La definición de “Core 4” se ha convertido en sinónimo de formación de equipos para el rendimiento, el liderazgo o el servicio. Este principio “Core 4” se aplicará a las características de los miembros seleccionados para un equipo de inversión inmobiliaria productivo.
Al considerar los valores de los miembros del equipo para proporcionar la oportunidad, la gestión, el trabajo y el acceso al capital, los “Core 4” miembros de un equipo de inversión inmobiliaria son los:
- Agente inmobiliario
- Administrador
- Contratista
- Prestamista privado
Estos miembros del equipo transformarán la visión del inversor en realidad.
Puntos Clave
El inversor debe seguir los principios del “Core 4“ a la hora de formar su equipo.
Una herramienta importante para identificar a los miembros del equipo es el poder de la red.
Un equipo productivo se incentiva a través del trabajo
Un equipo eficaz y cohesionado conducirá al éxito de las inversiones
Este artículo está orientado a la creación de un equipo de inversión inmobiliaria productivo para la clase de activos residenciales a largo plazo. Los miembros del equipo llevarán al inversor a través de los procesos de localización y evaluación de una oportunidad, realización del alcance de la renovación y acceso al capital para cerrar la operación y financiar las renovaciones.
Habrá otros profesionales a lo largo del proceso, pero este artículo se centrará en los 4 principales miembros del equipo de inversión.
Dónde y Cómo Empezar
Como inversor con visión de futuro, no puede formar el equipo a partir de un enfoque basado en transacciones. El enfoque debe basarse en las relaciones. La construcción de relaciones requerirá referencias y consejos de su red. Como inversor, sabe que las propiedades deben estar en mercados asequibles con oportunidades de valor añadido para optimizar el flujo de caja.
Aunque la creación de un equipo de inversión puede parecer desalentadora, puede ser más fácil de lo que piensa con el poder y el apalancamiento de su red. En meetup.com, facebook, biggerpockets.com, etc., se puede encontrar fácilmente una gran variedad de eventos inmobiliarios locales. Conocer y construir relaciones en persona debe ser un gran punto de partida para avanzar en su viaje de inversión inmobiliaria.
El Agente Inmobiliario
Agentes inmobiliarios o agentes de bienes raíces pueden parecer solo una pequeña parte del equipo, pero un buen agente con una amplia red de contactos y conocimiento del mercado no tiene precio. Estos agentes son difíciles de encontrar y se localizan mejor a través de referencias y reputación, especialmente los agentes favorables a los inversores en contraposición a los agentes orientados a los compradores de vivienda.
Un agente productivo puede encontrar operaciones a través de contactos dentro y fuera del mercado. El agente puede representarle como agente comprador o puede buscar un agente que represente exclusivamente a vendedores. El tipo de representación dependerá de su plan de negocio.
Un agente con una sólida reputación como agente del vendedor puede presentar información sobre la propiedad, como informes de tasación e inspección, en el momento de la presentación de la operación. Un agente del comprador puede no tener acceso a esta información hasta que la propiedad esté bajo contrato.
El Administrador
Para evaluar una posible operación es necesario contar con un administrador reputado. Un gestor inmobiliario con experiencia en el mercado puede asesorar sobre el alquiler previsto, el tipo de inquilino y si el barrio es la mejor zona para el objetivo de inversión.
El gestor inmobiliario también asesorará sobre la viabilidad del alcance de la renovación y si el mercado puede soportar el alquiler necesario para lograr la rentabilidad de la inversión. Estos servicios forman parte del proceso de localización.
Los servicios de un gestor inmobiliario resultarán económicos a largo plazo. Un inversor con el objetivo de “arreglar y vender” puede pagar unos honorarios más elevados si los servicios se limitan a evaluar una operación y localizar a un inquilino.
El Contratista
Si no se siente cómodo con las referencias de su red, puede confiar en el agente o el gestor inmobiliario para encontrar al contratista del equipo. Una empresa de gestión inmobiliaria de servicios integrales puede contar con contratistas generales internos que se encarguen de las reformas “típicas”.
Una sólida relación de trabajo con un contratista general que conozca el producto residencial y comprenda su objetivo puede ahorrar miles de dólares en el presupuesto y limitar la acumulación de pérdidas por desocupación.
El Prestamista Privado
Su acceso al capital necesita unas condiciones de préstamo flexibles y adaptadas a la operación. Un prestamista privado buscará oportunidades de inversión con valor añadido allí donde un prestamista convencional no puede.
Los prestamistas tradicionales, como los bancos y las cooperativas de crédito, se financian con dinero institucional. Estos prestamistas están obligados a ofrecer un tipo a un nivel de riesgo necesario para cumplir los criterios de los mercados secundarios de Fannie Mae o Freddie Mac.
