Muchos inversores inmobiliarios creen que la \u00fanica forma de hacer crecer una cartera es con una gran cantidad de efectivo. Cuando un inversor agota su liquidez con una sola compra, no hay oportunidad para el crecimiento y la diversificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
El concepto de ampliaci\u00f3n es diferente del de crecimiento de una cartera. Ampliar una cartera significa utilizar estrat\u00e9gicamente los recursos propios y el apalancamiento para aumentar el poder adquisitivo del efectivo de un inversor.<\/p>\n\n\n\n
En este art\u00edculo se explican los conceptos y estrategias del scalping y el uso adecuado del apalancamiento. <\/p>\n\n\n\n
Estos conceptos de ampliaci\u00f3n beneficiar\u00e1n a los inversores con un objetivo de tenencia a largo plazo o con una cartera que utilice una combinaci\u00f3n de periodos de tenencia a corto y largo plazo para la diversificaci\u00f3n y para recapitalizar el efectivo disponible.<\/p>\n\n\n\n
Puntos Clave<\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Definici\u00f3n de t\u00e9rminos<\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n El patrimonio neto se define como el valor de la propiedad no gravado por el saldo pendiente del pr\u00e9stamo hipotecario. En otras palabras, el capital es la diferencia entre el valor de mercado y el saldo del pr\u00e9stamo. Por lo general, hay cuatro formas de acumular capital en una inversi\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n La forma m\u00e1s r\u00e1pida de acumular capital y reducir el saldo del pr\u00e9stamo es remitir dinero extra al pago establecido del pr\u00e9stamo y destinar los fondos adicionales al saldo principal. Una disminuci\u00f3n del saldo principal del pr\u00e9stamo reducir\u00e1 los intereses devengados y el coste del capital.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, antes de poner en pr\u00e1ctica esta estrategia, el inversor debe confirmar que los documentos del pr\u00e9stamo permitir\u00e1n los pagos anticipados sin penalizaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n Hay casos en los que las condiciones de un pr\u00e9stamo permanente a largo plazo impiden cualquier pago anticipado o imponen una penalizaci\u00f3n durante los primeros a\u00f1os del plazo. Los prestamistas exigen esta cl\u00e1usula para proteger los intereses esperados del pr\u00e9stamo.<\/p>\n\n\n\n Un pago inicial superior a la relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-valor (LTV) m\u00e1xima citada por el prestamista mantendr\u00e1 al inversor por delante. Cuanto mayor sea el pago inicial (o el capital aportado), menor ser\u00e1 el importe del pr\u00e9stamo.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed es donde un inversor puede acumular capital m\u00e1s r\u00e1pidamente que pagando una hipoteca a lo largo del tiempo. El objetivo de un inversor es siempre renovar o mejorar una propiedad para crear valor. Este aumento de valor se traduce en capital cuando el valor creado es superior al coste de las reformas.<\/p>\n\n\n\n Esta estrategia es para inversores experimentados que reconocen un vendedor motivado en un mercado que apoyar\u00e1 el valor final proyectado de las renovaciones.<\/p>\n\n\n\n Aunque un plazo de pr\u00e9stamo m\u00e1s corto implicar\u00e1 pagos m\u00e1s elevados, esta estrategia se traduce en intereses m\u00e1s bajos, lo que aumenta el capital.<\/p>\n\n\n\n Es importante se\u00f1alar que, antes de que un inversor planee ejercer cualquiera de estas estrategias, debe conocer a fondo los documentos del pr\u00e9stamo para asegurarse de que el importe del efectivo generado por la propiedad cubrir\u00e1 cualquier aumento previsto en los pagos del pr\u00e9stamo.<\/p>\n\n\n\n Hay que entender que el capital acumulado no entra en la definici\u00f3n de “liquidez” del prestamista. El patrimonio neto s\u00f3lo puede convertirse en efectivo cuando la acumulaci\u00f3n supera el ratio LTV exigido por el prestamista. <\/p>\n\n\n\n Normalmente, la liquidez se define como el efectivo al que un prestatario puede acceder en un plazo de tres d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo, si el valor de mercado de una propiedad es de 100.000 $, el saldo del pr\u00e9stamo es de 50.000 $ y la LTV m\u00e1xima del prestamista es del 75%, la cantidad de capital a la que se puede acceder es de 25.000 $.