En la inversión inmobiliaria, hay muchas oportunidades de añadir valor cuando los vendedores estipulan cierres todo en efectivo. La base de este requisito no es el origen de los fondos, sino el tiempo necesario para acceder a ellos. Los préstamos de capital riesgo ofrecidos por prestamistas privados son un híbrido interesante entre fondos prestados y efectivo.
Este artículo no pretende decir que un préstamo de dinero contante y sonante sea lo mismo que dinero en efectivo. No lo es: los fondos prestados son prestados, y el efectivo siempre será efectivo.
Sin embargo, este artículo explicará cómo un préstamo de dinero contante y sonante es la mejor alternativa al efectivo cuando el inversor necesita fondos prestados para cerrar la operación o prefiere no agotar su liquidez en una sola operación.
Si el inversor sigue las teorías en las que se basa un préstamo de dinero contante y sonante, podrá cumplir el requisito de que el vendedor pague todo en efectivo.
Puntos Clave
- Un préstamo de dinero contante y sonante es la mejor alternativa al efectivo.
- La motivación de un vendedor para hacer una oferta de “sólo efectivo” es el tiempo, no la fuente de fondos.
- Los préstamos privados tienen un proceso de suscripción y cualificación más corto.
- Cada inversor debe considerar los pros y los contras de los préstamos privados y las transacciones en efectivo
- Los rendimientos en efectivo suelen ser inferiores cuando se invierte una mayor cantidad de capital mediante efectivo durante un período más corto
Definición de Términos
- Valor después de la reparación: el valor de mercado previsto de un inmueble una vez finalizadas las reformas.
- Rendimiento del efectivo en efectivo: rendimiento del efectivo invertido en la propiedad frente al efectivo distribuible que se entrega al inversor.
- Ratio de cobertura del servicio de la deuda: mide la capacidad de una propiedad para hacer frente al servicio de un préstamo una vez cubiertos todos los gastos de explotación.
- Propiedad estabilizada: se produce cuando una propiedad genera suficiente efectivo para cubrir todos los gastos de explotación y los pagos del préstamo sin que el inversor inyecte efectivo adicional.
- Prestamista tradicional: bancos, cooperativas de crédito y otras entidades de crédito aseguradas por la FDIC y reguladas por Fannie Mae y Freddie Mac.
Este artículo guiará a un inversor inmobiliario en la estructuración de una oferta a un vendedor que requiere un cierre totalmente en efectivo, junto con los pros y los contras de un préstamo de dinero duro y efectivo.
El préstamo con garantía real frente al efectivo
Los préstamos de alto riesgo están estructurados para financiar propiedades en dificultades en un mercado que soportará el valor total de las renovaciones y mejoras.
A menudo, las propiedades con estas oportunidades no tienen valor para un prestamista tradicional y no cumplirían los requisitos de garantía necesarios para asegurar un préstamo.
Los prestamistas privados buscan estas oportunidades de valor añadido y basan su suscripción en el valor después de la reparación en lugar del coste o el precio de compra. El inversor determina si el diferencial entre el precio de compra y el valor después de la reparación satisfará la rentabilidad prevista.
La combinación del mercado altamente competitivo y la demanda de viviendas ha colocado al comprador que paga todo en efectivo en una mejor posición para que el vendedor acepte una oferta.
Los vendedores y compradores de inmuebles en cualquier estado de deterioro quieren actuar con rapidez. El factor que motiva a ambas partes de la transacción es el tiempo.
Mientras que un prestamista tradicional puede tardar entre 4 y 5 semanas en suscribir y aprobar al prestatario y la garantía, un prestamista privado suscribirá la operación en función de su evaluación del riesgo y de los méritos de la operación.
Los prestamistas privados pueden entonces financiar en cuestión de días, no de semanas.
No es habitual que los contratos de compraventa y los requisitos de liquidez del vendedor se redacten en los siguientes términos:
“Sólo efectivo o préstamos de prestamistas privados”.
Estrategias de inversión
Normalmente, las estrategias de inversión de un inversor inmobiliario son:
- Estrategia “Fix & Flip”, y
- Comprar y mantener.
Estas estrategias se comentan a continuación, junto con las consideraciones para un préstamo de dinero contante y sonante y una oferta de todo en efectivo.
Estrategia “Fix & Flip
Esta estrategia es para el inversor a corto plazo. El inversor buscará una propiedad en dificultades con el mayor potencial para aumentar el valor después de la reparación. A menudo, la propiedad se pone a la venta simultáneamente con las reformas.
Un prestamista privado suscribirá la operación sobre la base del valor después de la reparación como si se hubiera creado y, a menudo, financiará la mayor parte de las obras de renovación.
Debido a la disposición de un prestamista privado a prestar más en la pila de capital, un inversor puede beneficiarse más de un apalancamiento positivo. El inversor puede buscar otras oportunidades de inversión con la misma cantidad de efectivo.
Cuanto más se adentre el prestamista en la pila de capital, menos capital propio necesitará el prestatario.
