El éxito en la inversión inmobiliaria residencial requiere tiempo, paciencia y un plan. El primer paso consiste en dedicar tiempo a mirar hacia dentro, tener paciencia para explorar e interpretar las opciones y, a continuación, redactar el plan. Este plan de negocio será su guía para alcanzar sus objetivos de inversión.
Todo inversor necesita un plan de negocio. El plan establecerá los parámetros de los objetivos, los valores y las estrategias de financiación para crear riqueza e independencia financiera.
En este artículo se describen los pasos necesarios para redactar un plan de negocio completo y exhaustivo para un inversor inmobiliario. Un plan correctamente redactado es su guía hacia el objetivo final y le servirá como criterio para medir su éxito a lo largo del camino.
Y lo que es más importante, un plan es un documento vivo, que respira, con espacio para pivotar cuando sea necesario cambiar un objetivo, un método o una meta.
Puntos Clave
- Un plan de empresa es un marco para las operaciones y una estrategia para minimizar los efectos de los obstáculos.
- Un plan de empresa será específico para cada inversor, pero hay componentes que todo plan debe abordar.
- El plazo estándar para los planes de empresa es de cinco años.
- Se debe realizar un análisis DAFO de cada oportunidad de inversión antes de contratar la propiedad.
Definición de Términos
Análisis DAFO: proceso de análisis de los puntos fuertes, los puntos débiles, las oportunidades y las amenazas de cada inversión.
¿Qué es un plan de negocio para la inversión inmobiliaria?
La inversión inmobiliaria es un negocio y, como todos los negocios, es necesario contar con un plan que sirva de marco de operaciones para alcanzar el objetivo final. El plan esbozará los pasos informados y organizados para alcanzar su objetivo.
Cada plan de negocio será específico para el inversor, pero todos los planes necesitan que las secciones pertinentes estén bien redactadas y completas. Estos componentes se enumeran y explican en este artículo. El plan identificará ciertos obstáculos y establecerá orientaciones para minimizarlos o evitarlos.
Los ocho componentes de un plan de empresa
Un plan bien elaborado contendrá algo más que una visión y el objetivo final. El plan también debe identificar los obstáculos potenciales y las formas de minimizar sus efectos. La presentación de un plan completo a un posible prestamista o inversor constituye una buena práctica y dará credibilidad a su negocio de inversión.
El plazo estándar para un plan de empresa es de cinco años.
Los ocho componentes de un plan de empresa completo son los siguientes
- declaración de valores y misión del inversor
- desglose de los objetivos a corto y largo plazo
- estrategias de los puntos fuertes y débiles del inversor
- mejor estrategia para cada tipo de propiedad
- esfuerzos de marketing y marca
- plan(es) de financiación
- profesionales internos y externos que asesoran y trabajan con la empresa, y
- planes de respaldo y estrategias de salida.
Aunque el contenido de un plan será diferente para todos los inversores, todo plan debe incluir cada una de las categorías anteriores para que se perciba como completo e informativo.
1. Visión
Una declaración de visión son los valores y la misión del inversor. A menudo, esta sección se escribe en último lugar, ya que es más fácil exponer la visión cuando los pensamientos están organizados en torno al plan.
Al redactar la declaración de visión, está bien mirar fuera del sector de la inversión inmobiliaria. Si hay otras empresas u otras personas en su red con las que se identifique, póngase en contacto con ellas para determinar los valores con los que coinciden.
La versión final de su declaración de visión atraerá y le ayudará a identificar consultores, prestamistas, contratistas e inquilinos.
2. Objetivos
En esta sección se definen los objetivos y los pasos para alcanzarlos. Los objetivos deben clasificarse en corto y largo plazo. Normalmente, los objetivos a largo plazo son para la empresa, como los tipos de activos, los beneficios previstos y el tamaño de la cartera. Los objetivos a corto plazo son los pasos necesarios para alcanzar los objetivos a largo plazo.
Por ejemplo, si un objetivo a largo plazo es cerrar la compra de dos propiedades durante el año, los objetivos a corto plazo serían determinar la zona de mercado, establecer una lista de vendedores motivados y trabajar para conseguir un contrato.
El desglose de los objetivos a largo plazo en pasos factibles le hará responsable y le fijará plazos. Los objetivos a corto plazo sirven para medir el progreso y el éxito.
3. El análisis DAFO
Un plan de negocio debe abordar los componentes del DAFO: Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades. Este método de análisis se utiliza en todos los sectores empresariales y no es exclusivo de la inversión inmobiliaria. Este análisis permitirá a los inversores considerar lo que funcionará para su negocio.
Una vez identificados los puntos fuertes y débiles, hay que examinar a los competidores y la zona del mercado. ¿Soportará el mercado el precio de venta final? ¿Las renovaciones previstas se considerarán competitivas para atraer inquilinos o una inversión demasiado elevada para la zona?
