El m\u00e9todo BRRRR (acr\u00f3nimo de Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) es el enfoque de un inversor residencial para ampliar su cartera. Los inversores con un objetivo de mantenimiento a largo plazo aplican esta estrategia con pr\u00e9stamos privados para las fases de adquisici\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n y alquiler.<\/p>\n\n\n\n
Cuando se completa la renovaci\u00f3n y se consigue un flujo de caja estable, el pr\u00e9stamo de rehabilitaci\u00f3n a corto plazo suele refinanciarse con un pr\u00e9stamo de alquiler a largo plazo, en concreto pr\u00e9stamos DSCR (Debt Service Coverage Ratios).<\/p>\n\n\n\n
Este art\u00edculo se centra en las fases del m\u00e9todo BRRRR y en la colocaci\u00f3n adecuada de un pr\u00e9stamo privado. Al igual que con cualquier plan de inversi\u00f3n en un producto residencial, hay puntos a tener en cuenta cuando se utiliza el m\u00e9todo BRRRR.<\/p>\n\n\n\n
El m\u00e9todo consiste en un ritmo que se repite una y otra vez una vez que el inversor ha alcanzado la escala necesaria para mantener un flujo continuo de operaciones. El ritmo es el siguiente<\/p>\n\n\n\n
Y el calendario es esencial. Las fases del m\u00e9todo BRRRR son concurrentes, no consecutivas. Cuando se localiza una propiedad para su compra, el alcance y el coste de la rehabilitaci\u00f3n (con una contingencia razonable) deben calcularse en la operaci\u00f3n antes de ofrecer un precio de compra. Cuanto antes se estabilice la propiedad, antes podr\u00e1 optar la inversi\u00f3n a un pr\u00e9stamo a largo plazo.<\/p>\n\n\n\n
El capital generado por las renovaciones de valor a\u00f1adido puede cobrarse en la refinanciaci\u00f3n y utilizarse como capital para la siguiente operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Esta estrategia es el m\u00e9todo de probada eficacia para muchos inversores a largo plazo en el mercado residencial.<\/p>\n\n\n\n
Antes de explicar cada fase, repasemos los t\u00e9rminos est\u00e1ndar.<\/p>\n\n\n\n
Teniendo en cuenta lo anterior y sabiendo c\u00f3mo un prestamista privado determinar\u00e1 su MAO, a continuaci\u00f3n se explican las fases del m\u00e9todo BRRRR.<\/p>\n\n\n\n
El planteamiento es com\u00fan a la inversi\u00f3n: comprar barato, crear valor y asegurarse un flujo de caja recurrente. Por ejemplo, supongamos que se puede comprar una casa por $150.000.<\/p>\n\n\n\n
La estimaci\u00f3n preliminar del coste de la rehabilitaci\u00f3n, con imprevistos, es de 50.000 d\u00f3lares. Los 50.000 d\u00f3lares crear\u00e1n un valor (o un valor percibido) de 100.000 d\u00f3lares.<\/p>\n\n\n\n
La diferencia entre el coste y el valor creado es de $50.000. Este valor creado es un capital adicional.<\/p>\n\n\n\n
Al aplicar la f\u00f3rmula ARV: precio de compra + valor a\u00f1adido, el valor de la vivienda despu\u00e9s de la reparaci\u00f3n es de $250.000.<\/p>\n\n\n\n
Es importante se\u00f1alar que el valor creado no es el coste de la rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
El siguiente paso para el prestamista privado es calcular el MAO. Aqu\u00ed es donde se aplica la regla del 75%. El importe m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo del prestamista es el 75% del ARV. En el ejemplo anterior, el MAO se calcula en $187.500.<\/p>\n\n\n\n
Si el prestamista est\u00e1 dispuesto a prestar hasta el 90% de los costes, la relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-coste, entonces la oferta m\u00e1xima permitida se calcula en $180.000.<\/p>\n\n\n\n