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n A partir de este ejemplo, 75.000 $ es el importe m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo que el prestamista permitir\u00e1 contra la propiedad, y el prestatario debe mantener al menos 25.000 $ de capital en la inversi\u00f3n para cumplir con el 75% de LTV. Por lo tanto, la cantidad de capital disponible para efectivo es de 25.000 $.<\/p>\n\n\n\n Los inversores pueden utilizar esta estrategia de financiaci\u00f3n en varias propiedades. A medida que se “extrae” capital de una propiedad, los documentos del pr\u00e9stamo deben modificarse para reflejar el mayor apalancamiento, o bien debe refinanciarse todo el pr\u00e9stamo. <\/p>\n\n\n\n Cualquiera de las dos estructuras conllevar\u00e1 comisiones y, a menudo, el prestamista exigir\u00e1 ajustes en el tipo de inter\u00e9s y el plazo. Los factores esenciales que deben tenerse en cuenta son el rendimiento de la propiedad, el efecto neto de un tipo ajustado y un mayor apalancamiento.<\/p>\n\n\n\n La forma m\u00e1s r\u00e1pida de acumular patrimonio es crearlo. Esta es la premisa b\u00e1sica de la inversi\u00f3n inmobiliaria: crear capital mediante la renovaci\u00f3n de propiedades con una oportunidad de valor a\u00f1adido. Esta premisa es v\u00e1lida independientemente del periodo de mantenimiento.<\/p>\n\n\n\n Los inversores con un objetivo a corto plazo de “arreglar y vender” localizar\u00e1n una propiedad en dificultades en la que el valor creado pueda aprovecharse al m\u00e1ximo. <\/p>\n\n\n\n El valor (o patrimonio) creadoser\u00e1 superior a los costes de las obras. A menudo, la propiedad se pone a la venta antes de que finalicen las reformas. En este caso, el inversor realiza todo el capital creado debido al mayor valor de mercado.<\/p>\n\n\n\n El resultado es una recapitalizaci\u00f3n del importe de la inversi\u00f3n, m\u00e1s un beneficio. Estos fondos pueden utilizarse entonces para otra oportunidad u otro uso que mejore la posici\u00f3n global de tesorer\u00eda del inversor.<\/p>\n\n\n\n Los inversores con un objetivo de compra y mantenimiento a largo plazo siguen el mismo camino durante la adquisici\u00f3n y la renovaci\u00f3n que los inversores a corto plazo. <\/p>\n\n\n\n Sin embargo, en lugar de vender la propiedad, el inversor refinancia el pr\u00e9stamo de adquisici\u00f3n con un pr\u00e9stamo permanente a largo plazo basado en el aumento del valor de mercado. La relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-valor del prestamista determinar\u00e1 los fondos propios necesarios del inversor y si los fondos propios creados est\u00e1n disponibles para la conversi\u00f3n en efectivo.<\/p>\n\n\n\n A largo plazo, el inversor se beneficiar\u00e1 del efectivo neto generado por el alquiler, la revalorizaci\u00f3n del mercado y la acumulaci\u00f3n de capital a medida que se amortiza el pr\u00e9stamo. Sin embargo, esto lleva tiempo.<\/p>\n\n\n\n Un inversor inteligente diversificar\u00e1 la cartera con periodos de tenencia a corto y largo plazo para recapitalizar y beneficiarse del capital acumulado.<\/p>\n\n\n\n Un inversor dispone de varias formas de acceder al mayor capital de una propiedad sin tener que venderla. Cada una de ellas debe considerarse en funci\u00f3n del objetivo del inversor y de la situaci\u00f3n del inmueble. Adem\u00e1s de la venta directa, hay tres formas de disponer del capital en efectivo:<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Estos instrumentos de financiaci\u00f3n se analizan a continuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Cuando se acumula suficiente capital en una propiedad gracias a la revalorizaci\u00f3n del mercado, a la amortizaci\u00f3n acelerada del pr\u00e9stamo o a ambas cosas, el pr\u00e9stamo actual puede refinanciarse por un importe superior o modificarse si el prestamista ofrece esta opci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Una refinanciaci\u00f3n es un nuevo pr\u00e9stamo con comisiones asociadas. Una modificaci\u00f3n conlleva comisiones, pero no tanto como un pr\u00e9stamo nuevo.