Invertir en inmuebles residenciales es a la vez sencillo y complejo. El concepto es sencillo: comprar una propiedad, crear valor, disfrutar del flujo de caja y vender con beneficios. La ejecuci\u00f3n es compleja. Crear una cartera de inversi\u00f3n requiere estrategia y paciencia a una escala que no entre en conflicto con la tolerancia al riesgo del inversor.<\/p>\n\n\n\n
En resumen, la inversi\u00f3n inmobiliaria residencial requiere un esp\u00edritu emprendedor con una buena dosis de autorreflexi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Este art\u00edculo establece una lista de comprobaci\u00f3n para todo inversor y aborda los mitos m\u00e1s comunes.<\/p>\n\n\n\n
La lista de comprobaci\u00f3n sirve de gu\u00eda al inversor para encontrar su lugar en el mundo de la inversi\u00f3n. Los puntos de la lista de comprobaci\u00f3n no son estrategias para una inversi\u00f3n rentable. Los pasos sirven para que el inversor elabore su estrategia. Todos los inversores tienen que empezar por alg\u00fan sitio, y ese sitio es desde dentro.<\/p>\n\n\n\n
Hay que dise\u00f1ar un plan basado en las tolerancias y objetivos del inversor.<\/p>\n\n\n\n
Existen muchas estrategias de inversi\u00f3n, pero el lugar por el que hay que empezar es desde un nivel alto.<\/p>\n\n\n\n
Este modelo es tal y como suena. Se compra una propiedad en dificultades, se renueva y se vende para obtener un beneficio. El comprador final podr\u00eda ser otro inversor con una estrategia a largo plazo o un propietario que viva en la casa como residencia principal.<\/p>\n\n\n\n
Este enfoque tiene \u00e9xito para el inversor con m\u00e1s experiencia, que puede identificar r\u00e1pidamente una propiedad con un equipo preparado para realizar las reformas y ponerla a la venta. A menudo, estas operaciones son simult\u00e1neas. Un inversor experimentado opera a corto plazo y conoce el valor del tiempo.<\/p>\n\n\n\n
Un inversor “fix-and-flip” tambi\u00e9n sabe c\u00f3mo trabajar dentro de este modelo y aprovechar las ventajas fiscales de una plusval\u00eda a largo plazo.<\/p>\n\n\n\n
Los inversores novatos deber\u00edan asociarse con inversores experimentados en las primeras operaciones para participar con un riesgo financiero m\u00ednimo.<\/p>\n\n\n\n
Este enfoque es una opci\u00f3n para el inversor que desea una participaci\u00f3n a largo plazo con responsabilidades de mantenimiento y gesti\u00f3n. Este inversor necesita el coraje y los medios para ocuparse de las reparaciones, seleccionar las solicitudes de los inquilinos, comercializar la propiedad y mantenerse al d\u00eda de las leyes que rigen los asuntos entre propietarios e inquilinos.<\/p>\n\n\n\n
Habr\u00e1 que sopesar cuidadosamente los pros y los contras de este planteamiento. Las ventajas m\u00e1s importantes, por supuesto, son el ahorro de los gastos de gesti\u00f3n y el mayor flujo de caja resultante. Sin embargo, un inconveniente importante ser\u00eda la limitaci\u00f3n del \u00e1rea objetivo de la inversi\u00f3n. Un inversor que autogestione propiedades quiere distancias razonables en coche.<\/p>\n\n\n\n
Este objetivo es para el inversor que quiere ser un propietario sin el trabajo preliminar. La subcontrataci\u00f3n de un administrador de propiedades residenciales con experiencia supondr\u00eda un gasto adicional. Sin embargo, podr\u00eda suponer un ahorro a largo plazo si se tienen en cuenta las p\u00e9rdidas por desocupaci\u00f3n, las reparaciones mal realizadas y los problemas continuos con los inquilinos.<\/p>\n\n\n\n
Un inversor no tendr\u00eda ninguna restricci\u00f3n en su huella de inversi\u00f3n, ya que las distancias en coche no ser\u00edan un problema.<\/p>\n\n\n\n
El proceso de preaprobaci\u00f3n es ventajoso por dos razones. En primer lugar, refuerza la posici\u00f3n negociadora del inversor con el vendedor. Y dos, el inversor tendr\u00e1 un rango de precios.<\/p>\n\n\n\n
