La inversi\u00f3n inmobiliaria es un mecanismo financiero popular para crear flujo de efectivo y riqueza. La inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces proporciona a los inversores diversificaci\u00f3n en sus carteras.<\/p>\n\n\n\n
Los inversores deben conocer las ramificaciones fiscales y las ventajas, como la deducci\u00f3n de ciertos gastos en efectivo y no en efectivo, para compensar los ingresos por alquiler. Sin embargo, estos tendr\u00e1n diferentes significados para diferentes inversores.<\/p>\n\n\n\n
Este art\u00edculo expondr\u00e1 las implicaciones fiscales y los posibles beneficios que los inversores deben comprender y conocer. El verdadero \u00e9xito de una inversi\u00f3n depender\u00e1 del efectivo neto despu\u00e9s de impuestos. <\/p>\n\n\n\n
Cuando se citan rendimientos a posibles inversores, a menudo son rendimientos antes de impuestos. El rendimiento neto de cualquier inversi\u00f3n depende del conocimiento del inversor sobre las ramificaciones fiscales posteriores antes de realizar la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Puntos Clave<\/strong><\/p>\n\n\n\n Las inversiones inmobiliarias generar\u00e1n flujo de efectivo a trav\u00e9s de ingresos por alquiler, ganancias de capital, intereses y dividendos. Invertir en propiedades residenciales puede reducir el ingreso sujeto a impuestos. <\/p>\n\n\n\n Los inversores pueden deducir elementos en efectivo y no en efectivo, como gastos operativos y depreciaci\u00f3n, para compensar los ingresos por alquiler sujetos a impuestos. Un intercambio 1031 retrasar\u00e1 la declaraci\u00f3n de cualquier ganancia y los impuestos adeudados por la misma. <\/p>\n\n\n\n La respuesta a esta pregunta depender\u00e1 de c\u00f3mo se posea la propiedad. Un propietario de una propiedad de inversi\u00f3n puede ser una persona, una entidad de pase a trav\u00e9s como una LLC o una S-corp, un socio en una sociedad limitada, o un accionista en un fideicomiso de inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces (REIT).<\/p>\n\n\n\n A continuaci\u00f3n, se presentan los diferentes impuestos a los que un inversor puede estar sujeto y una breve explicaci\u00f3n de cada uno.<\/p>\n\n\n\n Los gobiernos estatales y locales imponen impuestos sobre la propiedad para financiar escuelas, polic\u00eda, bomberos, servicios p\u00fablicos, bibliotecas y otros servicios p\u00fablicos. <\/p>\n\n\n\n Estas evaluaciones se basan en el valor imponible de la propiedad. Otras evaluaciones no se basan en el valor, como los intereses de bonos, iluminaci\u00f3n de calles y recolecci\u00f3n de basura, y son espec\u00edficas de un \u00e1rea o vecindario.<\/p>\n\n\n\n La cantidad pagada por impuestos sobre la propiedad se considera un gasto operativo y se puede utilizar para compensar los ingresos por alquiler generados por la propiedad.<\/p>\n\n\n\n Los ingresos no ganados derivados de intereses y dividendos pueden estar sujetos a este impuesto adicional. La tasa del 3,8% se aplica a ciertos ingresos de inversi\u00f3n de personas con altos ingresos. <\/p>\n\n\n\n El criterio de aplicaci\u00f3n del impuesto se basa en el estado civil de presentaci\u00f3n y el ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) del contribuyente.<\/p>\n\n\n\n Los ingresos generados por inversiones de alquiler se conocen como ingresos pasivos. Aunque el IRS tiene definiciones espec\u00edficas para ingresos pasivos y ordinarios, el IRS sostiene que todos los ingresos por alquiler generados a partir de inversiones inmobiliarias con participaci\u00f3n activa se consideran pasivos.<\/p>\n\n\n\n Los ingresos pasivos no est\u00e1n sujetos a los impuestos recaudados para la seguridad social y Medicare (FICA).<\/p>\n\n\n\n A menudo, los inversores que reciben ingresos pasivos pueden deducir los intereses hipotecarios, la depreciaci\u00f3n y otros gastos, mientras que los inversores en un REIT o una sociedad limitada no pueden.