Aunque siempre existe riesgo cuando se utilizan fondos prestados, el inversor perderá el valor de oportunidades adicionales si invierte toda su liquidez en una sola operación.
En igualdad de condiciones, el rendimiento de la liquidez es menor cuando se invierte una gran cantidad de efectivo en relación con el valor durante un corto período de tiempo.
Estrategia de comprar y mantener
Los inversores inmobiliarios deben analizar con más detenimiento sus finanzas personales y la rentabilidad que pretenden obtener con una inversión a largo plazo. Los rendimientos del inversor en relación con el valor en efectivo aumentarán por el flujo de caja cuando se invierta menos efectivo.
Una compra totalmente en efectivo disminuirá el poder adquisitivo y dificultará el escalado de una cartera. Dado que la propiedad de inversión se mantiene durante más tiempo, el tiempo de recapitalización y realización del beneficio total se reparte a lo largo del periodo de tenencia.
Los préstamos de capital riesgo suelen refinanciarse con préstamos tradicionales cuando la propiedad se estabiliza. Los prestamistas privados ofrecen ahora una alternativa a los préstamos convencionales de dinero permanente a largo plazo.
Son los denominados préstamos DSCR. Estos préstamos también ofrecen un mayor apalancamiento. La suscripción y la calificación se basan en el ratio de cobertura de la deuda en el momento de la estabilización y en la liquidez del prestatario para cubrir cualquier periodo de vacante. El acceso al capital es más rápido y las condiciones menos rigurosas.
El apalancamiento es también una consideración importante en la estrategia de comprar y mantener. El uso del apalancamiento debe considerarse en el momento de la adquisición y cuando la propiedad se estabilice.
Los pros y los contras de un préstamo de capital riesgo
Todos los inversores inmobiliarios deben conocer y comprender los fundamentos de un préstamo de dinero contante y sonante antes de aceptar una posición apalancada.
- Los pros de un préstamo de dinero contante y sonante son los siguientes
- proceso de aprobación más corto
- suscripción basada en los méritos de la operación
- el crédito y los ingresos del prestatario son secundarios
- condiciones y opciones flexibles
- financiación del alcance de la renovación como parte de la pila de capital, y más ventajas fiscales que se traducen en menores ingresos imponibles.
Como en todo, hay que tener en cuenta algunos contras. Entre ellos
- los tipos de interés y las comisiones serán más elevados
- plazos más cortos significan plazos más cortos para satisfacer el préstamo, y
- si no se negocian prórrogas, el prestamista puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Ventajas e inconvenientes del dinero en efectivo
El dinero en efectivo es el rey, pero no siempre lo es para los inversores si se tienen en cuenta los beneficios y el valor de las oportunidades perdidas. Los pros de un cierre totalmente en efectivo son:
- no hay que pasar por ningún proceso de préstamo
- no hay que pagar intereses
- el capital se fija en el 100%, y
- uso del 100% del flujo de caja
Sin embargo, cuando un inversor tiene en cuenta su rendimiento en efectivo y la reducción del poder adquisitivo de su efectivo, los contras son:
- pérdida de oportunidades debido a las limitaciones de capital
- ausencia de un efecto de apalancamiento positivo
- menor liquidez
- menos beneficios fiscales que dan lugar a una mayor renta imponible, y
- menor rendimiento de la tesorería
Los préstamos de capital riesgo no son equivalentes al efectivo, pero son la mejor alternativa. Cuando un inversor está precalificado con un prestamista privado, el acceso al capital será más corto.
El inversor debe educar a los agentes inmobiliarios implicados en la operación para que incluyan lo siguiente en la oferta:
“Sólo efectivo o préstamos de prestamista privado”.
La referencia al prestamista privado indicará al vendedor y al agente inmobiliario que se necesita una contingencia de financiación muy corta para cerrar la operación.
Un inversor debe sopesar los pros y los contras de un préstamo privado frente a una oferta todo en efectivo antes de entrar en cualquier posición apalancada.
Estrategia de fijación y cambio
Esta estrategia es para el inversor a corto plazo. El inversor buscará una propiedad en dificultades con el mayor potencial para aumentar el valor después de la reparación. A menudo, la propiedad se pone a la venta simultáneamente con las reformas.
Un prestamista privado suscribirá la operación sobre la base del valor después de la reparación como si se hubiera creado y, a menudo, financiará la mayor parte de las obras de renovación.
Debido a la disposición de un prestamista privado a prestar más en la pila de capital, un inversor puede beneficiarse más de un apalancamiento positivo. El inversor puede buscar otras oportunidades de inversión con la misma cantidad de efectivo.
Cuanto más se adentre el prestamista en la pila de capital, menos capital propio necesitará el prestatario.
Aunque siempre existe riesgo cuando se utilizan fondos prestados, el inversor perderá el valor de oportunidades adicionales si invierte toda su liquidez en una sola operación.
En igualdad de condiciones, el rendimiento de la liquidez es menor cuando se invierte una gran cantidad de efectivo en relación con el valor durante un corto período de tiempo.