Un inversor inteligente sabe identificar a los prestamistas privados para la preaprobaci\u00f3n durante la fase de adquisici\u00f3n de una inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Durante el proceso de preaprobaci\u00f3n, el inversor conocer\u00e1 las posibles estructuras de pr\u00e9stamo y tendr\u00e1 una idea del capital propio necesario. Conocer el rango de precios y la cantidad de capital antes de hacer una oferta es una buena pr\u00e1ctica.<\/p>\n\n\n\n
El progreso se mide f\u00e1cilmente cuando los objetivos son realistas. Por lo general, el camino a seguir no siempre est\u00e1 claro o definido. A continuaci\u00f3n se indican algunos aspectos fundamentales a tener en cuenta.<\/p>\n\n\n\n
Presupuesto: establezca un presupuesto que tenga sentido para la inversi\u00f3n y los medios del inversor. C\u00ed\u00f1ase al plan.<\/p>\n\n\n\n
Tolerancia al riesgo\/rendimiento: los inmuebles de menor rendimiento suelen ser inversiones m\u00e1s seguras con menos riesgo.<\/p>\n\n\n\n
Los inmuebles de bajo y alto rendimiento tienen cabida en la cartera de un inversor, pero con el tiempo y no al principio de la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Revalorizaci\u00f3n: el aumento del valor a lo largo del tiempo sin inversi\u00f3n monetaria. Si el objetivo del inversor es acumular capital a largo plazo, no es necesario correr riesgos para obtener un mayor flujo de caja mensual. La revalorizaci\u00f3n no es un factor a tener en cuenta por un inversor que opta por el m\u00e9todo de “arreglar y vender”.<\/p>\n\n\n\n
Tasa de capitalizaci\u00f3n: c\u00e1lculo r\u00e1pido del rendimiento de la inversi\u00f3n tras el primer a\u00f1o completo de funcionamiento. Los ingresos netos de explotaci\u00f3n (alquiler menos gastos) se dividen entre el precio total de compra. El resultado se expresa en porcentaje. Por lo general, las tasas de capitalizaci\u00f3n se sit\u00faan entre el 4% y el 11%. Cuanto menor sea la tasa de rentabilidad, m\u00e1s segura ser\u00e1 la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Aprenda los lingos del sector<\/p>\n\n\n\n
Los inversores nuevos en el sector inmobiliario deber\u00edan dedicar tiempo a escuchar podcasts y navegar por sitios web como Investopedia, Bigger Pockets y similares. En ellos, t\u00e9rminos como “cap rates”, “NOI”, “leverage” y “LTV” ser\u00e1n frecuentes. Con el tiempo, estos t\u00e9rminos resultar\u00e1n familiares. Hasta entonces, un inversor debe sentirse c\u00f3modo con las definiciones y las aplicaciones antes de identificar una propiedad, un prestamista o un socio de capital.<\/p>\n\n\n\n
Todos los costes deben estimarse de forma conservadora. El inversor con el objetivo de arreglar y vender debe preparar el presupuesto de renovaci\u00f3n previendo retrasos e incorporando una contingencia de al menos el 10%.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Los inversores con objetivos a largo plazo tambi\u00e9n deber\u00edan incorporar esta pr\u00e1ctica al preparar el presupuesto de explotaci\u00f3n. Siempre es mejor prever p\u00e9rdidas por desocupaci\u00f3n, alquileres m\u00e1s bajos y retrasos en el alcance de la renovaci\u00f3n. El presupuesto de explotaci\u00f3n debe incluir cuentas de reserva para imprevistos de mantenimiento y sustituciones de capex.<\/p>\n\n\n\n Regla de oro: prep\u00e1rese para lo peor y espere lo mejor. Si el inversor se siente c\u00f3modo con los resultados de un enfoque conservador, el \u00e9xito ser\u00e1 f\u00e1cil de medir y reconocer.<\/p>\n\n\n\n A menudo, los inversores que se inician en el sector inmobiliario juzgan una oportunidad potencial por su atractivo exterior. El atractivo exterior es un criterio v\u00e1lido para una vivienda habitual, pero no para una oportunidad de valor a\u00f1adido.