Invertir en inmuebles residenciales es a la vez sencillo y complejo. El concepto es sencillo: comprar una propiedad, crear valor, disfrutar del flujo de caja y vender con beneficios. La ejecución es compleja. Crear una cartera de inversión requiere estrategia y paciencia a una escala que no entre en conflicto con la tolerancia al riesgo del inversor.
En resumen, la inversión inmobiliaria residencial requiere un espíritu emprendedor con una buena dosis de autorreflexión.
Este artículo establece una lista de comprobación para todo inversor y aborda los mitos más comunes.
Puntos Clave
- Este artículo ofrece estrategias para abordar la inversión inmobiliaria residencial
- Un inversor debe conocer su tolerancia y el rango máximo de un precio de oferta antes de negociar con un vendedor
- Todo inversor no debe dejarse llevar por las emociones a la hora de evaluar una oportunidad de inversión.
- La sabiduría convencional no siempre es sabia.
- Los inversores nunca deben dejar de utilizar todos los recursos de conocimiento
Lista de Comprobación de la Compra de Bienes Inmuebles para Inversores
La lista de comprobación sirve de guía al inversor para encontrar su lugar en el mundo de la inversión. Los puntos de la lista de comprobación no son estrategias para una inversión rentable. Los pasos sirven para que el inversor elabore su estrategia. Todos los inversores tienen que empezar por algún sitio, y ese sitio es desde dentro.
Hay que diseñar un plan basado en las tolerancias y objetivos del inversor.
Identificar el Objetivo
Existen muchas estrategias de inversión, pero el lugar por el que hay que empezar es desde un nivel alto.
A. Objetivo a corto plazo – Fix-and-Flip
Este modelo es tal y como suena. Se compra una propiedad en dificultades, se renueva y se vende para obtener un beneficio. El comprador final podría ser otro inversor con una estrategia a largo plazo o un propietario que viva en la casa como residencia principal.
Este enfoque tiene éxito para el inversor con más experiencia, que puede identificar rápidamente una propiedad con un equipo preparado para realizar las reformas y ponerla a la venta. A menudo, estas operaciones son simultáneas. Un inversor experimentado opera a corto plazo y conoce el valor del tiempo.
Un inversor “fix-and-flip” también sabe cómo trabajar dentro de este modelo y aprovechar las ventajas fiscales de una plusvalía a largo plazo.
Los inversores novatos deberían asociarse con inversores experimentados en las primeras operaciones para participar con un riesgo financiero mínimo.
B. Objetivo a largo plazo – Enfoque autogestionado
Este enfoque es una opción para el inversor que desea una participación a largo plazo con responsabilidades de mantenimiento y gestión. Este inversor necesita el coraje y los medios para ocuparse de las reparaciones, seleccionar las solicitudes de los inquilinos, comercializar la propiedad y mantenerse al día de las leyes que rigen los asuntos entre propietarios e inquilinos.
Habrá que sopesar cuidadosamente los pros y los contras de este planteamiento. Las ventajas más importantes, por supuesto, son el ahorro de los gastos de gestión y el mayor flujo de caja resultante. Sin embargo, un inconveniente importante sería la limitación del área objetivo de la inversión. Un inversor que autogestione propiedades quiere distancias razonables en coche.
C. Objetivo a largo plazo – Gestión externalizada
Este objetivo es para el inversor que quiere ser un propietario sin el trabajo preliminar. La subcontratación de un administrador de propiedades residenciales con experiencia supondría un gasto adicional. Sin embargo, podría suponer un ahorro a largo plazo si se tienen en cuenta las pérdidas por desocupación, las reparaciones mal realizadas y los problemas continuos con los inquilinos.
Un inversor no tendría ninguna restricción en su huella de inversión, ya que las distancias en coche no serían un problema.
Obtenga la Preaprobación de su Hipoteca
El proceso de preaprobación es ventajoso por dos razones. En primer lugar, refuerza la posición negociadora del inversor con el vendedor. Y dos, el inversor tendrá un rango de precios.
Un inversor inteligente sabe identificar a los prestamistas privados para la preaprobación durante la fase de adquisición de una inversión.
Durante el proceso de preaprobación, el inversor conocerá las posibles estructuras de préstamo y tendrá una idea del capital propio necesario. Conocer el rango de precios y la cantidad de capital antes de hacer una oferta es una buena práctica.
Establezca Objetivos Realistas
El progreso se mide fácilmente cuando los objetivos son realistas. Por lo general, el camino a seguir no siempre está claro o definido. A continuación se indican algunos aspectos fundamentales a tener en cuenta.
Presupuesto: establezca un presupuesto que tenga sentido para la inversión y los medios del inversor. Cíñase al plan.
Tolerancia al riesgo/rendimiento: los inmuebles de menor rendimiento suelen ser inversiones más seguras con menos riesgo.
Los inmuebles de bajo y alto rendimiento tienen cabida en la cartera de un inversor, pero con el tiempo y no al principio de la inversión.
Revalorización: el aumento del valor a lo largo del tiempo sin inversión monetaria. Si el objetivo del inversor es acumular capital a largo plazo, no es necesario correr riesgos para obtener un mayor flujo de caja mensual. La revalorización no es un factor a tener en cuenta por un inversor que opta por el método de “arreglar y vender”.
Tasa de capitalización: cálculo rápido del rendimiento de la inversión tras el primer año completo de funcionamiento. Los ingresos netos de explotación (alquiler menos gastos) se dividen entre el precio total de compra. El resultado se expresa en porcentaje. Por lo general, las tasas de capitalización se sitúan entre el 4% y el 11%. Cuanto menor sea la tasa de rentabilidad, más segura será la inversión.