El análisis DAFO debe hacerse para cada oportunidad antes de que la propiedad esté asegurada y bajo contrato.
4. Estrategia de inversión
El plan deberá establecer la capacidad para aplicar esta estrategia. Hay varias estrategias que puede ejecutar un inversor, como la rehabilitación, la venta al por mayor y el alquiler. El mejor método para un inversor es evaluar cada propiedad, el mercado y el momento de la misión.
Por ejemplo, si el objetivo a largo plazo del inversor es el flujo de caja para la jubilación, entonces la estrategia debería ser el alquiler. Pero para alcanzar la posición financiera necesaria para adquirir y mantener la propiedad de inmuebles de alquiler, el proceso puede comenzar con la venta al por mayor.
No hay respuestas correctas o incorrectas, y la estrategia puede diferir para cada oportunidad. Cada estrategia debe contener un plan de salida.
5. El plan de marketing
Todas las empresas necesitan una plataforma de marketing financiada y un plan para implementar los esfuerzos. La implementación puede incluir logotipos, un sitio web interactivo, presencia en las redes sociales y objetivos publicitarios. Una plataforma de marketing sólida establecerá la confianza con agentes inmobiliarios, inversores y otros profesionales necesarios para lograr el plan de salida.
Una vez establecida la confianza, los esfuerzos de marketing dentro de la plataforma ayudarán a construir y retener las relaciones.
6. El plan de financiación
Este componente puede ser el más complicado para el inversor que es nuevo en el negocio. Por lo general, el plan debe incluir cuentas de pérdidas y ganancias, flujo de caja, un presupuesto de explotación y un balance. La financiación de los objetivos a corto y largo plazo y el plan de marketing deben ser partidas de gastos en los estados financieros para ilustrar con precisión el flujo de caja.
El factor más importante de un plan financiero es la precisión. Unos estados financieros precisos ayudarán a tomar las mejores decisiones para la empresa, a conseguir capital y a informar a inversores y prestamistas.
7. Sistemas y equipos empresariales
En esta sección se expondrán los sistemas establecidos para el funcionamiento de la empresa y el equipo de consultores profesionales, contratistas y empleados. Esta sección puede ofrecer una visión general de un plan típico para proyectos y propiedades.
Vistos conjuntamente, este componente y la sección de financiación ofrecerán un informe positivo o negativo sobre el progreso hacia el objetivo final. Identificarán rápidamente las áreas que necesitan cambios.
8. Planes de respaldo y estrategias de salida
Todas las decisiones empresariales necesitan planes de respaldo, en la medida de lo posible. El adagio se hace realidad: planifica para lo peor y espera lo mejor o, si no planificas, planificas para fracasar.
Aunque no será posible pensar y planificar para cada escenario probable, el simple hecho de desarrollar un plan de respaldo hará que reconocer un problema potencial sea más fácil. Este proceso de reflexión también colocará al inversor en una posición proactiva a la hora de responder a las preguntas del prestamista o del inversor:
- ¿Y si el inmueble permanece en el mercado más tiempo del previsto?
- ¿Y si los alquileres son inferiores a lo presupuestado?
- ¿Y si el inmueble permanece vacío más tiempo del previsto?
- ¿Y si el vendedor se echa atrás en el contrato?
La plantilla sugerida
Redactar un plan de empresa es una tarea ardua. Pero es necesaria y requerirá toda su atención. Para ello, Amplend ofrece la plantilla simplificada que figura a continuación. La plantilla le ayudará a organizar sus ideas y le servirá para tener un plan completo.
Para redactar un plan de negocio completo para la inversión inmobiliaria, debe:
- redactar un resumen ejecutivo para ofrecer una visión general de su visión
- incluir una explicación de los objetivos a corto y largo plazo y cómo se alcanzarán
- demostrar su experiencia mediante un análisis exhaustivo del mercado
- enumerar sus consultores, contratistas y otras personas que puedan trabajar para usted o asesorarle
- resuma el servicio final de su empresa y en qué se diferenciará de sus competidores, y
- esbozar la estrategia de marketing.
A continuación, se ofrece un breve resumen de cada sección de la plantilla.
1. Resumen ejecutivo
El resumen es esencialmente el “por qué” de sus objetivos de inversión y explicará la visión y la misión. Las estrategias de marketing, finanzas, crecimiento y servicios deben exponerse en este breve relato.
2. Descripción de la empresa
A continuación, examinará los elementos de su empresa y los explicará desde una perspectiva de alto nivel. Esto incluirá una descripción de los servicios, los contratistas y el tipo de inquilino que sus propiedades atraerán y cómo estos elementos enfocados satisfarán la necesidad en el mercado.
3. Análisis del mercado
Esta sección pondrá de relieve su experiencia y su interpretación del mercado. La narrativa debe incluir su análisis DAFO para apoyar las opciones de ubicación y tipo de producto.