Un prestamista privado ofrecer\u00e1 al inversor el menor de estos dos c\u00e1lculos, es decir, $180.000.<\/p>\n\n\n\n
Los ejemplos anteriores ilustran la necesidad que tiene el inversor de contar al menos con un presupuesto preliminar del alcance de la rehabilitaci\u00f3n. A diferencia de un prestamista convencional, un prestamista privado suscribir\u00e1 ambos escenarios para incluir el valor a\u00f1adido y los costes de rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Desde el punto de vista del inversor, la \u00fanica forma de aumentar la rentabilidad de una operaci\u00f3n es negociar un precio de compra inferior al indicado. El coste de la rehabilitaci\u00f3n es fijo, a menos que cambie el alcance. Hay m\u00e1s posibilidades de negociar con un vendedor que con un contratista.<\/p>\n\n\n\n
Conociendo los costes de la rehabilitaci\u00f3n y el componente de valor a\u00f1adido que ofrece el mercado, el inversor puede calcular la horquilla del precio ofertado por la vivienda. A partir de las f\u00f3rmulas anteriores, el inversor conocer\u00e1 la cantidad necesaria de capital propio y comprender\u00e1 el importe del pr\u00e9stamo ofrecido.<\/p>\n\n\n\n
El inversor debe iniciar el proceso con un contratista general de confianza, un prestamista privado adecuado para la operaci\u00f3n y una comprensi\u00f3n de las motivaciones del vendedor.<\/p>\n\n\n\n
Esta fase tambi\u00e9n debe realizarse antes de firmar un contrato con el vendedor. Es el paso en el que se calcula el retorno de la inversi\u00f3n (ROI). Un inversor experimentado sabe que algunos trabajos de rehabilitaci\u00f3n a\u00f1adir\u00e1n m\u00e1s valor que otros. El alcance de la rehabilitaci\u00f3n afecta a la rentabilidad de dos maneras: crea valor y justifica un alquiler m\u00e1s elevado.<\/p>\n\n\n\n
En cualquier proyecto de rehabilitaci\u00f3n, el inversor debe preguntarse<\/p>\n\n\n\n
Las respuestas a estas preguntas dependen del mercado, el barrio y el tipo de inquilino del inmueble.<\/p>\n\n\n\n
La elecci\u00f3n del inquilino y la generaci\u00f3n de liquidez son tan importantes como la negociaci\u00f3n del precio de compra y la fijaci\u00f3n del alcance de la rehabilitaci\u00f3n. El proceso de selecci\u00f3n de posibles inquilinos debe realizarse al mismo tiempo que la rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Para que la inversi\u00f3n pueda optar a un pr\u00e9stamo DSCR, debe crearse valor, el inmueble debe estar estabilizado y el importe del alquiler recurrente debe situarse en el nivel deseable que el mercado pueda soportar. Un prestamista ser\u00eda reacio a conceder un pr\u00e9stamo sobre una inversi\u00f3n inmobiliaria en la que persisten los riesgos de creaci\u00f3n de valor y estabilizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Esta es la fase en la que el tiempo es esencial. Al inversor siempre le interesa alcanzar el valor del proyecto y asegurarse un inquilino de calidad.<\/p>\n\n\n\n
Cuanto m\u00e1s tiempo mantenga el inversor el inmueble con el tipo de inter\u00e9s y los costes de financiaci\u00f3n m\u00e1s elevados del pr\u00e9stamo privado, m\u00e1s tiempo tardar\u00e1 en realizar el capital acumulado y en posicionar el inmueble para su refinanciaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
El flujo de caja puede no cumplir los requisitos de cobertura de la deuda (es decir, cu\u00e1nto de los ingresos por alquiler cubre los gastos mensuales) del prestamista. Esto ocurrir\u00e1 cuando el alquiler est\u00e9 sujeto a un servicio de la deuda m\u00e1s elevado (es decir, el dinero necesario para pagar el principal y los intereses) del prestamista privado durante un periodo m\u00e1s largo de lo previsto.<\/p>\n\n\n\n