<\/p>\n\n\n\n Una ganancia de capital es el ingreso neto resultante cuando una propiedad de inversi\u00f3n se vende por m\u00e1s de su costo original. A lo largo del per\u00edodo de propiedad, el costo base puede aumentar por las cantidades pagadas por mejoras de capital y los costos de cierre de la venta. <\/p>\n\n\n\n Este total se disminuye luego por la cantidad de depreciaci\u00f3n reclamada a lo largo del per\u00edodo de propiedad. Esto se conoce como recaptura. Cuanto menor sea el costo base, mayor ser\u00e1 la ganancia.<\/p>\n\n\n\n Por lo tanto, la f\u00f3rmula para calcular una ganancia es:<\/p>\n\n\n\n A partir de esta redacci\u00f3n, la tasa impositiva aplicada a una ganancia de capital es la escala m\u00f3vil del 0%, 15% o 20%. La tasa aplicable se basa en el estado civil de presentaci\u00f3n y el MAGI del contribuyente. Puede haber casos en los que una ganancia no est\u00e9 sujeta a impuestos.<\/p>\n\n\n\n Para que un inversor aproveche las tasas m\u00e1s bajas aplicadas a las ganancias de capital, la propiedad debe mantenerse a largo plazo, es decir, durante m\u00e1s de 1 a\u00f1o y 1 d\u00eda. <\/p>\n\n\n\n De lo contrario, la ganancia realizada por la venta se clasificar\u00e1 como ingreso ordinario. El tramo impositivo individual del inversor a menudo resultar\u00e1 en una tasa impositiva m\u00e1s alta.<\/p>\n\n\n\n Si un inversor no es propietario de la propiedad a t\u00edtulo personal ni a trav\u00e9s de una entidad de pase a trav\u00e9s, entonces los ingresos ganados como intereses o dividendos se consideran ingresos ordinarios y se gravar\u00e1n como tales.<\/p>\n\n\n\n Un “veh\u00edculo de inversi\u00f3n” es un t\u00e9rmino utilizado para la clase de activo y el tipo de inversi\u00f3n. A continuaci\u00f3n se describen las cuatro clases de inversi\u00f3n comunes para bienes ra\u00edces y una explicaci\u00f3n de c\u00f3mo se gravan los ingresos generados.<\/p>\n\n\n\n Los beneficios fiscales de los ingresos pasivos se encuentran en las reglas de p\u00e9rdidas pasivas. Los ingresos pasivos imponibles se suman a otros ingresos imponibles. Este total cae en un tramo impositivo entre el 10% y el 37% a partir de esta redacci\u00f3n. La tasa asociada con el tramo ser\u00e1 la tasa aplicada a los ingresos imponibles.<\/p>\n\n\n\n Sin profundizar demasiado en las reglas de p\u00e9rdidas pasivas, digamos simplemente que las p\u00e9rdidas de inversiones de alquiler pueden aumentar el l\u00edmite de p\u00e9rdidas pasivas que otros inversores no pueden aprovechar.<\/p>\n\n\n\n Existen dos excepciones bajo las reglas de p\u00e9rdidas pasivas espec\u00edficas para bienes ra\u00edces.<\/p>\n\n\n\n Para el inversor con participaci\u00f3n activa en la gesti\u00f3n de su propiedad de inversi\u00f3n, y si su MAGI es inferior a $100,000, entonces este inversor puede deducir hasta $25,000 de p\u00e9rdidas pasivas frente a otros ingresos imponibles. <\/p>\n\n\n\n La deducci\u00f3n de $25,000 comienza a reducirse en $1 por cada $2 sobre $100,000 de MAGI. No hay deducci\u00f3n de p\u00e9rdida si el MAGI supera los $150,000.<\/p>\n\n\n\n Bajo ciertas condiciones, se puede considerar que un inversor tiene una participaci\u00f3n activa en su propiedad de inversi\u00f3n cuando las responsabilidades de gesti\u00f3n se externalizan.<\/p>\n\n\n\n El IRS define a un profesional inmobiliario calificado como aquel que pasa m\u00e1s de la mitad de sus horas de trabajo en un negocio o comercio relacionado con la industria inmobiliaria y que dedica m\u00e1s de 750 horas al negocio y al alquiler. <\/p>\n\n\n\n Los ingresos ganados por un profesional inmobiliario calificado son considerados ingresos ordinarios y se gravan como tales. Dado que la inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces es su profesi\u00f3n en lugar de una inversi\u00f3n, estos ingresos no son pasivos.<\/p>\n\n\n\n Las inversiones en financiamiento colectivo se clasifican en acreditadas y no acreditadas. Estas clasificaciones afectan la forma en que se gravan los ingresos.<\/p>\n\n\n\n Los inversores acreditados participan en acuerdos de “capital”. Estas inversiones crean un porcentaje de propiedad en la propiedad. Como propietarios, estos inversores reciben una parte de las ganancias y cualquier ganancia de capital. <\/p>\n\n\n\n Estas inversiones pueden tener un per\u00edodo de retenci\u00f3n a corto o largo plazo y se gravan de manera apropiada.