<\/p>\n\n\n\n Piense en ello: el atractivo exterior es en realidad pintura, mejoras en la jardiner\u00eda y limpieza a presi\u00f3n. Son arreglos f\u00e1ciles si los comparamos con los sistemas el\u00e9ctrico, de fontaner\u00eda y de calefacci\u00f3n, ventilaci\u00f3n y aire acondicionado.<\/p>\n\n\n\n La evaluaci\u00f3n de una inversi\u00f3n inmobiliaria no puede basarse en las emociones del inversor.<\/p>\n\n\n\n Este punto de la lista de comprobaci\u00f3n es en realidad una extensi\u00f3n del punto 6 anterior. El inversor debe centrarse m\u00e1s en la zona y el barrio que en la vivienda. Preguntas importantes<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed es donde el asesoramiento y la orientaci\u00f3n de un agente inmobiliario local o de un administrador de fincas son esenciales. A la larga, el dinero que un inversor cree ahorrarse en comisiones y honorarios le costar\u00e1 mucho m\u00e1s si la inversi\u00f3n no es s\u00f3lida.<\/p>\n\n\n\n El proceso de preaprobaci\u00f3n es ventajoso por dos razones. En primer lugar, refuerza la posici\u00f3n negociadora del inversor con el vendedor. Y dos, el inversor tendr\u00e1 un rango de precios.<\/p>\n\n\n\n Un inversor inteligente sabe identificar a los prestamistas privados para la preaprobaci\u00f3n durante la fase de adquisici\u00f3n de una inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Durante el proceso de preaprobaci\u00f3n, el inversor conocer\u00e1 las posibles estructuras de pr\u00e9stamo y tendr\u00e1 una idea del capital propio necesario. Conocer el rango de precios y la cantidad de capital antes de hacer una oferta es una buena pr\u00e1ctica.<\/p>\n\n\n\n El progreso se mide f\u00e1cilmente cuando los objetivos son realistas. Por lo general, el camino a seguir no siempre est\u00e1 claro o definido. A continuaci\u00f3n se indican algunos aspectos fundamentales a tener en cuenta.<\/p>\n\n\n\n Presupuesto: establezca un presupuesto que tenga sentido para la inversi\u00f3n y los medios del inversor. C\u00ed\u00f1ase al plan.<\/p>\n\n\n\n Tolerancia al riesgo\/rendimiento: los inmuebles de menor rendimiento suelen ser inversiones m\u00e1s seguras con menos riesgo.<\/p>\n\n\n\n Los inmuebles de bajo y alto rendimiento tienen cabida en la cartera de un inversor, pero con el tiempo y no al principio de la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Revalorizaci\u00f3n: el aumento del valor a lo largo del tiempo sin inversi\u00f3n monetaria. Si el objetivo del inversor es acumular capital a largo plazo, no es necesario correr riesgos para obtener un mayor flujo de caja mensual. La revalorizaci\u00f3n no es un factor a tener en cuenta por un inversor que opta por el m\u00e9todo de “arreglar y vender”.<\/p>\n\n\n\n Tasa de capitalizaci\u00f3n: c\u00e1lculo r\u00e1pido del rendimiento de la inversi\u00f3n tras el primer a\u00f1o completo de funcionamiento. Los ingresos netos de explotaci\u00f3n (alquiler menos gastos) se dividen entre el precio total de compra. El resultado se expresa en porcentaje. Por lo general, las tasas de capitalizaci\u00f3n se sit\u00faan entre el 4% y el 11%. Cuanto menor sea la tasa de rentabilidad, m\u00e1s segura ser\u00e1 la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Los inversores nuevos en el sector inmobiliario deber\u00edan dedicar tiempo a escuchar podcasts y navegar por sitios web como Investopedia, Bigger Pockets y similares. En ellos, t\u00e9rminos como “cap rates”, “NOI”, “leverage” y “LTV” ser\u00e1n frecuentes. Con el tiempo, estos t\u00e9rminos resultar\u00e1n familiares. Hasta entonces, un inversor debe sentirse c\u00f3modo con las definiciones y las aplicaciones antes de identificar una propiedad, un prestamista o un socio de capital.<\/p>\n\n\n\n Todos los costes deben estimarse de forma conservadora. El inversor con el objetivo de arreglar y vender debe preparar el presupuesto de renovaci\u00f3n previendo retrasos e incorporando una contingencia de al menos el 10%.