El inversor necesita hacer n\u00fameros desde la adquisici\u00f3n hasta la refinanciaci\u00f3n para conocer los ratios de explotaci\u00f3n del inmueble y saber cu\u00e1ndo podr\u00e1 optar a un pr\u00e9stamo a largo plazo. Las condiciones de la estructura de pr\u00e9stamo ofrecida por el prestamista privado deben figurar en la proforma.<\/p>\n\n\n\n
El inversor s\u00f3lo puede negociar el mejor acuerdo si toda la operaci\u00f3n se ilustra en una proforma, por meses, desde la adquisici\u00f3n hasta la refinanciaci\u00f3n. Los plazos son fundamentales. Una vez que el inmueble se estabilice, es importante refinanciar el pr\u00e9stamo existente a un inter\u00e9s m\u00e1s elevado y convertirlo en un pr\u00e9stamo de alquiler a largo plazo a 30 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n
Cuando un pr\u00e9stamo a largo plazo refinancia la propiedad, el inversor puede retirar el capital restante, capitalizando el valor incremental reci\u00e9n creado. Este efectivo puede utilizarse como pago inicial en otra operaci\u00f3n de inversi\u00f3n mientras la propiedad refinanciada sigue generando flujo de caja. Dado que el pr\u00e9stamo DSCR depende en mayor medida de la propiedad y de su capacidad para generar flujo de caja, el inversor puede seguir aumentando la cartera de inversiones sin preocuparse en absoluto por el ratio deuda-ingresos.<\/p>\n\n\n\n
La aplicaci\u00f3n de BRRRR ser\u00e1 diferente para cada operaci\u00f3n e inversor. Los supuestos de la proforma depender\u00e1n del mercado, el barrio y el tipo de inquilino. Los objetivos y metas del inversor depender\u00e1n de su tolerancia al riesgo y de su solidez financiera.<\/p>\n\n\n\n
Las explicaciones de los pasos del BRRRR son generales y se aplicar\u00e1n a cualquier inversi\u00f3n residencial de valor a\u00f1adido. Esto es v\u00e1lido para los siguientes puntos que un inversor debe tener en cuenta:<\/p>\n\n\n\n
Estos son los puntos positivos, pero siempre existe la posibilidad de que no se cumplan los plazos o de que el alcance de la rehabilitaci\u00f3n cambie a medida que avanzan las obras. Algunos de estos puntos negativos pueden ser:<\/p>\n\n\n\n
Un inversor con un objetivo de tenencia a largo plazo tiene consideraciones diferentes. En \u00faltima instancia, el inversor necesita cumplir los requisitos para obtener un pr\u00e9stamo DSCR a largo plazo antes de considerar las ventajas de la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Para ello, el inversor necesitar\u00e1 una posici\u00f3n de liquidez m\u00e1s elevada, una puntuaci\u00f3n crediticia excelente y una baja relaci\u00f3n entre ingresos y deuda.<\/p>\n\n\n\n
Un inversor debe estar preparado para abandonar una oportunidad de adquisici\u00f3n si el vendedor no acepta una oferta dentro del rango de precios necesario para el obst\u00e1culo de inversi\u00f3n. La fase de la estrategia BRRRR con mayor poder de negociaci\u00f3n es la fase de compra.<\/p>\n\n\n\n
Un inversor no cumplir\u00e1 los plazos \u00f3ptimos para alcanzar las proyecciones de valor y flujo de caja si el precio de compra es demasiado elevado.<\/p>\n\n\n\n
Si se aplica de forma adecuada y realista, la estrategia BRRRR resultar\u00e1 lucrativa a largo plazo. El inversor crear\u00e1 y acceder\u00e1 a capital para la siguiente operaci\u00f3n a medida que crezca la cartera.<\/p>\n\n\n\n