<\/p>\n\n\n\n Cualquiera de las dos opciones ofrecer\u00e1 al inversor la mayor flexibilidad para utilizar el efectivo sin consecuencias fiscales. El resultado es una sola hipoteca sobre la propiedad.<\/p>\n\n\n\n El acr\u00f3nimo que se utiliza a menudo es HELOC, o l\u00ednea de cr\u00e9dito con garant\u00eda hipotecaria. HELOC se refiere a la vivienda del propietario, o a la residencia principal. Esta no es la definici\u00f3n adecuada que utiliza un inversor cuando se refiere a sus propiedades de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Una l\u00ednea de cr\u00e9dito con garant\u00eda hipotecaria, al igual que una HELOC, pondr\u00e1 a disposici\u00f3n del inversor una parte del capital a trav\u00e9s de una l\u00ednea de cr\u00e9dito. El efectivo al que se accede puede utilizarse para renovar la propiedad, como pago inicial de otra propiedad o para cualquier otro activo de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Hay algunas l\u00edneas de cr\u00e9dito sobre el capital propio que utilizan una cantidad m\u00e1xima de capital propio y una disposici\u00f3n de cr\u00e9dito. Puede haber un plazo para disponer del cr\u00e9dito, pero siempre habr\u00e1 un plazo para reembolsar la totalidad de la l\u00ednea.<\/p>\n\n\n\n La l\u00ednea de cr\u00e9dito es renovable y resulta atractiva para muchos inversores. Puede haber circunstancias en las que un prestamista reconozca el acceso de un inversor a una l\u00ednea de cr\u00e9dito de capital como liquidez.<\/p>\n\n\n\n En este veh\u00edculo, el capital se toma prestado bajo la estructura de un pr\u00e9stamo, o una segunda hipoteca. Este m\u00e9todo es sencillo, directo y el m\u00e1s f\u00e1cil de entender.<\/p>\n\n\n\n Un pr\u00e9stamo participativo dar\u00e1 lugar a dos pr\u00e9stamos sobre la propiedad. El pr\u00e9stamo actual permanece en su lugar y sin cambios. El pr\u00e9stamo participativo, o la segunda hipoteca, tendr\u00e1 un plazo m\u00e1s corto y un tipo de inter\u00e9s m\u00e1s alto. <\/p>\n\n\n\n El capital de la propiedad se acumular\u00e1 en ambas hipotecas a medida que se vayan pagando los pr\u00e9stamos, y no se perder\u00e1 la revalorizaci\u00f3n del mercado.<\/p>\n\n\n\n A la hora de acceder al capital acumulado, es importante tener en cuenta que las condiciones de pr\u00e9stamo anunciadas por los prestamistas tradicionales para HELOC y pr\u00e9stamos sobre el capital se dirigen a quienes obtienen pr\u00e9stamos sobre su residencia principal. <\/p>\n\n\n\n Las condiciones y las estructuras de los pr\u00e9stamos ser\u00e1n muy diferentes para los inversores que refinancien o aprovechen el capital de una propiedad de inversi\u00f3n. Un inversor no debe preparar una proforma bas\u00e1ndose en estos tipos y ratios de pr\u00e9stamo anunciados.<\/p>\n\n\n\n Antes de que un inversor recurra a los fondos propios acumulados o creados, debe evaluarse el rendimiento del inmueble antes de aceptar una posici\u00f3n m\u00e1s apalancada. Lo ideal es que el efectivo neto generado por la propiedad cumpla los ratios exigidos por el prestamista para que se apruebe el pr\u00e9stamo participativo.<\/p>\n\n\n\n Si la propiedad puede soportar una refinanciaci\u00f3n, una l\u00ednea de capital o una segunda hipoteca, los beneficios para el inversor compensar\u00e1n los costes adicionales y los pagos m\u00e1s elevados del pr\u00e9stamo.<\/p>\n\n\n\n La deuda personal ser\u00e1 m\u00e1s f\u00e1cil de gestionar, y una deuda bien gestionada mejorar\u00e1 la posici\u00f3n deudora del inversor para futuros pr\u00e9stamos. El inversor tambi\u00e9n se beneficiar\u00e1 de la posici\u00f3n de mayor poder adquisitivo con acceso a efectivo sin utilizar ni agotar los fondos personales.