<\/p>\n\n\n\n Un inversor no acreditado participa en acuerdos de “deuda” como socio en el grupo de pr\u00e9stamo sin ning\u00fan inter\u00e9s de propiedad. Los ingresos generados provienen de los intereses y tarifas gravadas como ingresos ordinarios.<\/p>\n\n\n\n Los inversores bajo el veh\u00edculo de financiamiento colectivo recibir\u00e1n un K-1 que muestra los ingresos y p\u00e9rdidas durante el a\u00f1o fiscal.<\/p>\n\n\n\n Los inversores en una sociedad limitada pueden ganar ingresos por alquiler y ganancias de capital como un propietario individual. La estructura de una sociedad limitada es de dos niveles: el socio general asume la responsabilidad y administra las operaciones, y los socios limitados son propietarios sin intervenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Los socios recibir\u00e1n un K-1 generado a partir del Formulario 1065 presentado por la sociedad limitada. La estructura es una entidad de pase a trav\u00e9s donde la responsabilidad fiscal recae en el nivel del inversor.<\/p>\n\n\n\n Los ingresos recibidos de los inversores en un REIT se clasifican como dividendos y\/o la devoluci\u00f3n de capital (es decir, la cantidad invertida). Los inversores son accionistas en el REIT, y los dividendos recibidos de las acciones se informan en un 1099-DIV. Los dividendos son un rendimiento de la inversi\u00f3n y se gravan.<\/p>\n\n\n\n La devoluci\u00f3n del capital invertido no est\u00e1 sujeta a impuestos, pero reduce la base de la inversi\u00f3n. Una base de inversi\u00f3n m\u00e1s baja resultar\u00e1 en una ganancia m\u00e1s alta cuando se venda la acci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Los dividendos ganados en la inversi\u00f3n se gravan como ingresos ordinarios para el inversor.<\/p>\n\n\n\n Se ofrecen varias ventajas fiscales a los inversores en bienes ra\u00edces. Estas ventajas pueden no aplicarse a todos los inversores, pero est\u00e1n disponibles para todos los participantes en el \u00e1mbito de la inversi\u00f3n. A continuaci\u00f3n se enumeran y explican estas ventajas.<\/p>\n\n\n\n Una ganancia se realiza cuando un inversor vende la propiedad por m\u00e1s del valor ajustado. Esta apreciaci\u00f3n en el valor puede generarse en el mercado y por la equidad creada cuando se reduce el saldo principal de la hipoteca. La tasa impositiva favorable se aplicar\u00e1 a la ganancia si el inversor posee una propiedad durante m\u00e1s de 1 a\u00f1o y 1 d\u00eda.<\/p>\n\n\n\n Cuando la propiedad se posee como un activo comercial o como un alquiler de terceros, la depreciaci\u00f3n tambi\u00e9n se puede usar para compensar los ingresos de ese a\u00f1o. La depreciaci\u00f3n es el costo de la propiedad a lo largo del tiempo.<\/p>\n\n\n\n El IRS tiene tablas de depreciaci\u00f3n para los ciclos de vida de los activos de capital, y los valores de depreciaci\u00f3n de estos activos son deducibles.<\/p>\n\n\n\n El ciclo de vida o per\u00edodo de depreciaci\u00f3n para edificios residenciales es de 27.5 a\u00f1os. Para edificios comerciales, el ciclo de vida es de 39 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n El valor del terreno se resta del precio de compra para calcular el valor de depreciaci\u00f3n. El valor de depreciaci\u00f3n de una propiedad se refiere \u00fanicamente a las mejoras. La tierra no se deprecia.<\/p>\n\n\n\n Cuando un inversor intercambia una propiedad por otra de tipo similar bajo las reglas 1031, las ganancias de capital se diferir\u00e1n, pero no se perdonar\u00e1n. Sin embargo, los intercambios 1031 son complejos y conllevan costos sustancialmente m\u00e1s altos.<\/p>\n\n\n\n En el pasado, cuando la tasa impositiva de las ganancias de capital era mayor que las tasas impositivas del impuesto sobre la renta individual, los intercambios 1031 eran comunes. <\/p>\n\n\n\n Sin embargo, en estos d\u00edas de tasas de ganancias de capital m\u00e1s bajas, puede haber transacciones en las que las tarifas de un intercambio 1031 son mayores que los impuestos.<\/p>\n\n\n\n Por lo tanto, los intercambios 1031 no son tan comunes en el mercado, pero esto podr\u00eda cambiar si el Congreso aumenta la tasa de ganancias de capital.