Aprenda los lingos del sector
Los inversores nuevos en el sector inmobiliario deberían dedicar tiempo a escuchar podcasts y navegar por sitios web como Investopedia, Bigger Pockets y similares. En ellos, términos como “cap rates”, “NOI”, “leverage” y “LTV” serán frecuentes. Con el tiempo, estos términos resultarán familiares. Hasta entonces, un inversor debe sentirse cómodo con las definiciones y las aplicaciones antes de identificar una propiedad, un prestamista o un socio de capital.
Estimación Conservadora de los Costes
Todos los costes deben estimarse de forma conservadora. El inversor con el objetivo de arreglar y vender debe preparar el presupuesto de renovación previendo retrasos e incorporando una contingencia de al menos el 10%.
Los inversores con objetivos a largo plazo también deberían incorporar esta práctica al preparar el presupuesto de explotación. Siempre es mejor prever pérdidas por desocupación, alquileres más bajos y retrasos en el alcance de la renovación. El presupuesto de explotación debe incluir cuentas de reserva para imprevistos de mantenimiento y sustituciones de capex.
Regla de oro: prepárese para lo peor y espere lo mejor. Si el inversor se siente cómodo con los resultados de un enfoque conservador, el éxito será fácil de medir y reconocer.
No Evalúe una Propiedad de Inversión Como Propia
A menudo, los inversores que se inician en el sector inmobiliario juzgan una oportunidad potencial por su atractivo exterior. El atractivo exterior es un criterio válido para una vivienda habitual, pero no para una oportunidad de valor añadido.
Piense en ello: el atractivo exterior es en realidad pintura, mejoras en la jardinería y limpieza a presión. Son arreglos fáciles si los comparamos con los sistemas eléctrico, de fontanería y de calefacción, ventilación y aire acondicionado.
La evaluación de una inversión inmobiliaria no puede basarse en las emociones del inversor.
Centrarse en la Zona
Este punto de la lista de comprobación es en realidad una extensión del punto 6 anterior. El inversor debe centrarse más en la zona y el barrio que en la vivienda. Preguntas importantes
- ¿Está creciendo o cambiando la zona?
- ¿Son buenas las escuelas?
- ¿Hay diversidad económica?
- ¿Qué servicios hay cerca: tiendas, colegios, hospitales, servicios personales?
Aquí es donde el asesoramiento y la orientación de un agente inmobiliario local o de un administrador de fincas son esenciales. A la larga, el dinero que un inversor cree ahorrarse en comisiones y honorarios le costará mucho más si la inversión no es sólida.
Obtenga la Preaprobación de su Hipoteca
El proceso de preaprobación es ventajoso por dos razones. En primer lugar, refuerza la posición negociadora del inversor con el vendedor. Y dos, el inversor tendrá un rango de precios.
Un inversor inteligente sabe identificar a los prestamistas privados para la preaprobación durante la fase de adquisición de una inversión.
Durante el proceso de preaprobación, el inversor conocerá las posibles estructuras de préstamo y tendrá una idea del capital propio necesario. Conocer el rango de precios y la cantidad de capital antes de hacer una oferta es una buena práctica.
Establezca Objetivos Realistas
El progreso se mide fácilmente cuando los objetivos son realistas. Por lo general, el camino a seguir no siempre está claro o definido. A continuación se indican algunos aspectos fundamentales a tener en cuenta.
Presupuesto: establezca un presupuesto que tenga sentido para la inversión y los medios del inversor. Cíñase al plan.
Tolerancia al riesgo/rendimiento: los inmuebles de menor rendimiento suelen ser inversiones más seguras con menos riesgo.
Los inmuebles de bajo y alto rendimiento tienen cabida en la cartera de un inversor, pero con el tiempo y no al principio de la inversión.
Revalorización: el aumento del valor a lo largo del tiempo sin inversión monetaria. Si el objetivo del inversor es acumular capital a largo plazo, no es necesario correr riesgos para obtener un mayor flujo de caja mensual. La revalorización no es un factor a tener en cuenta por un inversor que opta por el método de “arreglar y vender”.
Tasa de capitalización: cálculo rápido del rendimiento de la inversión tras el primer año completo de funcionamiento. Los ingresos netos de explotación (alquiler menos gastos) se dividen entre el precio total de compra. El resultado se expresa en porcentaje. Por lo general, las tasas de capitalización se sitúan entre el 4% y el 11%. Cuanto menor sea la tasa de rentabilidad, más segura será la inversión.
Aprenda los Lingos del Sector
Los inversores nuevos en el sector inmobiliario deberían dedicar tiempo a escuchar podcasts y navegar por sitios web como Investopedia, Bigger Pockets y similares. En ellos, términos como “cap rates”, “NOI”, “leverage” y “LTV” serán frecuentes. Con el tiempo, estos términos resultarán familiares. Hasta entonces, un inversor debe sentirse cómodo con las definiciones y las aplicaciones antes de identificar una propiedad, un prestamista o un socio de capital.
Estimación Conservadora de los Costes
Todos los costes deben estimarse de forma conservadora. El inversor con el objetivo de arreglar y vender debe preparar el presupuesto de renovación previendo retrasos e incorporando una contingencia de al menos el 10%.
Los inversores con objetivos a largo plazo también deberían incorporar esta práctica al preparar el presupuesto de explotación. Siempre es mejor prever pérdidas por desocupación, alquileres más bajos y retrasos en el alcance de la renovación. El presupuesto de explotación debe incluir cuentas de reserva para imprevistos de mantenimiento.
Regla de oro: prepárese para lo peor y espere lo mejor. Si el inversor se siente cómodo con los resultados de un enfoque conservador, el éxito será fácil de medir y reconocer.
No evalúe una propiedad de inversión como propia.