As\u00ed pues, hoy hemos hablado de la creaci\u00f3n de una cartera inmobiliaria con dinero privado. Esperamos que haya disfrutado leyendo nuestro contenido. Para m\u00e1s informaci\u00f3n, consulte nuestro art\u00edculo sobre pr\u00e9stamos privados, y nos vemos en el pr\u00f3ximo art\u00edculo informativo.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Pr\u00e9stamos privados y el m\u00e9todo BRRRR El m\u00e9todo BRRRR (acr\u00f3nimo de Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) es el enfoque de un inversor residencial para ampliar su cartera. Los inversores con un objetivo de mantenimiento a largo plazo aplican esta estrategia con pr\u00e9stamos privados para las fases de adquisici\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n y alquiler. Cuando se completa la renovaci\u00f3n y se consigue un flujo de caja estable, el pr\u00e9stamo de rehabilitaci\u00f3n a corto plazo suele refinanciarse con un pr\u00e9stamo de alquiler a largo plazo, en concreto pr\u00e9stamos DSCR (Debt Service Coverage Ratios). Este art\u00edculo se centra en las fases del m\u00e9todo BRRRR y en la colocaci\u00f3n adecuada de un pr\u00e9stamo privado. Al igual que con cualquier plan de inversi\u00f3n en un producto residencial, hay puntos a tener en cuenta cuando se utiliza el m\u00e9todo BRRRR. Puntos clave a tener en cuenta El m\u00e9todo BRRRR El m\u00e9todo consiste en un ritmo que se repite una y otra vez una vez que el inversor ha alcanzado la escala necesaria para mantener un flujo continuo de operaciones. El ritmo es el siguiente Y el calendario es esencial. Las fases del m\u00e9todo BRRRR son concurrentes, no consecutivas. Cuando se localiza una propiedad para su compra, el alcance y el coste de la rehabilitaci\u00f3n (con una contingencia razonable) deben calcularse en la operaci\u00f3n antes de ofrecer un precio de compra. Cuanto antes se estabilice la propiedad, antes podr\u00e1 optar la inversi\u00f3n a un pr\u00e9stamo a largo plazo. El capital generado por las renovaciones de valor a\u00f1adido puede cobrarse en la refinanciaci\u00f3n y utilizarse como capital para la siguiente operaci\u00f3n. Esta estrategia es el m\u00e9todo de probada eficacia para muchos inversores a largo plazo en el mercado residencial. C\u00f3mo funciona el m\u00e9todo BRRRR Antes de explicar cada fase, repasemos los t\u00e9rminos est\u00e1ndar. Teniendo en cuenta lo anterior y sabiendo c\u00f3mo un prestamista privado determinar\u00e1 su MAO, a continuaci\u00f3n se explican las fases del m\u00e9todo BRRRR. 1- Comprar El planteamiento es com\u00fan a la inversi\u00f3n: comprar barato, crear valor y asegurarse un flujo de caja recurrente. Por ejemplo, supongamos que se puede comprar una casa por $150.000. La estimaci\u00f3n preliminar del coste de la rehabilitaci\u00f3n, con imprevistos, es de 50.000 d\u00f3lares. Los 50.000 d\u00f3lares crear\u00e1n un valor (o un valor percibido) de 100.000 d\u00f3lares. La diferencia entre el coste y el valor creado es de $50.000. Este valor creado es un capital adicional. Al aplicar la f\u00f3rmula ARV: precio de compra + valor a\u00f1adido, el valor de la vivienda despu\u00e9s de la reparaci\u00f3n es de $250.000. Es importante se\u00f1alar que el valor creado no es el coste de la rehabilitaci\u00f3n. El siguiente paso para el prestamista privado es calcular el MAO. Aqu\u00ed es donde se aplica la regla del 75%. El importe m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo del prestamista es el 75% del ARV. En el ejemplo anterior, el MAO se