<\/p>\n\n\n\n Los ingresos ganados y no ganados est\u00e1n sujetos a impuestos sobre el ingreso y el FICA. Los ingresos pasivos solo est\u00e1n sujetos a impuestos sobre el ingreso.<\/p>\n\n\n\n Aunque esto no supone un ahorro considerable en el esquema de la inversi\u00f3n, puede haber ahorros de miles de d\u00f3lares en un a\u00f1o fiscal.<\/p>\n\n\n\n Los impuestos sobre el ingreso son lo suficientemente complicados sin ingresos de inversi\u00f3n. Es importante que los inversores conozcan los efectos de los impuestos. Este conocimiento facilitar\u00e1 conversaciones productivas y eficientes con un contador p\u00fablico certificado o un asesor financiero.<\/p>\n\n\n\n Cada inversor debe conocer las ramificaciones fiscales y los beneficios de cada veh\u00edculo de inversi\u00f3n. Los rendimientos de inversi\u00f3n deben calcularse sobre la base de impuestos posteriores. No habr\u00e1 un retorno exacto de efectivo si no se tienen en cuenta las obligaciones fiscales.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ramificaciones y Ventajas Fiscales en la Inversi\u00f3n Inmobiliaria La inversi\u00f3n inmobiliaria es un mecanismo financiero popular para crear flujo de efectivo y riqueza. La inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces proporciona a los inversores diversificaci\u00f3n en sus carteras. Los inversores deben conocer las ramificaciones fiscales y las ventajas, como la deducci\u00f3n de ciertos gastos en efectivo y no en efectivo, para compensar los ingresos por alquiler. Sin embargo, estos tendr\u00e1n diferentes significados para diferentes inversores. Este art\u00edculo expondr\u00e1 las implicaciones fiscales y los posibles beneficios que los inversores deben comprender y conocer. El verdadero \u00e9xito de una inversi\u00f3n depender\u00e1 del efectivo neto despu\u00e9s de impuestos. Cuando se citan rendimientos a posibles inversores, a menudo son rendimientos antes de impuestos. El rendimiento neto de cualquier inversi\u00f3n depende del conocimiento del inversor sobre las ramificaciones fiscales posteriores antes de realizar la inversi\u00f3n. Puntos Clave Las inversiones inmobiliarias generar\u00e1n flujo de efectivo a trav\u00e9s de ingresos por alquiler, ganancias de capital, intereses y dividendos. Invertir en propiedades residenciales puede reducir el ingreso sujeto a impuestos. Los inversores pueden deducir elementos en efectivo y no en efectivo, como gastos operativos y depreciaci\u00f3n, para compensar los ingresos por alquiler sujetos a impuestos. Un intercambio 1031 retrasar\u00e1 la declaraci\u00f3n de cualquier ganancia y los impuestos adeudados por la misma. \u00bfQu\u00e9 Impuestos se Deben en la Inversi\u00f3n Inmobiliaria? La respuesta a esta pregunta depender\u00e1 de c\u00f3mo se posea la propiedad. Un propietario de una propiedad de inversi\u00f3n puede ser una persona, una entidad de pase a trav\u00e9s como una LLC o una S-corp, un socio en una sociedad limitada, o un accionista en un fideicomiso de inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces (REIT). A continuaci\u00f3n, se presentan los diferentes impuestos a los que un inversor puede estar sujeto y una breve explicaci\u00f3n de cada uno. Los gobiernos estatales y locales imponen impuestos sobre la propiedad para financiar escuelas, polic\u00eda, bomberos, servicios p\u00fablicos, bibliotecas y otros servicios p\u00fablicos. Estas evaluaciones se basan en el valor imponible de la propiedad. Otras evaluaciones no se basan en el valor, como los intereses de bonos, iluminaci\u00f3n de calles y recolecci\u00f3n de basura, y son espec\u00edficas de un \u00e1rea o vecindario. La cantidad pagada por impuestos sobre la propiedad se considera un gasto operativo y se puede utilizar para compensar los ingresos por alquiler generados por la propiedad. Los ingresos no ganados derivados de intereses y dividendos pueden estar sujetos a este impuesto adicional. La tasa del 3,8% se aplica a ciertos ingresos de inversi\u00f3n de personas con altos ingresos. El criterio de aplicaci\u00f3n