Generar ingresos a partir de inversiones inmobiliarias es una forma segura para la mayoría de los inversores. Hoy vamos a explorar los cuatro pilares de la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.
Empecemos!
No todas las inversiones inmobiliarias generan los mismos beneficios. Dado que cada propiedad es única por naturaleza, lo más probable es que manifieste las cuatro fuentes de rentabilidad de forma diferente.
Por ejemplo, una propiedad puede ser adecuada para generar un flujo de caja estable, mientras que otra puede recompensarle más con un suculento cheque en el momento de la venta que con un flujo de caja.
Por lo tanto, es imperativo que su filosofía y objetivos personales de inversión sean congruentes con el beneficio de estos rendimientos a la hora de tomar una decisión de inversión. Vamos a sumergirnos en cada uno de ellos.
1. Rentabilidad del flujo de caja
En pocas palabras, los flujos de caja reflejan cuánto ha entrado y cuánto ha salido de forma similar a un talonario de cheques. Los ingresos en efectivo son el dinero que cobra periódicamente de su inversión inmobiliaria. En un escenario típico, el cálculo del flujo de caja será algo parecido a esto:
- Ingreso bruto: (Rentas, almacenamiento, amenidades)
- Costos operativos (mantenimiento, reparaciones, impuestos, costos de manejo de la propiedad, seguro, etc)
- Costos por servicios dubitables (hipoteca principal e intereses)
- Reservas de capital (Proyectos de inversión de capital a largo plazo)
- Costos por manejo de activos (si aplica)
- Flujo de efectivo de caja
2. Revalorización
Todo inversor inmobiliario puede esperar recibir un flujo de caja fiable de su inversión inmobiliaria. Sin embargo, como ya hemos dicho, no todas las propiedades generan un flujo de caja considerable. Para los que no lo hacen, aquí es donde la revalorización entra como por arte de magia.
La fórmula de la revalorización es muy sencilla:
Revalorización = Precio de re venta – Precio
En términos generales, hay dos tipos de revalorización: 1) Impulsada por el mercado y 2) Forzada.
La revalorización impulsada por el mercado se debe sobre todo al aumento de la población y el empleo, a una mayor demanda que oferta y a la inflación económica general.
La revalorización forzada podría ser más fascinante, ya que se consigue bajo el control de los propietarios que pretenden aumentar los ingresos netos de explotación (NOI = Ingresos brutos – vacantes y pérdidas por créditos – gastos de explotación) incrementando los ingresos, reduciendo los gastos o una combinación de ambos.
Cualquier mejora física del inmueble que suponga un aumento de los ingresos y/o una reducción de los gastos dará lugar a una revalorización forzosa.
Una mejor gestión de la propiedad también puede ayudar a mejorar el flujo de ingresos mediante la reducción de las pérdidas por desocupación, atrayendo y manteniendo inquilinos deseables. Puede que no obtenga los beneficios de la revalorización hasta que venda la propiedad, pero el valor de dichos beneficios puede ser considerable cuando llegue el día de la venta.
Como se demuestra brevemente en el siguiente ejemplo, ¡pequeños cambios pueden suponer una gran diferencia! Supongamos que tenemos un edificio de 50 unidades con una tasa de capitalización del 6% (es decir, NOI / valor de la propiedad).
Cada año, aumentamos los alquileres en $25 por apartamento. Al final del cuarto año, habremos incrementado el valor de la propiedad en la friolera de 1 millón de dólares.
| Incremento mensual de renta por unidad | $25 |
| Incremento anual de renta por unidad | $300 |
| Incremento anual por las 50 unidades | $15.000 |
| Incremento total en rentas durante 4 años ($25 * 12 * 50 * 4) | $60.000 |
| Total incremento por renta | $1.000.000 |
3. Pago del principal (amortización del préstamo)
En la mayoría de las situaciones, usted obtendría un préstamo hipotecario para adquirir la inversión inmobiliaria. Los inquilinos le proporcionarían los ingresos por alquiler necesarios para pagar la hipoteca mensual vinculada a la propiedad de renta, reduciendo así el saldo de capital pendiente del préstamo. En efecto, le ayudan a aumentar el capital de la propiedad cada mes.
4. Beneficios fiscales
A pesar del aumento del valor de mercado de la propiedad, cabe suponer que el edificio (no el terreno) se deteriora y pierde valor con el tiempo. Esta disminución “fantasma” del valor de su propiedad se denomina depreciación y da derecho a una deducción fiscal.
La depreciación (también conocida como recuperación de costes) permite al propietario de una vivienda depreciar el valor del inmueble en un periodo de 27,5 años. El propietario puede deducir 1/27,5 del valor de los ingresos corrientes cada año. Esto puede compensar una parte sustancial de los ingresos corrientes, especialmente en los primeros años de propiedad.
Por ejemplo, supongamos que es propietario de un inmueble de alquiler que obtiene $1.000 y su depreciación asciende a $800. Entonces, la renta neta imponible debería ser de $200. Si está en el tramo impositivo del 35%, pagaría $70 de impuestos. Sin embargo, si comparamos los $70 con los $1.000 de ingresos por alquiler, veremos que el tipo impositivo efectivo es de sólo el 7%.
Además, la devolución del capital (es decir, el cobro de la inversión original) no se considera renta ni plusvalía de la inversión, por lo que no se produce un hecho imponible.
Y la revalorización se grava a las tasas impositivas de las plusvalías, que son inferiores a las del impuesto sobre la renta. Para conocer más ventajas fiscales aplicables a su situación, puede ser prudente consultar a su propio contador público.
En Resumen
Con la estrategia adecuada a su situación y objetivos financieros, los bienes inmuebles pueden ser un vehículo de inversión muy lucrativo y ofrecen muchas vías para generar ingresos.
Un sinfín de conceptos y cálculos inmobiliarios giran en torno a los componentes antes mencionados del rendimiento de la inversión. Ahora que ha sentado las bases de la inversión inmobiliaria, ha dado un paso más hacia la creación de riqueza para el futuro.
Le deseamos mucha suerte y nos encantaría ayudarle a cerrar más operaciones.