calcula en $187.500. Si el prestamista est\u00e1 dispuesto a prestar hasta el 90% de los costes, la relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-coste, entonces la oferta m\u00e1xima permitida se calcula en $180.000. Un prestamista privado ofrecer\u00e1 al inversor el menor de estos dos c\u00e1lculos, es decir, $180.000. Los ejemplos anteriores ilustran la necesidad que tiene el inversor de contar al menos con un presupuesto preliminar del alcance de la rehabilitaci\u00f3n. A diferencia de un prestamista convencional, un prestamista privado suscribir\u00e1 ambos escenarios para incluir el valor a\u00f1adido y los costes de rehabilitaci\u00f3n. Desde el punto de vista del inversor, la \u00fanica forma de aumentar la rentabilidad de una operaci\u00f3n es negociar un precio de compra inferior al indicado. El coste de la rehabilitaci\u00f3n es fijo, a menos que cambie el alcance. Hay m\u00e1s posibilidades de negociar con un vendedor que con un contratista. Conociendo los costes de la rehabilitaci\u00f3n y el componente de valor a\u00f1adido que ofrece el mercado, el inversor puede calcular la horquilla del precio ofertado por la vivienda. A partir de las f\u00f3rmulas anteriores, el inversor conocer\u00e1 la cantidad necesaria de capital propio y comprender\u00e1 el importe del pr\u00e9stamo ofrecido. El inversor debe iniciar el proceso con un contratista general de confianza, un prestamista privado adecuado para la operaci\u00f3n y una comprensi\u00f3n de las motivaciones del vendedor. 2- Rehabilitaci\u00f3n Esta fase tambi\u00e9n debe realizarse antes de firmar un contrato con el vendedor. Es el paso en el que se calcula el retorno de la inversi\u00f3n (ROI). Un inversor experimentado sabe que algunos trabajos de rehabilitaci\u00f3n a\u00f1adir\u00e1n m\u00e1s valor que otros. El alcance de la rehabilitaci\u00f3n afecta a la rentabilidad de dos maneras: crea valor y justifica un alquiler m\u00e1s elevado. En cualquier proyecto de rehabilitaci\u00f3n, el inversor debe preguntarse Las respuestas a estas preguntas dependen del mercado, el barrio y el tipo de inquilino del inmueble. 3- Alquiler La elecci\u00f3n del inquilino y la generaci\u00f3n de liquidez son tan importantes como la negociaci\u00f3n del precio de compra y la fijaci\u00f3n del alcance de la rehabilitaci\u00f3n. El proceso de selecci\u00f3n de posibles inquilinos debe realizarse al mismo tiempo que la rehabilitaci\u00f3n. Para que la inversi\u00f3n pueda optar a un pr\u00e9stamo DSCR, debe crearse valor, el inmueble debe estar estabilizado y el importe del alquiler recurrente debe situarse en el nivel deseable que el mercado pueda soportar. Un prestamista ser\u00eda reacio a conceder un pr\u00e9stamo sobre una inversi\u00f3n inmobiliaria en la que persisten los riesgos de creaci\u00f3n de valor y estabilizaci\u00f3n. 4- Refinanciaci\u00f3n Esta es la fase en la que el tiempo es esencial. Al inversor siempre le interesa alcanzar el valor del proyecto y asegurarse un inquilino de calidad. Cuanto m\u00e1s tiempo mantenga el inversor el inmueble con el tipo de inter\u00e9s y los costes de financiaci\u00f3n m\u00e1s elevados del pr\u00e9stamo privado, m\u00e1s tiempo tardar\u00e1 en realizar el capital acumulado y en posicionar el inmueble para su refinanciaci\u00f3n. El flujo de caja puede no cumplir los requisitos de cobertura de la deuda (es decir, cu\u00e1nto de los ingresos por alquiler cubre los gastos mensuales) del prestamista. 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