del impuesto se basa en el estado civil de presentaci\u00f3n y el ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) del contribuyente. Los ingresos generados por inversiones de alquiler se conocen como ingresos pasivos. Aunque el IRS tiene definiciones espec\u00edficas para ingresos pasivos y ordinarios, el IRS sostiene que todos los ingresos por alquiler generados a partir de inversiones inmobiliarias con participaci\u00f3n activa se consideran pasivos. Los ingresos pasivos no est\u00e1n sujetos a los impuestos recaudados para la seguridad social y Medicare (FICA). A menudo, los inversores que reciben ingresos pasivos pueden deducir los intereses hipotecarios, la depreciaci\u00f3n y otros gastos, mientras que los inversores en un REIT o una sociedad limitada no pueden. Una ganancia de capital es el ingreso neto resultante cuando una propiedad de inversi\u00f3n se vende por m\u00e1s de su costo original. A lo largo del per\u00edodo de propiedad, el costo base puede aumentar por las cantidades pagadas por mejoras de capital y los costos de cierre de la venta. Este total se disminuye luego por la cantidad de depreciaci\u00f3n reclamada a lo largo del per\u00edodo de propiedad. Esto se conoce como recaptura. Cuanto menor sea el costo base, mayor ser\u00e1 la ganancia. Por lo tanto, la f\u00f3rmula para calcular una ganancia es: A partir de esta redacci\u00f3n, la tasa impositiva aplicada a una ganancia de capital es la escala m\u00f3vil del 0%, 15% o 20%. La tasa aplicable se basa en el estado civil de presentaci\u00f3n y el MAGI del contribuyente. Puede haber casos en los que una ganancia no est\u00e9 sujeta a impuestos. Para que un inversor aproveche las tasas m\u00e1s bajas aplicadas a las ganancias de capital, la propiedad debe mantenerse a largo plazo, es decir, durante m\u00e1s de 1 a\u00f1o y 1 d\u00eda. De lo contrario, la ganancia realizada por la venta se clasificar\u00e1 como ingreso ordinario. El tramo impositivo individual del inversor a menudo resultar\u00e1 en una tasa impositiva m\u00e1s alta. Si un inversor no es propietario de la propiedad a t\u00edtulo personal ni a trav\u00e9s de una entidad de pase a trav\u00e9s, entonces los ingresos ganados como intereses o dividendos se consideran ingresos ordinarios y se gravar\u00e1n como tales. \u00bfC\u00f3mo se Gravan Diferentes Veh\u00edculos de Inversi\u00f3n? Un “veh\u00edculo de inversi\u00f3n” es un t\u00e9rmino utilizado para la clase de activo y el tipo de inversi\u00f3n. A continuaci\u00f3n se describen las cuatro clases de inversi\u00f3n comunes para bienes ra\u00edces y una explicaci\u00f3n de c\u00f3mo se gravan los ingresos generados. Los beneficios fiscales de los ingresos pasivos se encuentran en las reglas de p\u00e9rdidas pasivas. Los ingresos pasivos imponibles se suman a otros ingresos imponibles. Este total cae en un tramo impositivo entre el 10% y el 37% a partir de esta redacci\u00f3n. La tasa asociada con el tramo ser\u00e1 la tasa aplicada a los ingresos imponibles. Sin profundizar demasiado en las reglas de p\u00e9rdidas pasivas, digamos simplemente que las p\u00e9rdidas de inversiones de alquiler pueden aumentar el l\u00edmite de p\u00e9rdidas pasivas que otros inversores no pueden aprovechar. Existen dos excepciones bajo las reglas de p\u00e9rdidas pasivas espec\u00edficas para bienes ra\u00edces. Para el inversor con participaci\u00f3n activa en la gesti\u00f3n de su propiedad de inversi\u00f3n, y si su MAGI es inferior a $100,000, entonces este inversor puede deducir hasta $25,000 de p\u00e9rdidas pasivas frente a otros ingresos imponibles. La deducci\u00f3n de $25,000 comienza a reducirse en $1 por cada $2 sobre $100,000 de MAGI. No hay deducci\u00f3n de p\u00e9rdida si el MAGI supera los $150,000. 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\u00bfC\u00f3mo se Gravan Diferentes Veh\u00edculos de Inversi\u00f3n?<\/h2>\n\n\n\n
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Las Ventajas Fiscales de la Inversi\u00f3n Inmobiliaria<\/h2>\n\n\n\n
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Conclusi\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n