<\/p>\n\n\n\n Los inversores con objetivos a largo plazo tambi\u00e9n deber\u00edan incorporar esta pr\u00e1ctica al preparar el presupuesto de explotaci\u00f3n. Siempre es mejor prever p\u00e9rdidas por desocupaci\u00f3n, alquileres m\u00e1s bajos y retrasos en el alcance de la renovaci\u00f3n. El presupuesto de explotaci\u00f3n debe incluir cuentas de reserva para imprevistos de mantenimiento.<\/p>\n\n\n\n Regla de oro: prep\u00e1rese para lo peor y espere lo mejor. Si el inversor se siente c\u00f3modo con los resultados de un enfoque conservador, el \u00e9xito ser\u00e1 f\u00e1cil de medir y reconocer.<\/p>\n\n\n\n No eval\u00fae una propiedad de inversi\u00f3n como propia.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Invertir en inmuebles residenciales es a la vez sencillo y complejo. El concepto es sencillo: comprar una propiedad, crear valor, disfrutar del flujo de caja y vender con beneficios. La ejecuci\u00f3n es compleja. Crear una cartera de inversi\u00f3n requiere estrategia y paciencia a una escala que no entre en conflicto con la tolerancia al riesgo del inversor. En resumen, la inversi\u00f3n inmobiliaria residencial requiere un esp\u00edritu emprendedor con una buena dosis de autorreflexi\u00f3n. Este art\u00edculo establece una lista de comprobaci\u00f3n para todo inversor y aborda los mitos m\u00e1s comunes. Puntos Clave Lista de Comprobaci\u00f3n de la Compra de Bienes Inmuebles para Inversores La lista de comprobaci\u00f3n sirve de gu\u00eda al inversor para encontrar su lugar en el mundo de la inversi\u00f3n. Los puntos de la lista de comprobaci\u00f3n no son estrategias para una inversi\u00f3n rentable. Los pasos sirven para que el inversor elabore su estrategia. Todos los inversores tienen que empezar por alg\u00fan sitio, y ese sitio es desde dentro. Hay que dise\u00f1ar un plan basado en las tolerancias y objetivos del inversor. Identificar el Objetivo Existen muchas estrategias de inversi\u00f3n, pero el lugar por el que hay que empezar es desde un nivel alto. A. Objetivo a corto plazo – Fix-and-Flip Este modelo es tal y como suena. Se compra una propiedad en dificultades, se renueva y se vende para obtener un beneficio. El comprador final podr\u00eda ser otro inversor con una estrategia a largo plazo o un propietario que viva en la casa como residencia principal. Este enfoque tiene \u00e9xito para el inversor con m\u00e1s experiencia, que puede identificar r\u00e1pidamente una propiedad con un equipo preparado para realizar las reformas y ponerla a la venta. A menudo, estas operaciones son simult\u00e1neas. Un inversor experimentado opera a corto plazo y conoce el valor del tiempo. Un inversor “fix-and-flip” tambi\u00e9n sabe c\u00f3mo trabajar dentro de este modelo y aprovechar las ventajas fiscales de una plusval\u00eda a largo plazo. Los inversores novatos deber\u00edan asociarse con inversores experimentados en las primeras operaciones para participar con un riesgo financiero m\u00ednimo. B. Objetivo a largo plazo – Enfoque autogestionado Este enfoque es una opci\u00f3n para el inversor que desea una participaci\u00f3n a largo plazo con responsabilidades de mantenimiento y gesti\u00f3n. Este inversor necesita el coraje y los medios para ocuparse de las reparaciones, seleccionar las solicitudes de los inquilinos, comercializar la propiedad y mantenerse al d\u00eda de las leyes que rigen los asuntos entre propietarios e inquilinos. Habr\u00e1 que sopesar cuidadosamente los pros y los contras de este planteamiento. Las ventajas m\u00e1s importantes, por supuesto, son el ahorro de los gastos de gesti\u00f3n y el mayor flujo de caja resultante. Sin embargo, un inconveniente importante ser\u00eda la limitaci\u00f3n del \u00e1rea objetivo de la inversi\u00f3n. Un inversor que autogestione propiedades quiere distancias razonables en