevo.
Cualquiera de las dos opciones ofrecerá al inversor la mayor flexibilidad para utilizar el efectivo sin consecuencias fiscales. El resultado es una sola hipoteca sobre la propiedad.
2. Línea de crédito sobre el capital
El acrónimo que se utiliza a menudo es HELOC, o línea de crédito con garantía hipotecaria. HELOC se refiere a la vivienda del propietario, o a la residencia principal. Esta no es la definición adecuada que utiliza un inversor cuando se refiere a sus propiedades de inversión.
Una línea de crédito con garantía hipotecaria, al igual que una HELOC, pondrá a disposición del inversor una parte del capital a través de una línea de crédito. El efectivo al que se accede puede utilizarse para renovar la propiedad, como pago inicial de otra propiedad o para cualquier otro activo de inversión.
Hay algunas líneas de crédito sobre el capital propio que utilizan una cantidad máxima de capital propio y una disposición de crédito. Puede haber un plazo para disponer del crédito, pero siempre habrá un plazo para reembolsar la totalidad de la línea.
La línea de crédito es renovable y resulta atractiva para muchos inversores. Puede haber circunstancias en las que un prestamista reconozca el acceso de un inversor a una línea de crédito de capital como liquidez.
3. Préstamo participativo
En este vehículo, el capital se toma prestado bajo la estructura de un préstamo, o una segunda hipoteca. Este método es sencillo, directo y el más fácil de entender.
Un préstamo participativo dará lugar a dos préstamos sobre la propiedad. El préstamo actual permanece en su lugar y sin cambios. El préstamo participativo, o la segunda hipoteca, tendrá un plazo más corto y un tipo de interés más alto.
El capital de la propiedad se acumulará en ambas hipotecas a medida que se vayan pagando los préstamos, y no se perderá la revalorización del mercado.
A la hora de acceder al capital acumulado, es importante tener en cuenta que las condiciones de préstamo anunciadas por los prestamistas tradicionales para HELOC y préstamos sobre el capital se dirigen a quienes obtienen préstamos sobre su residencia principal.
Las condiciones y las estructuras de los préstamos serán muy diferentes para los inversores que refinancien o aprovechen el capital de una propiedad de inversión. Un inversor no debe preparar una proforma basándose en estos tipos y ratios de préstamo anunciados.
Ventajas del apalancamiento del capital
Antes de que un inversor recurra a los fondos propios acumulados o creados, debe evaluarse el rendimiento del inmueble antes de aceptar una posición más apalancada. Lo ideal es que el efectivo neto generado por la propiedad cumpla los ratios exigidos por el prestamista para que se apruebe el préstamo participativo.
Si la propiedad puede soportar una refinanciación, una línea de capital o una segunda hipoteca, los beneficios para el inversor compensarán los costes adicionales y los pagos más elevados del préstamo.
La deuda personal será más fácil de gestionar, y una deuda bien gestionada mejorará la posición deudora del inversor para futuros préstamos. El inversor también se beneficiará de la posición de mayor poder adquisitivo con acceso a efectivo sin utilizar ni agotar los fondos personales.
La mejor manera de ampliar una cartera de inversiones o maximizar las oportunidades de inversión es saber cómo y cuándo apalancarse. El acceso a fondos propios no será el mismo plan ni procederá del mismo vehículo de financiación para cada propiedad.
Las condiciones del mercado, los programas de fondos propios ofrecidos a los inversores y la estabilidad de la propiedad serán factores esenciales a tener en cuenta antes de asegurar otra propiedad o destinar los fondos a otro uso.