Las estructuras de préstamo que ofrecen los prestamistas convencionales no financian, ni pueden financiar, el alcance de una renovación ni reconocen el valor hasta que se crea. Las operaciones deben estabilizarse con un flujo de caja recurrente antes de que las propiedades de inversión puedan cerrarse.
Un prestamista privado busca oportunidades de valor añadido y suscribirá una operación sobre la base de un valor después de la reparación.
Es esencial saber que un prestamista privado posicionará la propiedad para calificar para un préstamo convencional más adelante si es necesario. Una inversión de valor añadido no se cerrará sin un prestamista privado o la inyección de un capital significativo.
A medida que avanzan las operaciones con el mismo prestamista privado, el proceso se hace más fluido en menos tiempo. Esto es importante cuando la propiedad está bajo contrato y el tiempo del periodo de contingencia está corriendo.
Un período corto de solicitud a cierre es la posición más próxima a un cierre en efectivo. La ausencia de ratio deuda-ingresos es otro factor positivo importante.
Características de los 4 Miembros Principales
Tendrá que formar su equipo de inversión en función de lo que sea importante para usted. Los miembros del equipo tendrán que adaptarse a su forma de trabajar y disponer de la flexibilidad necesaria para hacer lo que saben hacer bien. Las características generales a tener en cuenta son
1. Puntualidad
¿Qué importancia tiene para usted trabajar dentro de un plazo establecido?
2. Capacidad de respuesta
¿Cuál es su definición de falta de respuesta cuando se trata de una llamada, un mensaje de texto o un correo electrónico?
3. Confianza
Es difícil creer que uno acepte trabajar con alguien en quien no se puede confiar.
4. Rendimiento
¿Puede la persona cumplir lo que promete en el plazo fijado? ¿Cuál es su tolerancia a los retrasos o al trabajo que no se ajusta a lo acordado?
Aquí es donde las referencias de personas de confianza de su red y de experiencias pasadas pasan a formar parte de las cualificaciones del candidato. No debe tener reservas a la hora de hacer preguntas abiertas. Los posibles miembros del equipo pueden ser reconocidos como aptos cuando sus respuestas son sinceras, completas y están basadas en la experiencia.
Cómo Mantener Contento al Equipo
La mejor manera de mantener contentos a los miembros de su equipo es a través del trabajo. Si su negocio crece con su cartera, entonces los miembros del equipo están ganando dinero junto con usted. Al igual que sus objetivos de inversión, todos los miembros del equipo quieren hacer crecer sus negocios y posicionar su reputación en el mercado.
Piénselo:
- El agente ganará más comisiones por las operaciones que usted cierre,
- El administrador aumentará su cartera de clientes gracias a las consultas iniciales y a la gestión de las operaciones,
- El contratista tendrá más trabajo de rehabilitación y se convierte de las ofertas que se cierran, y
- El prestamista privado ganará más comisiones e intereses con más oportunidades de inversión.
Como inversor con la visión de crear trabajo para el equipo, usted quiere ser el primero en su mente para las operaciones, para recibir ofertas competitivas, y para calificar rápidamente para un préstamo. Nada de esto sucederá si los miembros del equipo no están cohesionados y no disfrutan trabajando juntos.
Su objetivo es crear una situación en la que todos salgan ganando.
Maximizar la Eficacia del Equipo
Antes se ha comentado que hay que dar a los miembros la flexibilidad y el margen necesarios para hacer lo que mejor saben hacer. Seguro que habrá problemas. Pero, si sus características coinciden con las suyas y se entienden sus objetivos, no hay razón para micro gestionar el proceso.
La comunicación es otra característica de la eficacia. Será necesario que todos estén informados de la situación y los problemas de los demás miembros del equipo. Cuando hay problemas, y los habrá, suele ser mejor que los resuelva el equipo que un solo miembro.
La capacitación y la participación de los miembros maximizarán la eficacia del equipo.
Los miembros del equipo buscarán en usted liderazgo y dirección. Comunique siempre al equipo si es necesario cambiar una dirección o modificar un objetivo por el bien del acuerdo. Debe predicar con el ejemplo, no con palabras.
Obtendrá lo mismo a cambio cuando el equipo le perciba como una persona atenta, digna de confianza y abierta a nuevas ideas con capacidad de escucha activa.
Un equipo de inversión productivo es la clave del éxito de las inversiones.
Ok, eso es todo por hoy, hemos cubierto el tema de Cómo construir un equipo de inversión inmobiliaria hoy y esperamos que hayan disfrutado de la lectura. ¡Nos vemos en el próximo artículo!