<\/p>\n\n\n\n La mejor manera de ampliar una cartera de inversiones o maximizar las oportunidades de inversi\u00f3n es saber c\u00f3mo y cu\u00e1ndo apalancarse. El acceso a fondos propios no ser\u00e1 el mismo plan ni proceder\u00e1 del mismo veh\u00edculo de financiaci\u00f3n para cada propiedad.<\/p>\n\n\n\n Las condiciones del mercado, los programas de fondos propios ofrecidos a los inversores y la estabilidad de la propiedad ser\u00e1n factores esenciales a tener en cuenta antes de asegurar otra propiedad o destinar los fondos a otro uso.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Muchos inversores inmobiliarios creen que la \u00fanica forma de hacer crecer una cartera es con una gran cantidad de efectivo. Cuando un inversor agota su liquidez con una sola compra, no hay oportunidad para el crecimiento y la diversificaci\u00f3n. El concepto de ampliaci\u00f3n es diferente del de crecimiento de una cartera. Ampliar una cartera significa utilizar estrat\u00e9gicamente los recursos propios y el apalancamiento para aumentar el poder adquisitivo del efectivo de un inversor. En este art\u00edculo se explican los conceptos y estrategias del scalping y el uso adecuado del apalancamiento. Estos conceptos de ampliaci\u00f3n beneficiar\u00e1n a los inversores con un objetivo de tenencia a largo plazo o con una cartera que utilice una combinaci\u00f3n de periodos de tenencia a corto y largo plazo para la diversificaci\u00f3n y para recapitalizar el efectivo disponible. Puntos Clave Definici\u00f3n de t\u00e9rminos La acumulaci\u00f3n de capital El patrimonio neto se define como el valor de la propiedad no gravado por el saldo pendiente del pr\u00e9stamo hipotecario. En otras palabras, el capital es la diferencia entre el valor de mercado y el saldo del pr\u00e9stamo. Por lo general, hay cuatro formas de acumular capital en una inversi\u00f3n inmobiliaria. 1. Aumentar el importe del pago del pr\u00e9stamo La forma m\u00e1s r\u00e1pida de acumular capital y reducir el saldo del pr\u00e9stamo es remitir dinero extra al pago establecido del pr\u00e9stamo y destinar los fondos adicionales al saldo principal. Una disminuci\u00f3n del saldo principal del pr\u00e9stamo reducir\u00e1 los intereses devengados y el coste del capital. Sin embargo, antes de poner en pr\u00e1ctica esta estrategia, el inversor debe confirmar que los documentos del pr\u00e9stamo permitir\u00e1n los pagos anticipados sin penalizaci\u00f3n. Hay casos en los que las condiciones de un pr\u00e9stamo permanente a largo plazo impiden cualquier pago anticipado o imponen una penalizaci\u00f3n durante los primeros a\u00f1os del plazo. Los prestamistas exigen esta cl\u00e1usula para proteger los intereses esperados del pr\u00e9stamo. 2. Un pago inicial mayor Un pago inicial superior a la relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-valor (LTV) m\u00e1xima citada por el prestamista mantendr\u00e1 al inversor por delante. Cuanto mayor sea el pago inicial (o el capital aportado), menor ser\u00e1 el importe del pr\u00e9stamo. 3. Mejora de la propiedad Aqu\u00ed es donde un inversor puede acumular capital m\u00e1s r\u00e1pidamente que pagando una hipoteca a lo largo del tiempo. El objetivo de un inversor es siempre renovar o mejorar una propiedad para crear valor. Este aumento de valor se traduce en capital cuando el valor creado es superior al coste de las reformas. Esta estrategia es para inversores experimentados que reconocen un vendedor motivado en un mercado que apoyar\u00e1 el valor final proyectado de las renovaciones. 4. Elija un plazo de pr\u00e9stamo m\u00e1s corto Aunque un plazo de pr\u00e9stamo m\u00e1s corto implicar\u00e1 pagos m\u00e1s elevados, esta estrategia se traduce en intereses m\u00e1s bajos, lo que aumenta el capital. Es importante se\u00f1alar que, antes de que un inversor planee ejercer cualquiera de estas estrategias, debe conocer a fondo los documentos del pr\u00e9stamo para asegurarse de que el importe del efectivo generado por la propiedad cubrir\u00e1 cualquier aumento previsto en los pagos del pr\u00e9stamo. C\u00f3mo reconocer el capital acumulado Hay que entender que el capital acumulado no entra en la definici\u00f3n de “liquidez” del