coche. C. Objetivo a largo plazo – Gesti\u00f3n externalizada Este objetivo es para el inversor que quiere ser un propietario sin el trabajo preliminar. La subcontrataci\u00f3n de un administrador de propiedades residenciales con experiencia supondr\u00eda un gasto adicional. Sin embargo, podr\u00eda suponer un ahorro a largo plazo si se tienen en cuenta las p\u00e9rdidas por desocupaci\u00f3n, las reparaciones mal realizadas y los problemas continuos con los inquilinos. Un inversor no tendr\u00eda ninguna restricci\u00f3n en su huella de inversi\u00f3n, ya que las distancias en coche no ser\u00edan un problema. Obtenga la Preaprobaci\u00f3n de su Hipoteca El proceso de preaprobaci\u00f3n es ventajoso por dos razones. En primer lugar, refuerza la posici\u00f3n negociadora del inversor con el vendedor. Y dos, el inversor tendr\u00e1 un rango de precios. Un inversor inteligente sabe identificar a los prestamistas privados para la preaprobaci\u00f3n durante la fase de adquisici\u00f3n de una inversi\u00f3n. Durante el proceso de preaprobaci\u00f3n, el inversor conocer\u00e1 las posibles estructuras de pr\u00e9stamo y tendr\u00e1 una idea del capital propio necesario. Conocer el rango de precios y la cantidad de capital antes de hacer una oferta es una buena pr\u00e1ctica. Establezca Objetivos Realistas El progreso se mide f\u00e1cilmente cuando los objetivos son realistas. Por lo general, el camino a seguir no siempre est\u00e1 claro o definido. A continuaci\u00f3n se indican algunos aspectos fundamentales a tener en cuenta. Presupuesto: establezca un presupuesto que tenga sentido para la inversi\u00f3n y los medios del inversor. C\u00ed\u00f1ase al plan. Tolerancia al riesgo\/rendimiento: los inmuebles de menor rendimiento suelen ser inversiones m\u00e1s seguras con menos riesgo. Los inmuebles de bajo y alto rendimiento tienen cabida en la cartera de un inversor, pero con el tiempo y no al principio de la inversi\u00f3n. Revalorizaci\u00f3n: el aumento del valor a lo largo del tiempo sin inversi\u00f3n monetaria. Si el objetivo del inversor es acumular capital a largo plazo, no es necesario correr riesgos para obtener un mayor flujo de caja mensual. La revalorizaci\u00f3n no es un factor a tener en cuenta por un inversor que opta por el m\u00e9todo de “arreglar y vender”. Tasa de capitalizaci\u00f3n: c\u00e1lculo r\u00e1pido del rendimiento de la inversi\u00f3n tras el primer a\u00f1o completo de funcionamiento. Los ingresos netos de explotaci\u00f3n (alquiler menos gastos) se dividen entre el precio total de compra. El resultado se expresa en porcentaje. Por lo general, las tasas de capitalizaci\u00f3n se sit\u00faan entre el 4% y el 11%. Cuanto menor sea la tasa de rentabilidad, m\u00e1s segura ser\u00e1 la inversi\u00f3n. Aprenda los lingos del sector Los inversores nuevos en el sector inmobiliario deber\u00edan dedicar tiempo a escuchar podcasts y navegar por sitios web como Investopedia, Bigger Pockets y similares. En ellos, t\u00e9rminos como “cap rates”, “NOI”, “leverage” y “LTV” ser\u00e1n frecuentes. Con el tiempo, estos t\u00e9rminos resultar\u00e1n familiares. Hasta entonces, un inversor debe sentirse c\u00f3modo con las definiciones y las aplicaciones antes de identificar una propiedad, un prestamista o un socio de capital. Estimaci\u00f3n Conservadora de los Costes Todos los costes deben estimarse de forma conservadora. El inversor con el objetivo de arreglar y vender debe preparar el presupuesto de renovaci\u00f3n previendo retrasos e incorporando una contingencia de al menos el 10%. Los inversores con objetivos a largo plazo tambi\u00e9n deber\u00edan incorporar esta pr\u00e1ctica al preparar el presupuesto de explotaci\u00f3n. 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Aprenda los Lingos del Sector<\/h2>\n\n\n\n
Estimaci\u00f3n Conservadora de los Costes<\/h2>\n\n\n\n