4. Gestión empresarial
Si usted es un inversor único, esta sección puede parecer innecesaria. Pero la gestión de su negocio no significa necesariamente empleados. También abarca el equipo de profesionales y talentos subcontratados necesarios para alcanzar sus objetivos.
No es necesario dar nombres completos, currículos ni cualificaciones. Aun así, una visión general de los profesionales y consultores que busca proporcionará una idea de su plan para alcanzar los objetivos y metas de las inversiones.
5. Servicios
Aquí es donde se explicarán los servicios que prestará su empresa y cómo estos servicios le situarán por encima de la competencia. Deben darse detalles sobre los tipos de activos específicos, los periodos de tenencia y los rendimientos previstos. Un factor esencial para apoyar la descripción de los servicios son sus conocimientos y experiencia.
6. Estrategia de marketing
El elemento principal de cualquier estrategia de marketing es la comunicación. La introducción y presentación de su negocio y sus inversiones deben comunicarse de forma adecuada y precisa.
Una parte de esto será su plan para identificar clientes potenciales. Un plan de marketing completo debe abarcar su enfoque práctico del funcionamiento de la empresa y el crecimiento de su cartera.
Consejos adicionales para un plan de empresa
A continuación, se ofrecen ideas y pasos adicionales a seguir al considerar la plantilla sugerida.
1. Adapte el resumen ejecutivo a diferentes audiencias
El plan de empresa no es exclusivo para usted. Un plan de empresa también es necesario para inversores, prestamistas y asesores. Cuando redactes el resumen ejecutivo, ten en cuenta el público externo e intenta adaptarte a su posición y punto de vista.
2. Describa lo que quiere
A menudo, las necesidades y deseos del inversor quedan enterrados en el plan. Sus deseos deben ser el punto principal del plan, y las otras secciones son para apoyar y definir el camino de su viaje de inversión.
3. Demuestre que conoce el mercado
Será beneficioso incluir las tasas de vacantes del mercado y los precios medios de alquiler en la descripción de la empresa. En la sección de análisis de mercado es donde debe transmitir información específica sobre nuevos desarrollos, áreas de oportunidad y tendencias.
4. Demuestre que conoce a la competencia
Dado que sus competidores están orientados a los servicios como su negocio, debe “jugar a los prospectos” para recopilar información. Investigar su sitio web, ver sus anuncios y suscribirse a su boletín informativo son buenas formas de obtener la información que necesita para redactar esta sección. Cuanta más información recopiles sobre la competencia, mejor será tu posición para identificar cualquier cambio en tu plan o enfoque.
5. Establezca objetivos realistas para la gestión y las operaciones
Cuando prepare proyecciones y proformas, hágalo sobre una base conservadora. Siempre es peligroso sobrestimar las proyecciones. Esto puede ir en ambos sentidos cuando los inversores planifican y representan hacerlo todo ellos mismos o contratan a un equipo demasiado grande para una start-up. Pensar en el proceso o en las operaciones habituales a medida que se prepara el plan de negocio evitará estos escollos.
6 Cree ejemplos de operaciones
Siempre es mejor que los ejemplos respalden tus teorías. Estos ejemplos harán que sus teorías funcionen y le servirán de herramienta para futuras operaciones. Por supuesto, sólo algunas oportunidades encajarán en el modelo, pero la ilustración proporcionará un marco para seguir adelante.
7. Actualizar el plan de negocio
Como ya se ha dicho, un plan de negocio es un documento vivo que necesita revisiones periódicas para detectar cambios a lo largo del tiempo. A medida que continúen las operaciones y crezca la cartera, será fácil identificar las secciones que deban modificarse o ajustarse.
Reevaluar el plan de empresa
Un plan de negocio es una guía para futuras decisiones, por lo que debe revisarse periódicamente. Ninguna decisión es inamovible y el plan debe revisarse al menos una vez al año para tener en cuenta los cambios del mercado o de la estructura o los objetivos de la empresa.
Esto no quiere decir que la marca o el logotipo tengan que cambiar. Los cambios resultantes de una reevaluación deben ser de procedimiento, como la contabilidad, los objetivos de rentabilidad o la identificación de otras oportunidades.
Cualquier cambio realizado en las operaciones internas o en las plataformas de marketing debe revisarse en el contexto del presupuesto para asegurarse de que se contabilizan y cubren los gastos adicionales.
Los cambios en un plan de negocio deben ser el camino para la trayectoria de crecimiento de la empresa con el objetivo final como meta.
Conclusión
Hay mucha información en este artículo, y no se espera que usted sea capaz de escribir un plan completo a partir de este artículo. Existen programas de software y profesionales que pueden ayudarle en esta tarea: utilícelos si no se siente cómodo escribiendo su plan o alguna de sus secciones.
Un plan de empresa bien elaborado y completo será tan inspirador como informativo para todos los que lo lean y confíen en él. El plan de empresa debe definir con precisión los pasos necesarios para hacer realidad su visión.