prestamista. El patrimonio neto s\u00f3lo puede convertirse en efectivo cuando la acumulaci\u00f3n supera el ratio LTV exigido por el prestamista. Normalmente, la liquidez se define como el efectivo al que un prestatario puede acceder en un plazo de tres d\u00edas. Por ejemplo, si el valor de mercado de una propiedad es de 100.000 $, el saldo del pr\u00e9stamo es de 50.000 $ y la LTV m\u00e1xima del prestamista es del 75%, la cantidad de capital a la que se puede acceder es de 25.000 $. A partir de este ejemplo, 75.000 $ es el importe m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo que el prestamista permitir\u00e1 contra la propiedad, y el prestatario debe mantener al menos 25.000 $ de capital en la inversi\u00f3n para cumplir con el 75% de LTV. Por lo tanto, la cantidad de capital disponible para efectivo es de 25.000 $. Los inversores pueden utilizar esta estrategia de financiaci\u00f3n en varias propiedades. A medida que se “extrae” capital de una propiedad, los documentos del pr\u00e9stamo deben modificarse para reflejar el mayor apalancamiento, o bien debe refinanciarse todo el pr\u00e9stamo. Cualquiera de las dos estructuras conllevar\u00e1 comisiones y, a menudo, el prestamista exigir\u00e1 ajustes en el tipo de inter\u00e9s y el plazo. Los factores esenciales que deben tenerse en cuenta son el rendimiento de la propiedad, el efecto neto de un tipo ajustado y un mayor apalancamiento. Creaci\u00f3n de capital mediante renovaciones La forma m\u00e1s r\u00e1pida de acumular patrimonio es crearlo. Esta es la premisa b\u00e1sica de la inversi\u00f3n inmobiliaria: crear capital mediante la renovaci\u00f3n de propiedades con una oportunidad de valor a\u00f1adido. Esta premisa es v\u00e1lida independientemente del periodo de mantenimiento. Los inversores con un objetivo a corto plazo de “arreglar y vender” localizar\u00e1n una propiedad en dificultades en la que el valor creado pueda aprovecharse al m\u00e1ximo. El valor (o patrimonio) creadoser\u00e1 superior a los costes de las obras. A menudo, la propiedad se pone a la venta antes de que finalicen las reformas. En este caso, el inversor realiza todo el capital creado debido al mayor valor de mercado. El resultado es una recapitalizaci\u00f3n del importe de la inversi\u00f3n, m\u00e1s un beneficio. Estos fondos pueden utilizarse entonces para otra oportunidad u otro uso que mejore la posici\u00f3n global de tesorer\u00eda del inversor. Los inversores con un objetivo de compra y mantenimiento a largo plazo siguen el mismo camino durante la adquisici\u00f3n y la renovaci\u00f3n que los inversores a corto plazo. Sin embargo, en lugar de vender la propiedad, el inversor refinancia el pr\u00e9stamo de adquisici\u00f3n con un pr\u00e9stamo permanente a largo plazo basado en el aumento del valor de mercado. La relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-valor del prestamista determinar\u00e1 los fondos propios necesarios del inversor y si los fondos propios creados est\u00e1n disponibles para la conversi\u00f3n en efectivo. 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La acumulaci\u00f3n de capital<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
1. Aumentar el importe del pago del pr\u00e9stamo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
2. Un pago inicial mayor<\/h3>\n\n\n\n
3. Mejora de la propiedad<\/h3>\n\n\n\n
4. Elija un plazo de pr\u00e9stamo m\u00e1s corto<\/h3>\n\n\n\n
C\u00f3mo reconocer el capital acumulado<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Creaci\u00f3n de capital mediante renovaciones<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Formas de acceder al capital<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\n
1. Refinanciaci\u00f3n en efectivo o modificaci\u00f3n del pr\u00e9stamo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
2. L\u00ednea de cr\u00e9dito sobre el capital<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
3. Pr\u00e9stamo participativo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Ventajas del apalancamiento del capital<\/strong><\/h2>\n\n\n\n